賃貸物件の壁紙が剥がれてしまったとき、下地の保護や次の入居者を募集するため、壁紙の張り替えが必要です。
壁紙の張り替えにかかる費用は、日焼けによる経年劣化や通常の日常生活での損耗が原因のときは、原則として貸主が負担します。
一方で、入居者の故意や過失が原因のときは入居者に張り替え費用の負担を求められるケースもあるでしょう。
壁紙も含め、賃貸物件から退去する際の原状回復には法的な基準[注１]や国のガイドライン[注2]などがあります。
費用負担を巡って金銭トラブルが起きそうなときは、弁護士への相談がおすすめです。
ここでは、壁紙が剥がれたときの費用負担や法的な対処法などをご紹介します。
賃貸物件の壁紙が経年劣化によって剥がれてしまったときは、原則として貸主が原状回復費用を負担します。
例外として、壁紙が剥がれた原因が入居者の過失によるときは、入居者が原状回復費用を負担するケースもあるでしょう。
ここでは、壁紙が剥がれたときの原状回復費用について、費用負担者を決めるための基準[注２]やその法的根拠[注１]などを解説します。
民法第621条[注１]は、室内の汚染や損傷を退去時に原状回復するための費用負担について定めています。
原状回復費用は、経年劣化による通常損耗を除き、賃借人の故意・過失による汚染や損傷は賃借人が負担しなければなりません。
具体的な負担する範囲や費用相場は、以下の記事を参考にしてください。
原状回復費用が入居者の負担となるかどうかは、汚染や損傷の発生原因、範囲、再発防止可能性などが主な判断基準[注２]となります。
室内の汚染や損傷の原因が、経年劣化や通常損耗のときは賃貸人負担、賃借人の故意や過失によるときは賃借人負担になるのが原則です。
賃借人の故意や過失とは、ペットや子どもによる破損や引っかき傷、賃貸人に無断で行った修繕やDIYなど、主に人為的な損傷によるものです。
床についた家具の跡や壁の日焼けなど、日常生活で発生する損傷は、自然現象による経年劣化や通常損耗と判断される可能性が高いでしょう。
原状回復ガイドライン[注２]とは、賃貸物件の原状回復費用を入居者がどこまで負担すべきかの基準について、国土交通省が公表しているガイドラインです。
法令ではないため法的な拘束力はありませんが、不動産賃貸借の実務上で最も参考にされる基準です。
賃貸借契約で入居者に不利な特約を定める場合、以下３つの要件を満たさなければなりません。
壁紙が剥がれた場合の費用負担が貸主となる主なケースは次のとおりです。
上記のケースは原則として貸主負担となりますが、例外的に入居者負担となる可能性もあります。
それぞれの内容を確認していきましょう。
壁紙は、湿気や接着材の劣化、施工不良などにより、入居者に過失がない場合でも剥がれてしまうケースが少なくありません。
入居者の過失がない限り、修繕にかかる費用負担は原則として貸主にあります。
経年劣化や退去費用の目安、トラブルを避けるための方法などは、以下の記事を参考にしてください。
原状回復ガイドライン[注２]では、壁紙の耐用年数は６年と設定されています。
耐用年数とは、内装や設備についての標準的な使用期間です。
この年数を超えると残存価値の低下が認められ、費用負担が入居者から貸主へ移る目安となります。
実務上、入居者の過失や汚染の有無、特約などで費用負担は変動するため注意しましょう。
壁紙についた日焼けや家電・家具の跡は、過度な損傷でない限り経年劣化や通常損耗としてみなされ、貸主が修繕義務を負う典型例です。
入居者は、修繕義務を免れた場合でも清掃義務は残っているため、通常必要となる範囲の清掃は行っておきましょう。
壁紙の剥がれの費用負担が借主となる主なケースは次のとおりです。
それぞれの事例や借主負担となる理由などについて詳しくご説明します。
入居者が故意につけた傷跡が原因で壁紙が剥がれてしまった場合、原状回復費用は入居者の負担となります[注２]。
不注意によって物をぶつけてしまったときの損傷や、清掃・換気を怠ってカビが生じ、壁紙の剥がれにつながった場合なども入居者の過失としてみなされます。
入居者の子どもや飼育するペットがつけた破損や引っかき傷も、入居者の管理責任の範囲となり、費用負担を求められます。
壁紙が剥がれてしまった場合、保護シートやゲートの設置、子どもへのしつけなどを行い、再発や悪化を防ぎましょう。
通常の日常生活の範囲内で使用した壁の画鋲跡は、入居者が負担する原状回復費用の対象外です。
一方で、釘穴やネジ穴などは通常の使用を超える損壊とみなされ、入居者が原状回復費用を負担するのが一般的です。
粘着テープ跡は、付着した汚れの程度によりますが、過失として入居者の負担になり得るでしょう。
無断修繕やDIYによる損傷は、賃貸借契約の善管注意義務に違反する可能性もあり、入居者に原状回復が求められます。
壁の下地を痛めた場合や、材料の不適合などで全面張替えが必要な場合は、原状回復費用が高額になる恐れもあります。
無断の修繕やDIYは避け、必ず貸主に事前確認をしましょう。
賃貸物件の壁紙を張り替えるときには、当然ながら費用がかかります。
壁紙の張り替え費用は、張り替える場所や広さによって金額が変動します。
使用する壁紙の仕様や下地補修の有無によっても費用は増減するでしょう。
本章では、壁紙の張り替え費用の目安について、張り替える場所と広さにわけて相場を解説します。
剥がれた壁紙の張り替え費用の目安は、張り替える場所によって以下のように異なっています。
表中の費用相場の目安は、標準クロスを使用・天井を含まない・人件費や出張費を含む・㎡単価と面積を乗じて計算されるものです。
| 場所 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 4万円～8万円 |
| トイレ | 3万円～7万円 |
| 洗面所 | 4万円〜7万円 |
| 廊下 | 2万円〜7万円 |
※表示金額はあくまでも目安です。
※仕様（量産／機能性）や面積算定方法（壁のみ／天井含む）・下地補修・諸経費・地域や時期により、増減します。
費用の目安は、以下のように構成されます。
場所による付帯作業は、たとえばトイレや洗面台などの水回りは設備脱着の有無や下地の傷みで費用が増減します。
壁紙の張り替え費用は、㎡単価×面積で算出し、おおよそ1㎡あたり800～1,500円が相場です。
壁紙の材質や業者などによって異なるため、３社ほど見積りを依頼して比較するとよいでしょう。
部屋の広さに応じた壁紙の張り替え費用の目安は次のとおりです。
| 部屋の広さ | 費用相場 |
|---|---|
| 4.5畳 | 3万円〜4万円 |
| 6畳 | 4万円〜5万円 |
| 8畳 | 5万円〜6万円 |
| 10畳 | 6万円〜7万円 |
| 12畳 | 7万円〜8万円 |
| 15畳 | 8万円〜9万円 |
| 20畳 | 8万円〜10万円 |
※表示金額はあくまでも目安です。
※仕様（量産／機能性）・面積算定方法（壁のみ／天井含む）・下地補修・諸経費・地域や時期により増減します。
壁紙の材料費は㎡単価×面積で計算するため、張り替える面積が広くなるほど金額が増えていきます。
一方で、人件費や施工効率を考慮すると、一度の依頼で張り替える面積が大きいほど㎡単価は下がる傾向にあります。
室内の残置物の有無など、その他諸条件によっても見積りは異なるため、具体的な見積条件は業者に確認しましょう。
業者に発注するときは、見積りの比較だけでなく、事前に管理会社や貸主からの承諾を得る必要があります。
壁紙が剥がれてしまった場合でも、対処法によっては原状回復費用が大きく変わる可能性があります。
たとえば、写真による記録や貸主への連絡、契約書の特約事項の確認などです。
ここからは、壁紙がはがれてしまったとき、トラブルを防ぐためにはどのような対処をしたらよいか確認していきましょう。
壁紙が剥がれているときは、まず壁紙の写真を撮影して証拠保全を行いましょう。
写真は客観的に状態が確認できる資料であり、退去時や請求時のトラブル防止に役立ちます。
剥がれている箇所に対して、近影・中景・全体から撮影して壁紙の状態がわかるようにしましょう。
証拠保全では、「いつ」「どこが」「どの程度」をできる限り明確にしておくのが重要です。
壁紙の写真を撮影したら、写真だけでなくその撮影日や損傷の範囲なども同時に記録へ残しておきます。
剥がれた壁紙を修繕するときは、必ず事前に管理会社や大家さんに修繕の作業内容を連絡し、承諾を得ておきましょう。
無断で修理した場合、壁紙の材質が違うケースや、下地を傷つけてしまうケースもあり、後に全面的な張替えが必要になる恐れがあります。
通常、管理会社や大家さんの承諾を得ない修繕やDIYは、賃貸借契約の禁止事項として定めてあります。
無断で修繕やDIYを行うと、重大な契約違反とみなされて契約を解除される可能性もあるため注意しましょう。
壁紙が剥がれているにも関わらず速やかに報告をしないと、損傷を隠していたのではないかという疑念を持たれる恐れがあります。
疑念を持たれると、本来は賃貸人との交渉によって支払額や支払方法を調整できる場合でも、交渉での解決が難しくなってしまう可能性があるでしょう。
たとえ軽度であっても壁紙が剥がれているときは、剥がれた場所や範囲などを入居者側から説明しておくのが望ましいです。
剥がれた壁紙の原状回復費用を請求されたときは、まず契約書に記載されている費用負担の定めを確認しましょう。
契約書の内容と照らし合わせて大家側の請求が不当であれば、原則として入居者から支払う必要はありません。
不当な請求は話し合いによって免除や減額を認めてもらえるケースもあるため、冷静に対処しましょう。
賃貸人から原状回復費用を請求されたときは、まず内訳と根拠の提出を賃貸人に要求しましょう。
内訳に不当な項目があり、負担する費用に納得できないときは、専門家である弁護士への相談がおすすめです。
弁護士に相談すると、法令や過去の判例から賃貸人の主張する原状回復費用が妥当な金額かどうか判断できます。
VSG弁護士法人では、原状回復費用のトラブルを専門とする弁護士が、お客様の抱える問題を解決するため親身になってサポートします。
経年劣化や通常損耗によって壁紙が剥がれたときの張り替え費用は、原則として賃貸人の負担です。
一方で、故意や過失によるときは入居者の負担になるケースもあります。
放置すると張り替えが必要な範囲が広がり、より高額な費用がかかる可能性もあるでしょう。
壁紙が剥がれてしまったときは、自分で修繕をせず、大家さんに相談しましょう。
金銭トラブルに発展しそうなときは、弁護士に依頼すると交渉の代行を依頼できます。
VSG弁護士法人では初回無料相談を実施しているため、積極的に活用してトラブルの対処法についてアドバイスを受けましょう。
[注1]民法/e-Gov
民法第621条
