大阪弁護士会所属。京都市出身。
建物の老朽化や土地活用に伴う「立ち退き」の問題は、賃貸人・賃借人双方の利害が複雑に絡み合い、解決が長引くほどオーナー様にとって大きな精神的・経済的負担となります。
円滑な明渡しを実現するためには、正当事由の精査といった法律知識に加え、妥当な立ち退き料の算定や、相手方の状況に応じた柔軟な交渉力が欠かせません。
私はIT企業や経営コンサルタントとしての実務経験を活かし、単なる法律論に留まらない「ビジネス視点での最適な解決策」をスピーディーに提示することを得意としています。 早期解決によって次のステップへスムーズに進めるよう尽力いたします。ぜひ一度ご相談ください。
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書籍：「事業をやり直したい」と思ったときの会社のたたみ方
賃貸物件の賃借人に退去を求める場合、貸主には立ち退きを要求するための正当事由が必要です。
立ち退き料は、貸主の正当事由が弱いときに理由を補完する解決金の役割があります。
立ち退き料の算定方法に決まりはありませんが、判例を知ると請求できる金額の相場がわかり、交渉での強力な武器になるでしょう。
一戸建て、アパート、店舗など、建物の種類毎の具体的な判例を調べると立ち退き料が増額されるポイントを確認できます。
適正な金額を請求するためには、弁護士や不動産鑑定士などの専門家を活用するのも重要です。
ここでは、立ち退き料について具体的な判例や立ち退き料を増額するためのコツなどを解説します。
目次
貸主が賃貸借契約を締結した賃借人に立ち退きを求めるには、正当事由が必要です。
正当事由とは、賃借人に物件からの退去を要求するのがやむを得ないと認められる理由です。
単なる建物の老朽化や貸主都合の使用などは不十分であり、原則として認められません。
正当事由は、貸主と賃借人の双方の建物を使用する事情や生活状況などから総合的に判断されます。
一方で、十分な立ち退き料の支払いがあると正当事由が補完され、立ち退き要求が認められる可能性があるでしょう。
立ち退きの金額を決める法的な根拠はありませんが、以下のようにおおよその算出方法があります。
立ち退き料に含まれる主な費用の内訳は以下の通りです。
| 費用 | 概要 |
|---|---|
| 移転の費用 | 引っ越し代など |
| 新居の費用 | 礼金や仲介手数料、現住居と新居の家賃差額の数年分など |
| 固定電話などの引き込み費用 | 固定電話やネット回線といったインフラ費用など |
| 迷惑料・慰謝料 | 個別の事情を考慮した増額分など |
長年住み続けた建物からの退去を求められた場合、生活の本拠を失うため、対価として借地権価格相当の立ち退き料を請求できる可能性があります。
賃借人が高齢者や要介護者で引っ越しが困難なときも、精神的苦痛への慰謝料や迷惑料として立ち退き料が増額されるケースがあるでしょう。
立ち退き料に関する判例は数多くあります。
立ち退きが認められた例や、立ち退き料が増額になった例などを、不動産物件の種別ごとに紹介します。
海外転勤が終了したことによる、貸主と家族居住のための立ち退き請求事例を紹介します。
事例海外転勤が終了したことによる、貸主と家族居住のための立ち退き請求[注１]
要旨：貸主の海外転勤時に「海外転勤が終了した場合には貸主が居住する」と一時使用の約束で一戸建てを賃貸借した。賃貸借開始から10年以上経過後、貸主の海外勤務が終了し、賃貸物件に住むため賃借人へ立ち退き請求をした。
補足：立ち退き請求時、貸主と借主は双方が家族４人で生活していた。家賃は6万5,000円であり、貸主は他に居住用の不動産がなく、アパート暮らしをしていた。
裁判所の判決：立ち退き料200万円の支払を条件に立ち退き要求を認める。
判決の理由：
・貸主の家族４人が本件物件の明け渡しを受けられず、狭いアパート暮らしを強いられているのは酷である。
・一方で、賃貸借開始から10年以上経過し、一時使用の賃貸借ではなく通常の賃貸借として賃借人が居住地に生活基盤を築いている。
一時使用の賃貸借として契約したが、居住実績から通常の賃貸借と判断され、立ち退き料の支払いが認められた。
この判例から学べる点：
10年以上の居住実績により、一時使用契約であっても「通常の賃貸借」とみなされた点が重要。
一時使用契約の場合、原則として立ち退き料は要求できない。
一方で、判例から居住実績によっては借地借家法が適用され、立ち退き料を貸主に主張できる根拠となる。
アパート老朽化による賃貸マンションへ建て替えに関する立ち退き請求事例を紹介します。
事例アパート老朽化による賃貸マンションへ建て替えのための立ち退き請求[注１]
要旨：老朽化したアパートについて、貸主の経済的な困窮から建替えによる有効活用をする必要があった。一方で、アパートには６世帯が入居しており、高齢や病気などで移転が困難な事情があった。
補足：立ち退き要求時の家賃は２万6,500円であり、貸主は立ち退き料として一世帯平均347万円の立ち退き料を提示した。
裁判所の判決：
立ち退き料として一世帯平均522万円の支払いを条件に、立ち退き請求を認める。
判決の理由：
・貸主は経済的に余裕がなく、アパートからマンションへの建て替えによる有効活用の必要性がある。
・一方で、賃借人の中には高齢者や病弱者などがおり、移転が困難な事情を考慮する必要性は高い。
・賃借人は賃貸借開始時から、賃料の滞納などの問題を起こしていない。
請求には正当な事由があり、賃借人への立ち退き料の増額を条件に立ち退きが認められた。
この判例から学べる点：
貸主の物件使用の必要性が認められる一方で、賃借人の引っ越しが困難な事情が考慮され、立ち退き料が増額された。
立ち退き料は、家賃の額のみでなく、移転費用や生活状況などが総合的に考慮されて決定する。
自己居住を理由とした立ち退き事例を紹介します。
事例自己居住を理由とした立ち退き[注１]
要旨：１階に借主の喫茶店、２階に貸主の住居がある店舗兼住宅について、貸主は子どもの成長を理由に１階喫茶店の明け渡しを要求した。
補足：２階住居には貸主家族4人が居住していた。貸主は提示した立ち退き料は300万円である。１階喫茶店の家賃は２万円であり、賃料の支払いが度々遅れていた。
裁判所の判決：
立ち退き料400万円の支払いを条件に立ち退き請求を認める。
判決の理由：
・賃借人は、喫茶店の収支に関する証拠を提出せず、賃料の支払いが何度か遅れており、喫茶店の利益はそれほど高額ではないと考えられる。
・一方で、適正な相場の賃料との差額や、近隣で同程度の喫茶店を新規開業する場合の費用など、その他の事情を考慮して立ち退き料を算定しなければならない。
判決では、立ち退き料の増額分として移転にかかる費用などが認められた。
この判例から学べる点：
立ち退き料の算定では、賃料の２万円のみでなく、移転費用や新規開業コストを考慮した金額が認められた。
事業を営む店舗の場合、退去による営業損失も含めて立ち退き料を請求できる可能性がある。
立ち退き料の相場は、一概には言えませんが、双方の事情や建物の種類によって金額が大きく変動します。
居住用のアパートやマンションであれば、家賃の６カ月〜12カ月分ほどが一つの目安となるでしょう。
先述の判例の通り、高齢者の居住や長期入居など事情によっては数百万円単位で変動する可能性もあります。
建物の種類による相場の目安は以下の通りです。
| 建物の種類 | 立ち退き料の相場 |
|---|---|
| アパートやマンション | 家賃の６カ月～１年分ほど |
| 戸建て | 家賃の１年～２年分ほど |
| 事業用の店舗や事務所 | 家賃の２年～４年分ほど |
事業用の店舗や事務所の場合、店舗の改装や休業期間中の営業補償なども加算されるため高額になる可能性があるでしょう。
貸主との合意が困難な場合、最終的には裁判上の手続きで立ち退き料の要否や金額などの審判を求めます。
裁判では、主観的な希望金額ではなく、不動産鑑定士による客観的な評価額が有力な証拠として採用されます。
弁護士と不動産鑑定士の連携により、貸主から不当に低い立ち退き料を提示されたときも論理的な反論が可能になるでしょう。
VSGグループは各専門家との連携に強みがあり、立ち退き料の交渉では不動産鑑定士や各専門家と連携しながらお客様の利益を最大化できるようサポートします。
賃貸物件は生活の本拠となるケースが多く、判例を見ると賃借人の居住する権利は法律で強く守られています。
貸主から立ち退きを迫られても、すぐには合意せず、まずは判例上の妥当な金額を確認しましょう。
一般的には、アパートやマンションで家賃の６カ月～１年分ほど、事業用の店舗では休業補償なども含めて家賃の２年～４年分ほどが相場になります。
立ち退き料は、高齢者が居住しているなど個別の事情によって金額が大きく変動するため、貸主との交渉が必要です。
裁判で立ち退き料を求める場合、不動産鑑定士による評価額が客観的な証拠となるため、専門家の連携も重要になるでしょう。
提示された立ち退き料が安すぎると感じる方、判例に基づいた有利な交渉をしたい方は、立ち退き問題に精通したVSG弁護士法人へご相談ください。
[注１]裁判所DB未掲載のため、一次情報入手後に更新予定
