不動産の賃借人（ちんしゃくにん）とは、物件を借りて居住する人であり、賃料支払や契約遵守、退去時の原状回復などの義務が課せられます。
一方で、賃借人には修繕請求や敷金返還請求などの権利が認められ、賃貸人は原則として正当事由がないときは退去を要求できません。
賃借人の主な権利や義務は契約書に記載されているケースが多いため、トラブル発生時は契約内容を確認しておきましょう。
この記事では、賃借人の定義や権利と義務、契約書で確認すべきポイント、トラブル発生時の対処法などをご紹介します。
目次
不動産において「賃借人」とは、他人が所有しているアパートやマンションなどを借りる人を指します。
賃借人は、別の言葉では「借主」「入居者」「契約者」などとも呼ばれますが、通常は同じ意味で使用されます。
一方で、賃貸人は「貸主」「大家」「家主」などのように呼ばれる場合があり、こちらも意味は同じです。
賃借人と賃貸人の主な違いは以下の通りです。
| 賃借人 | 賃貸人 | |
|---|---|---|
| 立場 | 物件を借りる使用者 | 物件を貸す所有者 |
| 主な権利 | ・使用収益権 ・修繕請求権 ・敷金返還請求権 | ・賃料を受け取る権利 |
| 主な義務 | ・賃料の支払義務 ・物件返還時の原状回復義務 ・契約内容遵守義務 | ・物件を使用収益させる義務 ・物件の修繕をする義務 |
| 典型トラブル | ・高額な原状回復費用の請求 ・物件の用途違反 ・近隣住民とのトラブル | ・家賃滞納 ・物件の損壊の修繕 |
賃貸人は、賃貸借で物件を提供し、使用収益させる義務を負います[注１]
賃貸借契約書では、略称として賃貸人が「甲」、賃借人が「乙」と表記されるのが一般的です。
不動産賃貸は長期的な契約となる場合も多く、当事者の信頼関係の上に成立します。
賃借人の生活を安定させるため、原則、賃貸人は期間更新を拒絶できません。
契約を終了させるには、長期の家賃滞納など、信頼関係の破壊が認められる正当事由が必要です。
賃借人に契約違反があっても、信頼関係の破壊が認められない程度では契約解除できません。
賃借人は、物件を借りるときは主に以下３つの義務を負います。
上記の賃借人が負う義務の内容は、民法で定められています。
義務を履行しないときは、賃貸人から契約解除や強制退去を求められるだけでなく、損害賠償を請求される可能性もあるため注意しましょう。
ここからは、民法の条文と３つの義務の内容をひとつずつ確認していきます。
賃料とは、物件を使用収益する対価の支払いであり、賃料の支払い義務は民法第601条[注１]で定められています。
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
引用：民法第601条[注１]
民法第601条[注１]では、賃貸借の効力は当事者双方の義務履行の合意によって生ずると定められており、賃料支払いは賃借人側の義務です。
契約書に明記された期日までに支払いをしないと家賃滞納となります。
家賃の滞納を続けると、賃貸人からの契約解除や明渡請求が認められ、最終的には強制退去させられる可能性があるため注意しましょう。
原状回復義務とは、通常損耗や経年劣化など賃借人の責任ではない事由を除き、退去時の原状回復費用を賃借人が負担する義務です。
原状回復義務は、民法第621条[注２]で以下のように定められています。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：民法第621条[注２]
具体的な原状回復の負担者や負担割合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」[注３]で基準が示されています。
以下の事由による損耗や毀損の場合、賃借人が負担するケースが多いでしょう。
日常生活をしているときに自然に発生した汚れや損傷は、原則として賃借人の負担とはなりません。
一方で、タバコによるヤニ汚れや無断DIY、子どもが壁に穴をあけた場合などの原状回復費用は賃借人の負担となる可能性が高いでしょう。
賃借人は、賃貸人との合意によって締結した賃貸借契約書に明記されている内容を遵守する義務があります。
契約内容遵守義務は、民法第594条1項[注４]で以下のように定められています。
借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
引用：民法第594条1項[注４]
※民法第616条[注５]により賃貸借へ準用
賃貸物件の使用方法について、賃貸借契約書で禁止されている内容に抵触する可能性がある場合は、事前に賃貸人へ確認をしておくとよいでしょう。
賃借人が独自の判断でしてはいけない行為は、大きく分けて３点挙げられます。
賃貸人の許可なく上記の項目を行うと、契約違反とみなされる可能性があります。
具体的な内容をひとつずつ確認しておきましょう。
賃借人は、借りている物件を賃貸人に無断で第三者に転貸し、収入を得る行為は禁止されています。
賃貸借は、先述の通り賃借人と賃貸人の信頼関係の上に成り立っており、信頼関係のない第三者に無断で物件が使用されるのを防ぐためです。
無断転貸や名義貸しの禁止は民法第612条[注６]に定められていますが、賃貸人の承諾があるときは例外的に認められます。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
引用：民法第612条[注６]
賃貸借契約でペットの飼育が禁止されている場合、飼育をすると違反行為になります。
ペットを飼育すると壁や床に傷や匂いがつき、次の入居者に影響する可能性が高いためです。
爬虫類や鳥類など、犬や猫と比べると物件への影響が少ないペットであっても、賃貸人へ確認しておくのが望ましいでしょう。。
柱を壊して部屋の間取りを変更する、住宅設備を変更するなど、原状回復[注３]が困難なリフォームやDIYも賃貸人の承諾がないと認められません。
トイレの便座をウォシュレットに変更するなど、機能性を向上させるときは賃貸人の承諾を得られる場合もあるでしょう。
居住用として借りた物件を事務所に使用するなど、契約にない目的外の利用は原則禁止されます。
事務所には不特定多数の人が出入りし、騒音や防犯面から他の入居者のクレームにつながる可能性があるためです。
契約違反として信頼関係が崩れてしまう可能性もあるため、無断の目的外利用は避け、利用目的を変更したい場合は事前に賃貸人の承諾を得ましょう。
賃貸借契約を締結するときは、以下２点を確認しておきましょう。
入居中の注意事項や、退去時のお金の精算に関する事項であり、トラブルを避けるために重要なポイントです。
それぞれの内容を確認していきましょう。
賃貸借契約書には、通常、入居中や退去時の特約事項や禁止事項が記載されています。
たとえば、敷金の返還方法や原状回復費用の負担などを当事者双方の合意によって定めるケースなどです。
契約書に記載された事項は、当事者間の合意として法的な拘束力を持つため、賃貸借契約時に確認しておきましょう。
賃借人から契約を解約するときは、一般的に解約予告期間が定められているケースが多いです。
たとえば、解約予告期間が１カ月であり、３月31日に退去したいときは、２月28日までに賃貸人への連絡が必要です。
賃貸借契約の期間満了後に継続して居住するときは、通常、更新料の支払いを求められます。
更新料の相場は家賃の１カ月分ほどですが、契約時に確認しておきましょう。
退去時の敷金[注７]は、返還時期や控除される費用などの条件が契約書に定められている場合もあります。
返還された額を巡ってトラブルになるケースもあるため、契約時に返還条件を確認しておきましょう。
賃借人には、物件の使用収益の他に以下のような権利が認められます。
修繕請求権[注８]
賃借人の不注意でない設備の故障などの修繕を賃貸人に要求できる権利です。
敷金返還請求権[注７]
通常、賃借人負担の費用などを控除した残額の返還を請求できます。
また、次章で解説する通り、正当事由がない賃貸人からの一方的な契約解除は認められません[注９]。
不動産の賃貸借では、賃貸人の一方的な都合のみで賃借人に退去を要求できません。
賃借人から退去や契約更新の拒絶を要求するには、以下のような正当事由が必要[注９]です。
退去の要求として正当事由があるかどうかは、賃借人と賃貸人の事情を総合的に考慮して判断されます。
賃貸人の都合で退去を要求する場合、賃借人に適切な立ち退き料が支払われているかどうかも判断のポイントとなるでしょう。
原状回復[注３]でトラブルになりやすいのは、以下のようなポイントです。
原状回復の費用負担は、室内の汚染や損傷が経年劣化や通常損耗によるかどうかで判断されます。
たとえば、汚れの原因が日常生活による通常損耗であれば原則として原状回復費用は賃借人の負担となりません。
一方で、喫煙によるヤニや無断DIYの穴、ペットの引っ掻き傷などは、賃借人の責任として原状回復費用を求められる可能性が高いでしょう。
損壊や汚れが経年劣化や通常損耗によるときは退去時の立ち会いで説明し、費用を負担する箇所を明確にしておくのがおすすめです。
賃貸借契約を締結するときや、退去時の立退き料、原状回復費用などで金銭トラブルが起きそうなときは、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。
弁護士に依頼すると、法令や過去の判例などから妥当な金額を算出し、賃貸人との交渉を代行してもらえます。
VSG弁護士法人では、経験豊富な弁護士がお客様の立場に寄り添って対応致します。
賃借人には、物件を使用収益する権利だけでなく、修繕の請求や退去後の敷金返還請求などの権利が認められています。
一方で、入居中の賃料支払いや契約内容の遵守、退去時の原状回復などが義務として課せられます。
賃貸人とのトラブルが発生しそうなときは、まずは賃貸借契約書に明記された双方の権利義務を確認しましょう。
賃貸借のトラブルは、当事者間の話し合いでは解決が難しいケースも多く、弁護士への相談がおすすめです。
VSG弁護士法人では、賃貸借の問題に精通した弁護士がお客様の抱えるトラブルについて解決までサポートします。
[注１]民法/e-Gov
民法第601条（賃貸借）
[注２]民法/e-Gov
民法第621条（賃借人の原状回復義務）
[注４]民法/e-Gov
民法第594条（借主による使用及び収益）
[注５]民法/e-Gov
民法第616条（賃借人による使用及び収益）
[注６]民法/e-Gov
民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
[注７]民法/e-Gov
民法第622条（使用貸借の規定の準用）
[注８]民法/e-Gov
民法第606条（賃貸人による修繕等）
[注９]民法/e-Gov
借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
