借地借家法は、原則として賃借人保護の考え方があります。
賃貸住宅の契約では、賃借人に退去の意思がなければ自動更新されるのが一般的です。
一方で、賃貸人の正当事由が認められれば、契約の更新を拒絶できるケースもあります。
長く住むつもりで借りた家を突如追い出されては、借地借家法の考え方に反するように思うでしょう。
では、賃貸借契約においての更新拒絶の正当事由とは、いったいどのようなことになるのでしょうか？
この記事では、一般的に更新拒絶が認められる正当事由の一例や判例をご紹介します。
また、賃貸住宅で更新拒絶されてしまったときの対処法についても、解説していきましょう。
目次
賃貸借契約では、賃貸人側の正当事由が認められた場合のみ更新拒絶できるケースがあります。
借地借家法第28条には、更新拒絶に関する明記がされています。
更新拒絶が認められる一般的なケースは、賃借人側が明らかな契約違反を犯した場合です。
たとえば賃借人が賃料の未納や滞納、他居住者とトラブルを起こした場合や迷惑行為を頻繁に行う場合などが該当します。
ただ、正当事由の認否は最終的に裁判所が判断します。
同じような事例でも、正当事由が認められるケースとそうではないケースがあるので、注意が必要です。
ここでは、賃貸人が更新拒絶するケースについてご紹介していきましょう。
まずは、賃料の未納や滞納状態が続いている場合です。
賃貸人にとって賃料は、賃貸住宅の経営を支える根幹部分になります。
賃料の未納や滞納が続けば、毎月の収支に大きく影響し、不足部分は補う必要が出てきます。
このような当初の契約を遵守できない賃借人では、安定的な賃貸経営の継続が難しくなることもあります。
そのため、賃貸人側から更新拒絶されるケースがあります。
他にも、テレビやラジオの音を大音量で流している場合やゴミ出しの日を守らない場合など、他居住者への迷惑行為も同様といえるでしょう。
続いて、建物の老朽化で建て替えなどを検討している場合です。
賃貸住宅の建設から数十年も経過すれば、建物の経年劣化は進んでいきます。
定期的なメンテナンスを行っていても、外壁や屋根、構造躯体などの強度は下がっていくでしょう。
賃貸住宅は、多くの人が居住するので安全な建物であることが必要で、安全性の担保は賃貸人の義務です。
建物の老朽化で賃貸人が更新拒絶を行うのは、よくあるケースです。
他にも、賃貸人の廃業により解体後に売却などの場合に、更新拒絶される場合があります。
建物が都市計画道路の予定地になっている場合や再開発の予定地になっている場合、建物自体が立ち退きするケースがあります。
このとき、賃貸人は立ち退きを実行するために更新拒絶を行い、賃借人を退去させようとします。
法令上正当事由が認められるには、下記の要素が考慮されます。
では、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
この中で最も大事な要素は、必要性と言われています。
賃貸人にとっての立ち退きを望む理由が正当なものか、もしくは賃借人が当該賃貸住居の入居を必要とする理由が替えの効かないものかです。
たとえば、賃貸人が理由もなく親戚や知り合いなどを入居させるために賃借人を退去させることは、正当事由としては苦しいでしょう。
一方で、病気療養の家族を看病するためや病院への送迎がしやすくするためなど、賃貸人の必要性が髙ければ認められるケースもあります。
賃貸人側の理由が賃借人の理由を上回る、または賃借人にとって当該物件が替えの効かないものであるかによって必要性は比較検討されることになります。
従前の経過とは、今日までに至った経緯です。
例として、建物老朽化のケースを取り上げてみます。
このケースでは、定期的なメンテナンスなど適切な維持管理を行ってきたかが、正当事由の認否に関する最大の焦点です。
仮に、適切な維持管理を行わなかったことが要因で経年劣化が早まった場合、正当事由が認められないケースがあります。
利用状況とは、建物の構造や新築からの経過年数、建物自体の利用頻度や周辺環境などから検討材料となります。
立ち退き料は、正当事由を補完する目的で設定されます。
原則、賃貸人には立ち退き料を支払う義務はありません。
しかし、必要性や従前の経過などを考慮すると、正当事由が認められるには補完する要素が必要なケースがあります。
このときに双方で協議されるのが立ち退き料です。
正当事由として法的に弱い場合に立ち退き料の設定で両者が合意できれば、正当事由が認められたと等しい状況と言えます。
更新拒絶の正当事由は、同じような事象でも認否に差があるケースがあります。
本章では、過去に正当事由が認められたケースや判例を紹介します。
騒音を発し続けることは、隣人の良好な住環境を阻害する迷惑行為且つ契約違反行為です。
隣人が退去すればアパート経営にも影響し、賃貸人側には不都合が生じるので正当事由が認められた。
なお、退去させるには再三の注意を促したが聞き入れなかったなど、従前の経過がポイントとなります。
参考元：東京地裁令和3年6月30日判例
建物老朽化（築後95年）を事由とした建物明渡請求が、原判決の立退料を増額した上で、控訴審でも認められた事例があります。
賃貸物件の老朽化と高齢の賃借人の転居先探しが肉体と精神を考慮し、困難であることが焦点となりました。
判例では、賃借人の転居先探しに困難であるものの不可能ではなく、それ以上に賃貸物件の倒壊の危険性が高いとみられました。
結果、賃借人に立退料を支払うことで正当事由が認められています。
参考元：東京地裁平成25年11月22日判例
賃貸住宅の契約更新で賃貸人側から更新拒絶を受けた場合の適切な対処法について、解説します。
まずは、更新拒絶の理由を賃貸人に確認します。
更新拒絶の理由を賃貸人から聞けた場合には、立ち退き交渉に強い弁護士に相談を行います。
相談する内容は、「今回の更新拒絶の理由は、正当事由が認められる可能性があるのか」です。
正当事由の認否は、素人ではわからない部分ではあり、弁護士への相談が適切でしょう。
また、以下に紹介する対処法は原則弁護士が行うことがおすすめです。
住み続けることを前提に交渉する方法です。
このとき賃借人は、賃貸人からの立ち退き要求を拒否することになります。
交渉では、賃貸人側の立ち退き要求が法的には難しいという方向性に持っていく必要があります。
つまり、賃貸人が主張する更新拒絶する理由は、正当事由を満たしていないと主張していきます。
また、賃借人は居住を続ける必要性（社会通念上認められる理由）などをアピールします。
もう一つの対処法は、立ち退き料を貰うことを前提に退去を検討することです。
立ち退きは望まないものの立地などには拘りがなく、退去を容認できるケースが該当します。
こちらは、賃借人側が提示する条件により、柔軟に態度を変えていくという対処法です。
この場合の賃貸人側との交渉は、立ち退き料を貰うことを前提にしたものとなります。
しかし、ここで注意点があります。
立ち退き交渉で、賃貸人が立ち退き料を支払う義務や相場などはありません。
両者の建物使用の必要性や正当事由の有無などを考慮した上で、立ち退き料の有無や具体的な金額交渉へと進展していきます。
立ち退き料を貰うことありきで交渉を進めないように注意しましょう。
なお、賃料未納など賃借人側に契約違反がある場合は、立ち退き料の交渉はできません。
賃貸契約の更新拒絶が認められる正当事由は、一般的には賃借人に賃料未納などの契約違反があったときと認識しておきましょう。
他には「建物の必要性」「従前の経過」「利用状況」によってその都度裁判所が正当事由の認否を判断します。
また仮に正当事由が弱い場合には、立ち退き料が正当事由を補完する役目を果たします。
今住んでいる賃貸住宅で更新拒絶となったら、まずはその理由を賃貸人に問い合わせましょう。
その後は、立ち退きに強い弁護士に相談することをおすすめします。
