賃貸物件から退去するときに、借主は原状回復をしなければなりません。
原状回復とは、借主が賃貸物件から退去するときに、借りたときの状態に戻して返却することです。
しかし、近年までの間に借主がどこまで原状回復を行えばいいか明確になっていない時期があり、この頃には原状回復トラブルが多発していました。
そこで国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表し、原状回復の負担基準を明確にしました。
現在では、このガイドラインが原状回復の基準になるため、内容を理解しておくことが大切です。
本記事では、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて徹底解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの内容が理解でき、賃貸物件の退去がスムーズに進むことでしょう。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは、国土交通省が定めた賃貸物件退去時の原状回復トラブル回避について定めたガイドラインです。
このガイドラインで定められた内容は義務ではありませんが、改正民法の基準になるなどの原状回復トラブル回避に貢献しています。
ガイドラインは平成10年3月に公表され、その後も判例などを参考にブラッシュアップされ続けています。
ガイドラインに記載されている項目は次のとおりです。
このように、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインには様々な事項が網羅されており、賃貸物件の退去時のトラブル防止に役立っています。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインには、貸主と借主それぞれに原状回復工事費用を負担しなければならない項目が細かく記載されています。
本章では、ガイドラインに記載されている負担費用について解説します。
貸主が原状回復工事費用を負担するケースは、経年変化で汚れてしまった、あるいは傷ついてしまった場合です。
つまり、借主の故意や過失がないような汚れや傷のほとんどは、貸主が直さなければならないということです。
ここでは、貸主が原状回復工事費用を負担する項目例について解説します。
人が生活するには、家具や電化製品が必要になります。
生活に必要なものを置いてついた傷は、ついても仕方がない傷と判断されます。
しかし、家具を引きずってついた傷については、借主の過失と判断され借主負担となります。
テレビや冷蔵庫は生活に必要なものとして判断されます。
そのため、テレビや冷蔵庫を設置しついた電気焼けによる壁紙の黒ずみは、貸主の負担で原状回復しなければなりません。
しかし、冷蔵庫の説明書どおりの空間を作らず、壁に冷蔵庫を付けすぎてついた一般常識から外れるような大きな黒ずみは、借主の過失として借主が原状回復しなければなりません。
借主が設置したとしてもエアコンは生活必需品として判断されるため、エアコンを設置して空けたビス穴は貸主の負担で直します。
ただし、建物構造に関わるような場所にドレン管を通すなど、度を越したエアコン設置工事した場合は借主の負担で原状回復しなければなりません。
自然災害で破損したガラスなどは、借主の責任で壊れたものと考えることはできず、貸主負担で原状回復しなければなりません。
設備の故障や不具合が起きても経年変化による故障・不具合であれば、貸主が補修・取り換えなければなりません。
このように借主が適正に利用しており、設備の寿命で故障してしまった場合は、貸主の負担になります。
入居者を新たに探すためのハウスクリーニングやリフォームは、貸主の都合のため貸主が費用を負担します。
ハウスクリーニングやリフォームは、普通に生活していてついてしまう程度の汚れや傷しかない場合、入居者を新たに探すために行うものと判断されやすくなります。
しかし、汚れや傷の度合いが酷い場合は、借主の負担になってしまうケースもあるため、注意しましょう。
借主が原状回復工事費用を負担する項目のほとんどは、借主の故意や過失でついてしまった汚れや傷です。
ここでは、借主が原状回復工事費用を負担する項目例について解説します。
タバコを室内で吸うことは借主の自由かもしれませんが、通常の生活では「タバコを吸う必要性」はありません。
そのため、タバコでついた汚れは借主の故意に該当し、借主が原状回復しなければなりません。
台所の油汚れは都度清掃すれば取れる汚れのため、借主の負担で汚れを除去しなければなりません。
台所の油汚れは一見すると、生活の中でどうしてもつく汚れであり、仕方ないものだと考えられます。
しかし、台所の油汚れは借主が適正な清掃を怠った証として判断されるため、借主の過失とされてしまいます。
ペット飼育可能な賃貸物件だとしても、ペットがつけた汚れ・ニオイ・傷は借主の負担で原状回復しなければならない可能性があります。
ペット飼育が可能な賃貸物件は年々増えていますが、まだまだペット飼育可能な賃貸物件は「一般的」と言えるほど多くありません。
そのため、ペット飼育でついた汚れなどは、借主の負担となることが多くなります。
ただし、ペット飼育でついた汚れなどは必ず借主の負担とされているわけではなく、ガイドラインには負担の可能性があるという表記となっています。
鍵の紛失や破損は借主の過失として判断されるため、鍵の取り換え作業などの費用は借主が負担しなければなりません。
鍵の紛失は起こりやすいため、賃貸借契約時に「鍵を紛失したら、借主は貸主に〇〇円払わなければならない」などと取り決めするケースもあります。
原状回復は室内だけでなく、借りているすべての部分に適用されます。
そのため、専用庭がある場合、専用庭に草木が生い茂っていると原状回復の対象になってしまいます。
草木の除去は思ったよりも高額になりやすいため、注意しなければなりません。
お風呂や洗面所などについたカビや水垢は、使用期間にしっかりと清掃・手入れしていなかったと判断されます。
カビや水垢は専用の薬剤などを利用すれば取れる可能性が高いため、カビや水垢がある場合は退去時に清掃して退去しましょう。
賃貸物件から退去するときには、原状回復費用が敷金から差し引かれます。
原状回復費用が少なくなればなるほど、敷金が余って返却額も大きくなります。
そのため、原状回復費用を抑えることはとても重要であるため、原状回復費用を抑える方法について知っておかなければなりません。
本章では原状回復費用を抑えるためのポイントについて解説します。
賃貸物件退去時に引っ越したままにしておくと室内にほこりなどが残ってしまい、高額なハウスクリーニング代を請求されてしまいます。
また、自分で掃除すれば取れるような汚れが残っている場合も同様に、ハウスクリーニング代を請求される原因になります。
自分で清掃するのは無料でできることですし、きちんと清掃することにより貸主からの費用請求を抑えることが可能です。
費用請求が抑えられれば、敷金から差し引かれる費用も減り、敷金の返却金額が増えます。
敷金から差し引かれる金額があまりにも多い場合には、貸主に差し引かれる金額の根拠書類を提示してもらいましょう。
原状回復工事費用明細などの根拠書類を確認し、もし工事費用が相場よりかなり高い、不必要な工事費用が見積もりに入っているなどを発見した場合には、必ず貸主や管理会社に明細内容がおかしいことを伝えましょう。
このようなケースは不法な請求の可能性もあるため、可能であれば法律の専門家などに相談することをおすすめします。
借主は基本的に借主の落ち度でついた汚れや、一般常識では考えられない使い方をした結果ついた傷などを直さなければなりません。
つまり、普段の生活で汚れや傷がつかないようにしていれば、原状回復工事費用を減らすことができるというわけです。
普段から賃貸物件を大切に扱い、清掃を怠らないなどの生活を続けていれば、原状回復工事費用をかなり抑えられます。
借賃貸物件から退去するとき、借主は必ず原状回復を行わなければなりません。
これは民法にも明記されており、借主の原状回復は義務となっているからです。
現在では国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準に、原状回復を貸主・借主どちらが負担するのか明確になっています。
ただし、それでもまだ原状回復のトラブルは多く発生しているため、どのような内容の場合のときに原状回復する必要があるのか知っておかなければなりません。
また、原状回復費用は普段の生活などで減らせるため、原状回復費用を払わないように対策しておくことも大切です。
原状回復について理解を深め、賃貸物件から退去するときに余計な費用を払わないようにしていきましょう。
