大家都合で賃貸契約を解約することを「立ち退き」と言います。
立ち退きは強制的にできるものではなく、立ち退きを求める理由や退去期間によっては、立ち退きを拒否することもできます。
また、大家都合で立ち退きする場合、大家は立ち退き料を提示する必要があります。
しかし、立ち退き料に明確な定義がないため、無理難題を押し付けられる可能性も否定できません。
法律に詳しくない当事者間で話し合いをするとトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。
賃借人は、自身の権利をしっかり把握し、対処法を身に着けておくことが大切です。
この記事では、立ち退き時に必要な正当事由とは何か、賃貸契約を解約されたときの対処法、立ち退き料の相場などについて解説します。
目次
大家が賃貸借契約を解除するためには、「正当事由」が必要です。
これは借地借家法第28条で定められており、大家都合で一方的に契約解除することは原則認められていません。
正当事由でよくあるのは、建物の老朽化、建物の売却、入居者側の問題です。
ここでは、どのようなことが正当事由に該当するのか、正当事由を判断するポイントや、正当事由の具体的な内容について解説します。
借地借家法第28条では、正当事由について以下のように記載されています。
【借地借家法第28条】建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件
「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃借権に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として、又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」
条文からわかる正当事由のポイントは以下の５つです。
では、正当事由を構成する要因を項目ごとに解説します。
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情は、賃貸人と賃借人の双方の言い分を確認し、どちらがより土地建物を必要としているかによって判断されます。
賃借人の場合は、店舗利用や居住用など、その建物でなければならない必要性から判断されます。
一方、立ち退きを要求する大家は、建て替え、売却、自己使用など、自らが使用する目的であれば正当事由として認められる可能性があります。
ただし、大家が複数の土地や建物を所有していれば、「他の場所でも問題ない」と判断され、正当事由として認められる可能性は低くなるでしょう。
次に、賃貸借に関する従前の経過では、立ち退きを要求されるまでの経緯や事情を考慮して判断されます。
主に、賃貸借契約内容、家賃、更新料などです。
万が一、賃借人が家賃を滞納していた、あるいは更新料を支払っていなかった場合、立ち退きを要求する正当事由として認められるケースもあります。
建物の利用状況は、以下のことから判断されます。
建物の現況とは、その建物が物理的にどのような現況にあるかを指します。
たとえば、建物の老朽化の程度や大規模修繕の必要性、現在の建物が地域の標準的使用に適した建物であるかなどから判断されます。
財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出は、簡単に言い換えると「立ち退き料の申出」を意味しています。
賃借人は、突然立ち退き要求されれば職を失いかねません。
そのため、賃貸人は損失を補償するための立ち退き料を提示することで、正当事由として認められる場合があります。
ただし、立ち退き料の提示が必ず正当事由になるわけではありません。
あくまでも、他の要素を考慮した上で総合的に判断されます。
急な立ち退き要求に困惑してしまう人も多いでしょう。
先述した通り、大家が立ち退きを要求できるのは正当事由がある場合のみです。
ただし、大家との話し合いに折り合いがつかなければ裁判になる可能性もあります。
落ち着いて対応できるように、解約通知書が届いてから退去までの流れを把握しておきましょう。
解約通知書が届いてから立ち退きまでの流れは、以下の通りです。
項目ごとに確認していきましょう。
立ち退き通知は、原則、契約期間満了の６カ月前～１年までに行う必要があります。
また、たとえ期間が守られていても正当事由がなければ、立ち退きは認められません。
解約通知書には、立ち退き料の有無など重要な内容が記載されています。
まずは落ち着いて通知内容を確認することが大切です。
立ち退きは、法律や過去の判例に基づいた専門的な知識と判断が必要です。
そのため、大家から立ち退きの告知を受けたら、早めに弁護士に相談しましょう。
なお、弁護士に依頼する際は、立ち退き交渉の実績が豊富で信頼できる弁護士に依頼するとスムーズに交渉を進めることができます。
大家との交渉は、賃借人に対して不利益な内容を押し付けてくる場合があるため、弁護士が行うのが一般的です。
弁護士が介入することで、立ち退きに必要な正当事由の正確性を判断でき、不利益な条件を提示されたときに賃借人をサポートすることができます。
立ち退き交渉がまとまれば、掲示された期間までに立ち退きをします。
なお、話し合いで解決できない場合は、調停や裁判になる可能性があります。
立ち退き料に明確な定義や法的根拠はなく、賃貸人と賃借人の個々の事情によって大きく左右されます。
たとえば、店舗やテナントが立ち退きになる場合は、賃料の２年～３年分が相場と言われています。
賃料の３カ月～６カ月が相場となる住宅の立ち退きに比べて、店舗の立ち退き費用は高額な傾向があります。
では、なぜ店舗の立ち退き料は高額なるのか立ち退き料の内訳を見ていきましょう。
立ち退き料の内訳は、以下のようになっています。
項目ごとに解説します。
立ち退きで新しい店舗へ移転する場合は、不動産会社へ支払う仲介手数料、敷金・礼金、引越し費用、内装工事費用などが補償されます。
また、新しい店舗の賃料が現在の賃料を上回る場合は、その差額も請求することができます。
立ち退き料の合意書を交わした後に追加工事が発生すれば、自己負担となるため注意が必要です。
営業補償は店舗の立ち退きのみに発生する補償で、住宅や事務所では発生しません。
店舗は立地の影響を大きく受けるため、移転後はこれまでの売上や既存顧客を失う可能性があります。
したがって、売上が安定するまでの損失や、休業期間中の損失利益、人件費などが補償対象となります。
借家権とは、建物を借りている人が持つ権利のことです。
不当な理由で退去させられることがないよう、賃借人の保護を目的としています。
立ち退きによって借家権が失われた場合、その権利の対価が補償される場合があります。
ただし、借家権を合理的に算出するのは極めて難しいため、移転費用に含まれると考えるのが一般的です。
解約通知書が届いても、正当事由がなければ原則立ち退きは認められません。
解約通知書が届いたら、まずは内容をしっかり確認しましょう。そして、その内容を踏まえて移転費用と営業補償を請求することが重要です。
退去費用の請求や立ち退きをめぐるトラブルに困ったときは、できるだけ早めに弁護士に相談することをおすすめします。
