貸主から突然立ち退きを求める通知を受け取ったら、どのように対応したらよいか困惑してしまう場合もあるでしょう。
住居は生活の基盤であり、引っ越し先を見つける労力や、店舗の場合は営業再開までに多額の損失が発生するかもしれません。
貸主が退去を求めるには、借主に立ち退きを求めるための正当事由が必要です。
正当事由がある場合でも、すぐに退去する必要はなく、借主のために一定の準備期間や経済的損失に応じた立ち退き料が発生します。
正当事由がない場合は拒否できますが、貸主からの立ち退き命令を無視し続けると最終的には強制退去となる恐れもあるため注意しましょう。
ここでは、立ち退き命令を受けた場合の対処法や立ち退き料の計算などを解説します。
目次
立ち退き命令とは、賃貸借契約において、貸主から借主に対して物件からの退去を求める要求です。
一般的には、立ち退きの要求と同時に賃貸借契約の解約を申し入れるケースが多いです。
ここでは、このような解約の申し入れも含めて以下「立ち退き命令」と表現します。
借地借家法によると、貸主が法的な手続きによらず強制的に借主を退去させて契約を解消する行為は認められません。
貸主から借主への強制退去を認めてしまうと、賃貸借契約では弱い立場の借主が困るケースが多発するためです。
そのため、貸主からの立ち退き命令を行うには、様々な条件を満たす必要があります。
貸主から立ち退き命令が届いても、すぐに退去する必要はありません。
ただし、立ち退き命令を無視し続け、貸主が次の要件を満たした場合、貸主は法的に借主を強制退去させるための手続きができます。
貸主による建物の明け渡し請求が裁判所に認められると、裁判所から借主へ期日までに退去を求める通知が届きます。
期日までに退去をしないと、最終的には裁判所の執行官により強制退去が実施されます。
貸主から立ち退き命令を行う場合は、以下のような正当事由が必要です。
それぞれの正当事由について見ていきましょう。
立ち退き命令が行われるケースのうち、特に多い正当事由は以下のような借主による契約違反です。
ただし、軽微な契約違反だった場合は正当事由として認められるとは限りません。
建物が著しく老朽化している場合も、立ち退き命令が行われる正当事由となり得ます。
なぜなら、著しく老朽化が進んだ状態のまま借主が居住を続けると、倒壊などによる重大な事故を引き起こす恐れがあるためです。
ただし、老朽化が軽微である場合や、まだ十分安全に暮らせるような状況である場合は正当事由として認められない可能性があります。
貸主が物件を使用すべき事情があるときにも、立ち退き命令の正当事由として認められるケースがあります。
たとえば、貸主の自宅が火災などで焼失し、物件を自宅として使用しなければならない場合や、貸主の金銭的事情により物件を売却する必要がある場合です。
ただし、貸主が物件を使用する必要性が低いとみなされる場合、正当事由として認められない可能性も高いでしょう。
借地借家法により、立ち退き命令をする場合、実際に退去するまでに最低でも６カ月の期間を設ける必要があります。
仮に６カ月の猶予期間を設けずに立ち退き命令が行われた場合、６カ月が経過するまでは原則として退去しなくても問題ありません。
貸主から立ち退き料が支払われる時期は、通常、借主が物件を明け渡した後です。
もし物件の明け渡し前に支払ってしまうと、立ち退き料を受け取ったにも関わらず退去しないなどトラブルに発展する恐れがあります。
ただし、借主が引っ越しの初期費用を工面できない場合、貸主側が譲歩して事前に一部の費用を立て替えるのも一つの方法です。
あくまで貸主と借主の交渉によるため、双方の都合を考慮して支払時期を決定するとよいでしょう。
立ち退き料がどのくらいもらえるか気になる方も多いでしょう。
ここからは、立ち退き料の相場と計算方法について詳しく解説します。
立ち退き料は、借主の経済的な損失補填を主な目的とする金銭です。
立ち退き料に明確な基準はありませんが、主に次のような経済的損失が考慮されます。
居住用の場合
個人が居住するアパートなどの場合、引っ越し代や家賃の増額分、契約するための敷金や礼金などが考慮されます。
このほか、借主への慰謝料などが上乗せされるケースもあります。
事業用の場合
法人や個人事業主が事業を営む事務所や営業店舗の場合、引っ越し代などに加え、休業期間の補償も考慮されます。
具体的には、移転先で営業できるまでの機会損失、休業中の従業員への給料、移転先物件の改装工事費用などです。
ただし、貸主の支払能力を超過してしまう場合など、全額が補償されるとは限りません。
立ち退き料の計算例を確認してみましょう。
居住用の場合
引っ越し代：10万円
家賃の増額分：36万円（３万円×12カ月）
仲介手数料、礼金、敷金：30万円
慰謝料：20万円
合計：96万円
慰謝料に明確な基準はなく、貸主と借主の事情が総合的に考慮されます。
事業用の場合
小規模な飲食店の立ち退き料を考えてみましょう。
引っ越し代：50万円
家賃の増額分：120万円（５万円×24カ月）
仲介手数料：60万円
従業員の賃金補填：180万円（20万円×３人×３カ月）
設備改装費用：500万円
休業中の収益補填：300万円（100万円×３カ月）
広告費用：100万円
その他：50万円（営業許可申請費用など）
合計：1,360万円
家賃10万円ほどの場合、1,000万円～1,500万円程度が目安です。
立ち退き命令を受けた人の中には、立ち退きを拒否しようとするケースも少なくありません。
立ち退きを拒否すると、以下の流れで手続きが進みます。
立ち退きを拒否して調停や裁判を起こされた場合の流れについて、詳しく解説します。
立ち退きは、まず借主と貸主での交渉や話し合いを進めていきます。
立ち退き命令を拒否しつづけると、民事調停を申し立てられる可能性があります。
調停とは貸主と借主の間に裁判所が介入し、話し合いでトラブルを解決する方法です。
調停では、貸主と借主双方による意見を主張し合い、裁判所と共に解決への方向性を探っていきます。
調停での話し合いを進める中で、お互いに納得できる方向性が定まれば、解決となります。
実際は、貸主が十分な立ち退き料を提示すると納得して立ち退きを了承するケースがほとんどです。
しかし、調停だけでは解決できないケースも少なくありません。
調停が成立しない場合、貸主が訴訟提起し、最終的に裁判所から下される判決を待ちます。
判決で貸主による明渡請求が認められれば、退去が強制執行されます。
請求が認められた後は、借主の同意の有無にかかわらず、強制的に退去が進められます。
一方で、裁判で借主による立ち退き拒否の主張が認められれば、それ以降貸主が立ち退きを求められません。
そのため、これまで通り居住を継続できる可能性が高くなります。
実際に立ち退き命令を受けた場合、以下のように対処しましょう。
それぞれの対処法について詳しく解説します。
立ち退き命令を受けた際は、まず理由を確認しましょう。
貸主から借主へ立ち退き命令を行うには、正当事由が必要とされているためです。
貸主の主張する理由が正当事由にあたるかどうかによって、立ち退き命令に応じる必要性を判断できます。
貸主が退去を要求しなければならない状況も含めて、正当事由の詳細を聞いておきましょう。
立ち退き命令を受けて退去を検討するときは、立ち退き料を交渉しましょう。
立ち退き命令の理由が借主側の契約違反などでない限り、立ち退き料を請求できるケースが一般的です。
しかし、立ち退き料は法律などの明確な定めがないため、場合によっては妥当な立ち退き料を支払ってもらえない可能性もあります。
立ち退き命令に応じる前に、必ず立ち退き料について貸主へ交渉しましょう。
立ち退き命令を受け、最適な対応の仕方がわからずに悩んだときは、弁護士へ相談してください。
弁護士に相談すれば、状況に応じて最適な対処法を示してもらえるだけでなく、貸主への交渉なども代わりに行ってもらえます。
弁護士は立ち退き交渉に慣れているケースが多いため、自分だけで交渉を進めるよりもスムーズに問題を解決してくれるはずです。
貸主からの立ち退き命令が届いても、借主はすぐに退去する必要はありません。
ただし、立ち退き命令を無視し続けると最終的には強制退去になってしまう可能性があるため注意が必要です。
当事者同士の話し合いでは、お互いが感情的になり交渉が決裂する場合もあります。
貸主への交渉が難しい場合、弁護士へ相談しましょう。
弁護士は依頼人の利益を最優先に交渉を行うプロフェッショナルであり、交渉がスムーズに進む可能性が高くなります。
弁護士に依頼すると報酬が発生しますが、交渉にかかる労力や精神的な負荷を軽減できるのは大きなメリットです。
立ち退き料の算定には専門的な知見が必要な場合もあり、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談するとよいでしょう。
