遺産相続が発生した際、被相続人（亡くなられた方）名義の建物を親族が占有する場合があります。
親名義の家を子どもが無償で使っているケースなど、占有の状況は特に珍しくないでしょう。
しかし、相続人が複数いると各自が所有権を主張できるため、立ち退きを要請されるかもしれません。
無償で建物を借りている場合も、貸主から立ち退きを求められるケースがあるでしょう。
生活拠点を失いたくないときは、居住権を主張して立ち退きを拒否できるかどうか、十分な理解が必要です。
今回は、建物に住んでいる人の居住権や、立ち退きを拒否した後の流れなどをわかりやすく解説します。
目次
建物に住んでいる人が居住権を主張すると、親族や貸主からの立ち退き要請を拒否できます。
居住権とは、自分の名義ではない建物に住んでいる人が、引き続き居住するときに主張できる権利です。
居住権は法律用語ではなく、土地・建物を借りた際に発生する「賃借権」や「借地権」、「借家権」などを指しています。
2020年４月１日以降は「配偶者居住権」も創設されたため、被相続人と同居していた夫や妻が、他の相続人に居住権を主張するケースもあるでしょう。
なお、居住権は「強い権利」といわれますが、不動産の所有者には所有権があり、複数の相続人がいる場合も、各自が使用収益の権利を主張できます。
親族から立ち退きを迫られても、以下のケースでは居住権が認められるため、建物を出て行く必要はありません。
親族間で使用貸借契約を結んでいる場合は、不動産を借りている人に居住権が認められます。
使用貸借契約とは、民法593条などに規定された無償の貸し借りです。
親族名義の建物に住んでいる場合、所有者と居住者の間で「貸す・借りる」の意思表示が交わされていれば、口約束であっても使用貸借契約が成立します。
契約書がなくても、借主が賃料を支払っておらず、貸主が固定資産税を負担している場合は、使用貸借契約の成立と居住権を認めてもらえる可能性があるでしょう。
相続が発生した場合、被相続人の財産は相続人全員の共有状態になります。
相続人が被相続人名義の建物に居住していると、法定相続分に応じた居住権が発生するため、親族から立ち退き要請されても拒否できます。
被相続人の配偶者が以下の要件を満たした場合も「配偶者居住権」を主張できるため、立ち退きに応じる必要がありません。
第三者にも配偶者居住権を主張したいときは、建物の所有者と共同で登記申請も済ませておくとよいでしょう。
居住権を主張するときは、以下の存続期間も参考にしてください。
賃貸借契約で居住権を主張する場合、建物は借家権、土地は借地権の存続期間を基準とします。
過去の裁判では、親族間の建物明渡請求を棄却した判例があります。
判決のポイントや関係者は、以下のとおりです。
【関係者】
CとDは多数持分権者（共有持分２/３）としてBに建物明渡しを請求しましたが、Bにも使用収益権があり、建物を占有している状況です。
裁判所は以下の理由から、CとDによる建物明渡請求を棄却しました。
AとBには使用貸借契約があったとみなされるため、CとDはBに対する賃料請求もできません。
土地所有権確認等請求および反訴請求（裁判所）
使用貸借契約で建物を借りている場合でも、親族や貸主から立ち退きを要請されるケースがあります。
立ち退き要請は居住権の主張で拒否できますが、契約内容によっては建物を明け渡さなければならないでしょう。
建物の立ち退きを拒否した場合、退去までの流れは以下のようになります。
使用貸借契約書に契約期間や使用収益の目的を定めていない場合、貸主側の都合でいつでも契約を解除できます。
口約束の使用貸借契約だった場合は、「もともと契約期間を定めていない」などの理由で、貸主が立ち退きを求めるケースがあるでしょう。
貸主から内容証明郵便で立ち退きを要請されたときは、必ず以下の内容を確認してください。
内容証明郵便を受け取った場合、貸主が権利を行使した証拠を残し、訴訟の準備を進めている可能性があります。
使用貸借契約の成立や居住権の主張が難しいときは、弁護士に相談した方がよいでしょう。
立ち退き要請を書面で受け取った後は、電話や対面で立ち退き条件を交渉します。
使用貸借契約書がないときや、契約内容が曖昧だった場合は、お互いの主張が噛み合わないため争いになる可能性があるでしょう。
立ち退き交渉が長期化すると、立ち退き料の支払いを条件に建物の明渡しを請求される場合もあります。
退去を避けられない状況になったときは、立ち退き料として新たな住居用の敷金や礼金、数カ月分の家賃や引っ越し代などを請求することをおすすめします。
継続して居住する場合は、使用貸借契約の成立や居住権の取得を証明しなければなりません。
使用貸借は契約書を作成してないケースが多いため、居住権を認めてもらえない恐れがあります。
契約書を事後に作成する場合もありますが、時間が経っていると、言った・言わないの水掛け論になるかもしれません。
立ち退きトラブルを回避したいときは、以下のように使用貸借契約書などを作成しておきましょう。
居住権を認めてもらう場合は、使用貸借契約書の作成が必要です。
口約束では契約内容を証明できないため、以下の項目を使用貸借契約書に盛り込んでください。
契約期間を定めていても、使用収益の目的が「借主が安定収入を得るまで無償で居住させる」だった場合は、借主の就職などにより使用貸借契約が終了します。
使用貸借契約書を作成する際は、細かな条件もよく確認しておきましょう。
不動産の所有者が遺言書を作成すると、親族間の立ち退きトラブルを回避できます。
遺言書は受遺者（財産の承継者）を指定できるため、相続が発生しても不動産が共有状態になりません。
不動産の所有権や居住権を明確にしておけば、立ち退き要請の理由もなくなります。
配偶者が生活拠点を失う恐れがあるときは、遺言書に配偶者居住権の取得も記載するとよいでしょう。
相続人が複数いる場合や、立ち退きトラブルが想定されるときは、遺言書が有効な解決手段になります。
被相続人の遺言書がなかったときは、必ず遺産分割協議書を作成しておきましょう。
遺産分割協議書とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、合意内容を記載した書面です。
遺産分割協議書は相続人全員の署名捺印が必要になるため、不動産の相続人が決まった場合は、居住権の有無が明確化されます。
相続発生で不動産が共有状態になったときは、できるだけ早めに遺産分割協議を行い、土地や建物の相続人を確定させましょう。
無償で不動産を借りている場合、居住権を主張して立ち退きを拒否するときは、使用貸借契約書の有無が重要です。
相続した不動産に住み続けるときも、遺言書や遺産分割協議書がなければ、居住権を認めてもらえない恐れがあります。
各種契約書や遺言書などを作成する際は、記載ミスや記載漏れにも注意しなければなりません。
居住権をめぐってトラブルが発生した場合や、法律関係の書類作成に困ったときは、弁護士法人ベンチャーサポート法律事務所の無料相談をご利用ください。
