賃貸住宅には契約期間があり、契約が満了しても賃借人が更新の意思を示すことで原則契約期間の更新ができますが、ごくまれに家主側から更新拒絶通知が届くことがあります。
「更新拒絶通知とは何？」「届いたらどんな対処が適切なのか？」などと、疑問を抱く人も多いでしょう。
また、更新拒絶通知が届いたときの対処法なども知っておきたいところです。
本記事では、更新拒絶通知とは何か？、更新拒絶通知が認められる正当事由、更新拒絶通知が届いたときの対処法などについてご紹介します。
目次
更新拒絶通知とは、賃貸借契約において家主側から賃借人に対し、契約を更新しない旨を伝える通知書です。
借地借家法では、更新拒絶通知を家主が通告できる期間を契約期間満了の6ヶ月～1年以内としています。
これは仮に賃借人が退去する場合、新たな転居先や引っ越しの手配などに一定の時間を要することが考慮されているためです。
一方で、家主が更新拒絶の通知をしなければ、存続期間満了日が経過した後も契約は更新された（法定更新）とみなされます。
なお、家主側からの更新拒絶通知が効力を有するには、家主側の正当事由が必要です。
賃貸人の中には、賃借人と良好な関係を保っていて物事を荒立てたくないからという理由で、普通郵便で更新拒絶通知を送る賃貸人もいます。
しかし、後々、普通郵便では更新拒絶通知を送付したことの証明が難しくなるため、将来的に裁判に発展する可能性も踏まえて内容証明郵便を利用することが適切です。
家主側から契約の更新を行わないことを通知するには、更新拒絶が必要です。
しかし、原則家主からの一方的な更新拒絶は、借地借家法上認められにくい傾向にあります。
これは、家主側の一方的な理由で賃借人が家を追われるリスクを避けるためです。
このように、借地借家法では入居者を保護することを目的としたルール作りがされています。
なお、一定程度長期間の賃料の不払い、無断増改築又は無断転貸等の賃借人の債務不履行の事情があり、賃借人が賃貸借契約を解除され賃貸借契約を終了させられた場合には、法定更新は認められないことになります。
家主側からの更新拒絶通知が認められるには、正当事由が必要です。
正当事由とは、社会通念上家主側に認められる賃借人に退去を促せる理由となります。
本章では、更新拒絶通知が認められる正当事由の例をご紹介していきます。
なお、正当事由であると認めるのは裁判所です。
下記と似たような事例であったとしても正当事由が必ず認められるわけではないので注意しましょう。
家主側からの正当事由が認められるのは、以下4つの要素を踏まえて裁判所が総合的に判断します。
「建物使用の必要性」とは、正当事由の主たる判断要素です。
家主が当該不動産を使用する必要性がどの程度高いかを、使用目的、職業、家族構成、他の代替え不動産の有無などを総合的に考慮します。
たとえば、高齢の親を面倒見るために建物が必要、他県で被災した親族の転居先で使用したい、などです。
「従前の経過」とは、賃貸目的物たる建物について賃貸借契約締結の事情や期間、契約継続中の更新料等の有無などになります。
家主と賃借人間のトラブルの有無なども考慮されます。
「利用状況」とは、賃貸中の建物の種類や構造、規模などの状況について考慮される要素です。
たとえば、建物の老朽化による取り壊しや建て替え、などになります。
財産上の給付とは、正当事由が焦点となる民事裁判では、立ち退き料の算定をして和解できるポイントとして重視されます。
正当事由が認められる主な要素を参考に、具体的に正当事由となる事例を３つご紹介します。
建物の老朽化により安全性を担保できない場合です。
建物の老朽化は安全を担保できず賃借人に被害を負わす可能性があるため、正当事由として認められることがほとんどです。
建物の倒壊や著しく劣化が激しい建物は、居住者と周辺住民に危険が伴います。
しかし、なかには老朽化の程度により耐震化工事をすれば取り壊す必要がないケース、建物の維持管理を怠ってきたケースなどは認められないときがあります。
建物の老朽化を正当事由にするには、これまで適正な維持管理をしてきたことも重要視されます。
建物の維持が難しく廃業により売却したい場合です。
家主側の経済的な事情で建物自体の維持管理が難しく、廃業により売却したい場合にも正当事由が認められることがほとんどです。
家主側の一方的な都合となりますが、経済的に維持管理が難しい状況であれば今後適正な管理を続けることは難しいと判断されます。
家主と賃借人の間で賃料未払いなどのトラブルがある場合です。
賃料の未払いは、当初の契約に賃借人が違反しており信頼関係は崩壊していることが多いでしょう。
このようなときには、家主側の正当事由は問題なく認められます。
他にも、共用部使用のルール違反、他入居者への迷惑行為なども同様です。
本章では、更新拒絶通知が届いたときの対処法について、正当事由があるケースとないケースでご紹介していきます。
家主から届いた更新拒絶通知の内容に正当事由が認められるかを確認します。
なお、正当事由について素人では判断が難しいため、通常は立ち退きなどの交渉に強い弁護士に書面を持参し、相談するのがおすすめです。
正当事由が認められる場合には、家主との交渉となります。
立ち退きの具体的な時期、実費の負担金額と立ち退きによる迷惑料を加味した立ち退き料の交渉を行います。
なお、立ち退き料は正当事由を補完する目的で支払われるものです。
立ち退き料に相場はないため、交渉によって立ち退き料の金額は異なります。
立ち退き交渉自体、大家側は柔軟に対応するスタンスであることが多いため、賃借人側も一定の条件提示後は交渉がスムーズに進むように尽力するのが最善策です。
なお、家主との立ち退き交渉が不調に終わった場合には、民事裁判に発展します。
裁判では解決に時間がかかるため、途中で双方が和解し、早期解決となることもあります。
家主の正当事由が認められない場合には、賃借人は問題なく契約更新ができます。
なお、正当事由が認められない場合でも、家主側から高額な立ち退き料が提示され、賃借人が応じた場合には契約を更新せずに転居を選択することもできます。
更新拒絶通知とは、家主側から賃借人に対し、賃貸借契約の更新をしない旨を伝える書面です。
通常は、事前に書面で事前告知を行い、その後賃貸借契約満了の6ヶ月～1年前までに配達証明付きの内容証明郵便で送付されます。
賃借人は、更新拒絶通知受領後は正当事由の有無を確認し、家主側との立ち退き交渉に入ります。
なお、正当事由の有無の判断や立ち退き交渉は、賃借人だけで行うことは困難です。
家主より更新拒絶通知を受け取ったときには、弁護士などの専門家への相談をした方がよいでしょう。
