賃貸人から立ち退き要請をされても、賃借人は立ち退きを拒否できます。
借地借家法により賃借人は賃貸物件に住む権利が認められており、立ち退き拒否をする権利も併せ持っているからです。
ただし、立ち退き拒否をする場合には、自分に不利にならないよう、賃貸人と立ち退き交渉をする必要があります。
立ち退き拒否をするときや交渉にはコツがあるため、コツを把握してから行うようにしましょう。
本記事では、賃借人が立ち退き拒否できる理由や立ち退き要請に必要な正当事由の内容、立ち退き拒否をするときのコツなどを解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、立ち退き交渉や拒否をするコツがわかり、スムーズな立ち退き交渉ができるようになっていることでしょう。
目次
賃借人が立ち退きを拒否できる理由は、賃貸契約において弱い立場とされる借主を保護するための「借地借家法」という法律があるからです。
借地借家法では、賃貸契約における賃借人の立場が強く保護されています。
そのため、賃貸人の一方的な都合のみで賃借人に立ち退きを求めることは認められず、立ち退きを求めるためには正当事由がなければいけません。
立ち退きを要求する理由が正当事由として認められなければ、賃借人は立ち退きを拒否して居住を続けられる可能性が高くなります。
賃借人が借地借家法で保護されていることがわかりました。
では賃借人が立ち退きを拒否する際の理由とは何でしょうか。
立ち退き拒否の主な3つの理由を紹介します。
賃借人が立ち退きを拒否するのは、単純に物件を気に入っているという理由が多いでしょう。
例えば、間取りや部屋の広さが丁度よく暮らしやすさを強く感じている場合や、家賃設定がほかの物件に比べてお得だと感じている場合、通勤などを踏まえた立地条件が最適だと感じている場合など、物件を気に入っている背景はさまざまです。
いずれにしても、物件そのものを気に入っているという理由で立ち退きを拒否するケースでは、退去を拒む意思が非常に強いことが多く、賃貸人側としては交渉に苦労しがちです。
そのため、物件を気に入っていて立ち退きを拒否したい場合は、その意思を強く主張し続けることが重要といえるでしょう。
立ち退きを拒否する人の中には、転出するためにかかる費用や手間をかけたくないという人も少なくありません。
賃貸人からの要求に応じて立ち退きする場合、転居先となる新たな物件を探し、新たな賃貸契約を結び、荷物をまとめて引っ越し作業もしなければならず、どうしても手間が多くかかってしまいます。
また、転居先の物件の契約金や引っ越し費用など、立ち退きすることによってかかってしまう費用も多く、支払いの負担を考えて拒否する人も多いでしょう。
このような理由で立ち退きを拒否する場合は、十分な立ち退き料を賃貸人から受け取ることで立ち退きに応じるケースが多くなっています。
立ち退きに伴う転居先探しに不安があり、立ち退きを拒否するケースも少なくありません。
例えば、居住中の物件と同じぐらい住みやすい物件を見つけられるか、物件を見つけても入居審査が通らないかもしれないといった不安を抱いていたりする人は多いでしょう。
特に、賃借人が高齢である場合は、転居先における入居審査が通りにくくなる可能性が否定できないため、不安は大きくなりがちです。
このような理由によって立ち退きを拒否する場合は、十分な立ち退き料だけでなく、転居先をあっせんしてもらうなどして、確実に転居に困らない状況を用意してもらわなければ、立ち退きに応じるのは難しいかもしれません。
賃貸人が賃借人へ立ち退き要請をするためには、正当事由が必要です。
正当事由とは、賃貸人が賃貸借契約を解除あるいは賃貸借契約の更新を拒絶する理由のことです。
賃借人を立ち退かせるためには正当事由が必要となり、正当事由とともに立ち退き料を賃借人に支払わなければなりません。
具体的にどのような理由であれば正当事由として認められるのか、判断が難しいと感じる人も多いでしょう。
実際のところ、立ち退きが認められる正当事由は、借地借家法という法律によって定められています。
例えば、賃借人にとって物件をどの程度必要とする事情があるか、賃貸契約を結ぶ以前の背景や経緯、賃借人による物件の使用状況、物件そのものの劣化状況などを考慮し、正当事由かどうかが判断されます。
正当事由として認められる項目は多いため、本章では正当事由の一部を紹介します。
賃貸人の事情で賃貸物件の部屋を使う事情は、正当事由になります。
たとえば、賃貸人に介護が必要になり、介護してもらう家族に同居してもらうため、賃貸物件に呼ばなければならない場合です。
介護のために家族を呼ぶ場合は、正当事由が強いと考えられます。
一方、ただ単に家族を呼びたいだけという理由では正当事由が弱く、立ち退き要請が裁判所に認められないケースもあります。
賃貸物件を売却するために立ち退き要請することは正当事由になります。
たとえば、賃貸物件を売却しないと賃貸人が破産するなどです。
破産する場合は正当事由が認められるかもしれませんが、ただ単に空き家にしたほうが高く売れるという理由は正当事由として弱いと考えられます。
賃貸物件が老朽化してきたために賃借人を立ち退かせ建て替えることは、正当事由になります。
賃貸物件が老朽化し、大地震が発生すると崩壊してしまうような状態の場合は、立ち退き要請の正当事由が強いとされます。
しかし、建物が耐震補強してある、あるいは基礎も建物も耐久性が残っている建物の場合は、老朽化していても正当事由は弱いと判断される可能性があります。
賃貸人より立ち退き要請が来ても、すぐに立ち退く必要はありません。
立ち退くまでには様々な手続きや対応があるからです。
本章では、立ち退きをするまでの主な流れを解説します。
賃貸人が賃借人に立ち退き要請をする場合、まず賃貸借契約解除と更新拒絶をしなければなりません。
解除・更新拒絶を明示するため、賃貸人から内容証明郵便などの書類で通知が届きます。
契約解除・更新拒絶通知が届くということは、この時点で立ち退き要請を受けたということです。
通知を受けた場合は速やかに立ち退き交渉を進める方法を探す、弁護士に相談するなどの行動を開始しましょう。
賃貸人からの通知には、立ち退き説明会を開催することが記載されていることがあります。
立ち退き説明会には必ず参加して、立ち退き要請の理由や立ち退き料の金額、立ち退きの期限を確認しましょう。
立ち退き説明会が開催されない場合は、賃貸人に直接立ち退き要請の理由・立ち退き料の金額・立ち退き期限を聞きましょう。
これらの内容は、立ち退き交渉で非常に大切な交渉材料になります。
賃貸人から立ち退き要請理由などを聞いた後、立ち退き交渉に入ります。
立ち退き交渉をするときには、正当事由の強弱を正確に判断しなければなりません。
正当事由の強弱により、立ち退き料の金額が変わるからです。
正当事由の強弱が判断できない場合は、立ち退き交渉代行を弁護士に依頼しましょう。
また、弁護士に代行を依頼すると、賃貸人から譲歩案を引き出しやすくなります。
立ち退き条件を有利な条件に変えるためには、法律のプロの力を借りるのが一番です。
立ち退き交渉がまとまったら、立ち退き期限までに立ち退きをします。
立ち退く際には、立ち退き交渉でまとまった立ち退き料を受け取ってから立ち退きます。
立ち退きを拒否するときにはコツがあり、コツを理解することで立ち退き料をしっかりと受け取ることができます。
本章では、立ち退き拒否をするときのコツを解説します。
立ち退き料が確定し、かつ今も尚賃貸物件に住んでいることが条件になります。
そのため、立ち退き料をもらう前に立ち退きをしてしまうと、立ち退き料を受け取ることはできません。
立ち退き交渉が順調にいったからと言って、立ち退き料を受け取る前に賃貸物件から退去しないようにしましょう。
賃借人は借地借家法に守られており強い立場にあるため、立ち退き交渉内容に納得できるまで交渉を続けることをおすすめします。
賃借人が立ち退き交渉に応じずに交渉が長期化すると、賃貸人はできるだけ早く立ち退きを完了させたい思いが強くなります。
立ち退きを早く完了させたい場合、立ち退き交渉の譲歩案を提示する可能性が高くなります。
立ち退き交渉の譲歩案として、立ち退きまでの間の家賃の無料や、賃貸人による新居の手配が期待できます。
譲歩案を引き出すためにも、賃貸人を感情的にさせない程度の交渉を続けていきましょう。
なお、賃借人自身で立ち退き交渉をする場合には、交渉過程を書面で残しておく必要があります。
立ち退き交渉中の話を記録することで、賃貸人とのトラブルを避けられます。
もし可能であれば、交渉過程を記録した書面に、記載内容が正しいことを証明するための賃貸人の署名と、賃借人の署名を残しておくとなおよいでしょう。
立ち退き拒否をするときには、弁護士に拒否や交渉を任せるのがよいでしょう。
賃貸人は賃借人が一般個人の場合に、無理難題を言ってくることがあります。
しかし、賃貸人は弁護士に対して、無理な要求は突き付けません。
そのため、不必要な交渉の時間を削減でき、回答を1回の交渉で得られ、立ち退き交渉の時間を短縮できます。
また、弁護士は法律のプロであるため、法律に則った立ち退き交渉ができます。
一般個人で交渉をすると、不利になる発言や、トラブルに発展する発言をしがちです。
立ち退き交渉を有利に進めたれば、早めに弁護士に立ち退き交渉代行を依頼しましょう。
賃借人を立ち退かせるには、正当事由が必要です。
そして、正当事由があったとしても、正当事由に加えて立ち退き料を賃借人に払わなければなりません。
ここまで賃借人に強い権利が与えられているのは、借地借家法により賃貸物件に住む権利が認められているからです。
住む権利が認められているということは、立ち退き要請されても拒否できるということです。
立ち退き要請を拒否しつつ、立ち退き交渉をして自分に有利な条件を賃貸人から引き出していきましょう。
立ち退き交渉は一般個人でもできますが、弁護士に交渉代行を依頼するほうが賢明です。
交渉は法律の専門知識や経験が必要になり、知識などがないと交渉はスムーズに進みません。
専門家の力を借りることが、立ち退き条件をよくする第一歩になります。
