東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
今の家が定期借家でも、家主側次第で再契約できることがあります。
一方当事者から再契約の打診があり、他方当事者が同意すれば手続きを進められます。
しかし、再契約を結ぶには、多くの場合仲介手数料などが再度かかってしまうことをご存じでしたか？
しかも、家賃設定が高い物件であるほど、費用は高額になる傾向があります。
この記事では、定期借家で再契約可能なときにかかる費用について、一般的な相場や注意点などについて解説します。
目次
定期借家とは、契約期間が予め決まっている賃貸借契約です。
契約の更新はなく、契約期間が満了すると賃借人は退去する必要があることが主な特徴となります。
ただし、家主側と賃借人の双方の同意があれば契約の更新ではなく、新たに再契約を結ぶことが可能です。
家主側にとっての定期借家のメリットは、空室期間中に第三者へ賃貸することで維持費を賄えることです。
たとえば、転勤中の2年間だけマンションの一室を第三者に貸すことで、管理費や修繕費などの維持費や住宅ローンの返済に充てられます。
また、勤務先の事情で転勤期間が伸びたとしても、再契約で賃貸借契約期間の調整ができることもメリットと言えるでしょう。
家主側にとっての定期借家のデメリットは、賃料が相場より下がってしまうことです。
定期借家は居住できる期間が決まっているため、そもそも借り手が少ないことが挙げられます。
また、期間到来後は原則退去となるため、賃借人側のデメリットが大きいこともあります。
仮に再契約ができれば、結果長く住めることもありますが、定期借家の家を新規で借りる段階では、再契約できる確約はありません。
よって、これら賃借人側のデメリットを総合すると家賃はどうしても相場より安くなってしまいます。
普通借家は、契約が満了すると賃借人側の意向で更新ができるため、長く住むことが可能です。
また、定期借家のように再契約ではなく、契約期間の更新という形で更新料を支払うことで契約を継続していきます。
普通借家は、賃借人を保護する形の契約形態です。
「賃借人の賃料未払いによる契約違反」などの正当事由がない限り、家主は契約の更新を拒否できません。
定期借家の再契約時の費用は、物件により異なります。
再契約時の費用の相場は、家賃の2～3ヶ月分程度です。
なお、再契約の費用は、新たな契約を締結するごとにかかるので注意しましょう。
ここでは、定期借家の再契約に必要な費用についてご紹介していきましょう。
なお、敷金は退去時の原状回復や賃料未払いのときなどに充てられる家主側の預り金です。
よって、賃料未払いを起こしていなければ敷金は引き継がれ、退去の際に精算となるでしょう。
礼金は、入居に対するお礼のお金であるため、ほとんどのケースで免除となる可能性が高いです。
賃貸借契約は、ほとんどの場合不動産会社が間に入り契約締結となるので、仲介手数料が必要です。
仲介手数料の相場は、家賃の1ヶ月分となります。
事務手数料は、再契約に必要な契約書の作成などにかかる費用です。
こちらも相場は、家賃の1ヶ月分となります。
保証会社との契約は、定期借家満了で契約終了となるケースが多くなります。
保証契約継続の申し込みで、通常の更新同様に家賃の半月～1ヶ月分の費用がかかります。
定期借家の再契約について、以下2つの事項を解説します。
定期借家はそもそも契約期間満了後に更新ができない契約形態であるため、再契約とは即ち新規の契約を指します。
つまり、定期借家の期間満了後に新たな賃借人を募集したら元の賃借人が再度契約してくれた、というようなニュアンスです。
よって、そもそも家主側に再契約が必要な状況でなければ、進めることはできません。
家主側から再契約を賃借人に持ち掛け、賃借人が話を受けることではじめて再契約の方向性で手続きが進んでいきます。
定期借家の契約満了に関する書面での通知は、半年前に行われます。
再契約の有無は、契約満了通知に書かれています。
半年前になっても通知が来ない場合には、家主や管理会社に問い合わせしたほうがよいでしょう。
定期借家を再契約すると双方にメリットがありますが、一方で注意すべき点もあります。
本章では、再契約時の注意点をまとめています。
再契約すると、家賃が上がることがあります。
定期借家の場合、契約満了の半年前までに家主もしくは管理会社から書面での通知があります。
再契約できる場合には、再契約後の家賃が記載されているので、家賃が上がっている場合はこの書面を確認します。
家主から提示された再契約の条件が値上げした家賃であれば、賃借人は条件を受けるか否かの選択となり、交渉の余地はないと考えておきましょう。
再契約とは、新たに新規の契約を結びなおすことです。
再契約を行う際には、申込書の記入と重要事項説明を受け、賃貸借契約書にサインすることとなります。
このとき、身分証明書や住民票など所定の書類を準備しなければなりません。
契約書の中身はよく確認してサインするようにしましょう。
再契約時とは新たな契約となるため、従前の契約内容と異なる個所があるかもしれません。
たとえば、家賃の金額や契約期間、引き落としの日程などです。
基本的には、従前と同じ内容となるはずですが、家主側の都合で変更となるケースもあります。
重要事項説明を受けるときに、内容を確認しておきましょう。
定期借家では、契約期間の更新はできませんが、新たに契約を締結する再契約はできます。
ただし、再契約は双方の同意が必要になります。
なお、再契約は新たなに契約を締結するため、申込書の記入や重要事項説明の受領後に契約書へサインが必要です。
また、再契約には家賃の2～3ヶ月程度の費用がかかることも注意しましょう。
最後に、再契約は賃借人の都合で進めることはできません。
定期借家の家に入居したら、契約満了後は退去になることを前提に手続きを進めるようにしましょう。
