大阪弁護士会所属。京都市出身。
建物の老朽化や土地活用に伴う「立ち退き」の問題は、賃貸人・賃借人双方の利害が複雑に絡み合い、解決が長引くほどオーナー様にとって大きな精神的・経済的負担となります。
円滑な明渡しを実現するためには、正当事由の精査といった法律知識に加え、妥当な立ち退き料の算定や、相手方の状況に応じた柔軟な交渉力が欠かせません。
私はIT企業や経営コンサルタントとしての実務経験を活かし、単なる法律論に留まらない「ビジネス視点での最適な解決策」をスピーディーに提示することを得意としています。 早期解決によって次のステップへスムーズに進めるよう尽力いたします。ぜひ一度ご相談ください。
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書籍：「事業をやり直したい」と思ったときの会社のたたみ方
借家権価格とは、借家権の価値を金銭に換算した数値で、立ち退き料の計算の基になります。
立ち退き料の算定には、割合法などの複数の計算方法があります。
計算方法がわかると、賃貸人から提示された額が立ち退き料の目安と比べて適正かどうか判断できるでしょう。
賃貸人が立ち退きを求める正当事由が弱いほど、立ち退き料の増額を交渉できる余地があります。
立ち退き料の増額交渉を有利に進めるためには、専門家である弁護士への相談がおすすめです。
本記事では借家権価格の概要と計算方法、借家権価格から立ち退き料計算の方法を解説します。
最後まで読み進めていただければ、借家権価格や立ち退き料を計算できるようになるでしょう。
目次
借地権とは、土地を利用して建物を建てるための権利です。
一方で、借家権とは居住や店舗営業などを目的として建物を借りる権利です。
賃貸人から立ち退き要求があった場合、建物からの退去により生活や営業する権利を失うため、借家権の補償が重要になります。
賃借人が退去による損失を補填するために立ち退き料を請求する場合、立ち退き料は借家権価格を基に算定されます。
本記事で、アパートや店舗の借家権価格や立ち退き料の算定方法などを確認していきましょう。
借家権価格とは、借家権の価値をわかりやすく数値化した評価額です。
借家権とは、建物の賃借権の中で借地借家法（旧借地法を含む）の適用を受ける権利をいいます。
借家権価格は借地権価格と違い、売買対象になりにくいなどの理由により、ほとんど使われません。
実務上、借家権価格は主に立ち退き料の計算に使用されています。
立ち退き料とは、賃借人を立ち退かせるときに支払う金銭です。
賃貸人は、賃借人が立ち退きによって損失する権利や金銭を補填するために原則として立ち退き料を支払わなければなりません。
立ち退き料は、賃貸人が立ち退きを求める理由である正当事由の強弱によって金額が増減します。
正当事由が強ければ立ち退き料は減少し、正当事由が弱ければ立ち退き料が増加します。
借家権は建物の賃借権の一種であり、立ち退き料は借家権を解除したときの損失を補填する金銭です。
立ち退き料は借家権の解除に利用する金銭のため、借家権の一部と解釈できます。
借家権価格には立ち退き料に含まれる「移転に係る経費」や「営業停止による利益の損失」は含まれていません。
以下のように、立ち退き料とは借家権価格に加えて「引越し実費」や「営業補償」が上乗せされた対価です。
借家権価格を計算する明確な根拠はありませんが、計算する方法はいくつか存在します。
本章では、借家権価格の計算方法として上記の３つを解説します。
割合法とは、更地価格に借地権割合と借家権割合を掛けて計算する方法です。
立ち退き料を計算するときには、一般的に割合法を利用して計算します。
具体的には次のような計算方法で算出します。
建物自体の価値も考慮する場合には、上記の計算式に、次の式で算出した金額を上乗せします。
ただし、建物の評価値がゼロに近い場合は計算式に上乗せしません。
借地権割合は60～70%の設定が多く、借家権割合は30%の設定が多いため、目安を計算するときはこの各パーセンテージを利用します。
賃料差額還元法とは、借地権の経済価値である賃借人の支払賃料を還元して価格を求める方法です。
具体的には次のような計算方法で算出します。
賃料差額とは次の賃料の差額を指します。
正常実質賃料とは、再度賃貸借契約を締結すると仮定した場合に支払うであろう適正賃料です。
実際支払賃料とは、実際に払っている賃料を指します。
取引対象となる部分とは、賃借人が借りている部分のうち、実際に市場価値が発生している部分をいいます。
控除法とは、算出する土地の更地価格から底地価格を控除して借地権価格を計算する方法です。
具体的には次のような計算方法で算出します。
建付地とは、建物が建築されている敷地で、建物と敷地が同一所有者の所有物である宅地です。
底地とは、借地権が設定されている土地の所有権を指します。
借家権価格を用いれば、立ち退き料を算出できます。
本章では、借家権価格を用いて立ち退き料の計算方法を解説します。
借地権価格から立ち退き料を計算するために、まず借家権価格を算出します。
借家権価格を算出したのち、正当事由の充足割合を考慮して立ち退き料を計算します。
正当事由の充足割合は、正当事由の強弱により変動します。
正当事由が強い立ち退き要請の主な例は、次のとおりです。
正当事由が弱い立ち退き要請の主な例は、次のとおりです。
正当事由の充足割合については、個別に判断されるため明確に決まっていません。
立ち退き料の本質は賃貸人の正当事由の不足を金銭で解決する点にあるため、正当事由が弱いほど借家権価格やそれ以上の金額を請求できます。
立ち退き料の計算をシミュレーションしていきます。
立ち退き料の計算【シミュレーション条件】
計算は割合法を利用
【借地権価格の計算】
①5,000万円×②60%×③30%+(④1,000万円×30%)=⑥借地権価格1,200万円
【立ち退き料の計算】
⑥1,200万円×（100%-⑤70%）=360万円
このシミュレーション条件で計算したときの立ち退き料は、360万円と計算できます。
借家権価格から立ち退き料を計算するときには、以下の注意点があります。
立ち退き料の計算は明確な計算方法がないため、借家権価格から計算するときにはあくまでも目安だと理解しておきましょう。
借家権価格の算出は、更地価格の把握や複雑な計算など専門的な知見が必要になるため、個人で算出するのは困難なケースが少なくありません。
算出方法に誤りがあると賃貸人の提示する立ち退き料への増額交渉も難しくなるため、弁護士への依頼がおすすめです。
弁護士に依頼すると、不動産鑑定の知識や膨大な判例データなどから借家権の価値を客観的に算定してもらえます。
賃貸人との増額交渉代行も任せられるため、精神的な負担が限りなく軽減されるでしょう。
弁護士報酬はかかりますが、結果的にメリットの方が大きくなるケースがほとんどです。
借家権価格についてよくある質問を紹介します。
参考にしてください。
割合法によって借家権価格を算出する場合、借家権割合の相場は、土地の利用価値の場合、借地権の20〜30%もしくは、40%前後です。
建物自体の価値の場合、30〜50%前後が相場です。
税務上での借家権割合が30%の評価減である理由は、賃借人がいる土地や建物は、賃貸人による使用や売買が制限されるためです。
自由度の高い自用地より制約が加わるため、評価が下げられています。
なお、評価減の30％とはあくまで相続税評価上の指標に過ぎません。
実際の立ち退き交渉では、居住の必要性や地域の需給により40%〜50％などさらに高い割合が認められるケースもあります。
借家権価格は、借家権の価値を数値化しており、立ち退き料を算定するための基礎となります。
計算方法は割合法などが一般的ですが、正当事由の強弱により最終的な金額は大きく変動するケースも少なくありません。
立ち退き料の交渉では、賃貸人の提示する金額が相続税評価の30％など低額に抑えるための計算になっていないか確認しましょう。
立ち退き料の受領は正当な権利ですが、適正な金額を支払ってもらうためには弁護士のリーガルチェックが重要です。
立ち退き料の提示額に疑問がある方、自分の借家権の正確な価値を知りたい方は、立ち退き問題の解決実績豊富な弁護士法人VSGへ今すぐご相談ください。
初回無料相談を活用し、立ち退き要求に対処するための方法を検討していきましょう。
