店舗や事務所用に賃貸物件を借りている場合、貸主から立ち退きを要請されるケースがあります。
建物の老朽化による建替えや解体など、やむを得ない事情もありますが、立ち退きは貸主側の一方的な都合に過ぎません。
店舗の移転には高額な費用がかかり、場所が変わると既存の顧客を失う恐れもあるため、「立ち退き料をもらわないと割に合わない」と考える方も多いでしょう。
立ち退き料の請求は貸主とのトラブルになりやすいため、場合によっては訴訟も必要です。
貸主に立ち退き料を請求する際は、物件別の相場も知っておく必要があります。
今回は、店舗が退去するときの立ち退き料について、一般的な相場や金額の決め方などをわかりやすく解説します。
目次
店舗の立ち退き料は慣習として支払われるため、金額や支払日などに法的な決め方はありません。
立ち退き料には貸主側の正当事由を補完する目的があり、借主に支払われるケースは「建物が古くて大規模地震に耐えられない」などの状況です。
一般的には金銭を支払った方が退去に応じてもらいやすいため、貸主側の都合で退去する場合は、ある程度の立ち退き料を考慮してもらえるでしょう。
立ち退き料を決める場合、店舗移転に伴う借主の負担や、貸主側の事情などを総合的に判断しなければならないため、金額の決定要素も理解しておく必要があります。
店舗の立ち退き料の計算方法については、以下の3項目を考慮し計算します。
それぞれの費用・補償について詳しく解説します。
新店舗に移転する費用として考慮した方が良い項目は、以下の通りです。
敷金のようにいずれ戻ってくる預り金は、費用として考慮しません。
営業補償として考慮しなければいけない主な項目は、以下の通りです。
営業補償の金額に対する判断は、難しいとされています。
弁護士と打ち合わせをしながら、検討してください。
借主にとって、賃貸契約によって借家権（借りる権利）は財産的な価値があります。
そのため、借家権を消滅させる対価を補償しなければいけません。
裁判では借家権を認めたり、認めなかったりするケースがあり、借家権を具体的に計算する方法がありません。
立ち退き料については、確実に立ち退きをさせられる金額の法的根拠や明確な計算式はありません。
貸している人と借りている人の個々の事情に大きく左右されるため、基準を設けられないためです。
しかし、おおよその立ち退き料の目安はあります。
賃貸物件の種別ごとの相場と裁判になったときの立ち退き料の目安を紹介します。
賃貸物件の種別ごとの立ち退き料の相場は以下の通りです。
| 物件の種類 | 立ち退き料の目安 |
|---|---|
| 住居（アパートやマンションなど） | 賃料の３～６カ月程度 |
| 事務所（事業所、営業所など） | 賃料の６カ月～１年分程度 |
| 店舗（小売・物販店など） | 賃料の２～３年分程度 |
店舗の立ち退き料が住居や事務所より高い理由は、店舗を改装した費用、店舗に備え付けた造作の買い取り費用などが発生するケースが多いためです。
裁判になったときの立ち退き料の目安は、以下の通りです。
| 物件の種類 | 想定賃料 | 立ち退き料 |
|---|---|---|
| 住居 | ５～10万円 | 約100～150万円 |
| 事務所 | 10～20万円 | 約300～400万円 |
| 店舗 | 10万円 | 約1,000～1,500万円 |
立ち退きがうまくまとまらない場合には、裁判に進みます。
裁判の場合、示談での相場より立ち退き料が高くなる傾向があります。
貸主側の都合で店舗や事務所を立ち退きさせる場合、以下の正当事由が必要です。
建物の老朽化によって入居者に危険が及ぶ、再開発で建物を撤去しなければならないといった場合は、立ち退きの正当事由になります。
長期間の家賃滞納があった場合や、居住用の物件を事業用に使っているなど、契約違反があるときは強制退去の正当事由になるでしょう。
なお、店舗の移転は事業経営に大きく影響するため、貸主の主張が正当事由かどうかを慎重に判断しなければなりません。
借主側で提示された立ち退きの理由に納得できないときは、弁護士に相談してみましょう。
店舗の立ち退きを請求した結果、数多くのケースが裁判まで進んでいます。
ここでは、立ち退きが認められたケース、認められなかったケースについて紹介します。
まず、飲食店や学校など立ち退きが認められたケースを紹介します。
| 事例の前提状況 | 建物の２階に居住する高齢で身体障害を持つ賃貸人が、１階部分で焼鳥屋を営んでいる賃借人に対して立ち退きの請求をした 賃貸人は、常時介護が必要な状態で他に居住できるところはなく、建物の２階だけで賃貸人と介護者が生活するには手狭で、生活が困難な状況だった |
|---|---|
| 裁判所の判断 | 賃借人が建物を使用する必要性よりも、賃貸人が建物全体を使う必要性の方が高い そのため、裁判所では焼き鳥店が立ち退く必要がある |
| 裁判所の判断に基づく 立ち退き料決定 |
賃借人が改装などを行っておらず工事費などの支出がほとんどなかった 180万円の立退料の支払いによって立ち退くことは正当である |
| 事例の前提状況 | 専門学校に貸していた建物は、築年数が35年経過しており、状態も悪く雨漏りが発生し、防災の関係においても問題があったため、建物を取り壊し、建て直そうとした |
|---|---|
| 裁判所の判断 | 建物の老朽化が激しいため、賃貸人が立ち退きを請求することは正答であると判断された |
| 裁判所の判断に基づく 立ち退き料決定 |
賃借人の営業を継続する必要性が高い しかし移転による営業利益の損失、移転にかかる費用などの補償は必要である 当初の立ち退き料提示は2,640万円 2,640万円から4,000万円への増額により立ち退きを認めるとする |
| 事例の前提状況 |
公認会計士・税理士事務所に貸していた建物は、築年数が45年ほど経過していた 耐震性の調査を行った結果、震度６や震度７の地震が発生した場合、建物が大きく損壊するまたは完全に崩壊するとの調査結果が出ている 耐震性を上げるためには、耐震補強費用として5,000万円以上になる可能性がある |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
公認会計士・税理士事務所のため、今借りている場所での営業継続が必要とは認められない 立ち退きの請求は正当である |
| 裁判所の判断に基づく 立ち退き料決定 |
賃貸人は不動産鑑定を行い、立ち退き料442万円と評価した 賃借人は不動産鑑定を行い、立ち退き料1,244万円と評価した 裁判所は賃貸人の評価を採用したが、結局金額は500万円とする判断になった |
次は、立ち退きが認められなかったケースを紹介します。
| 事例の前提状況 | 賃借人がピアノ教室を行っていた建物は築年数が65年ほど経過している 大きな地震が発生した場合には倒壊する可能性が高い |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
賃借人は高齢でピアノ指導のみで生計を立てており、転居先となる物件が見つからない 賃貸人の申し出た立ち退き料が170万円と少額だった |
| 裁判所の判断に基づく 立ち退き料決定 |
裁判所は、立ち退き請求ができる正当な事情は認められないと判断した 立ち退き料が170万円では、正当な事情を補完する役割になっていない |
貸主の都合で店舗に退去要請する場合、立ち退き交渉の流れは以下のようになります。
退去要請の説明文書については、原則として立ち退きしてほしい時期の６カ月前までに提示しなければならないため、急な要請には応じる必要がありません。
現在の物件が店舗経営に適しており、移転によって売り上げ減少などの損失が見込まれるときは、必ず営業補償も話し合ってください。
立ち退き料の交渉が成立し、貸主側から合意書が提示された場合は、合意内容がすべて反映しているか確認しておきましょう。
立ち退き料の額や支払期日、立ち退きまでの猶予期間は入念なチェックが必要です。
貸主と立ち退き交渉するときのポイントは、以下の通りです。
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
店舗が立ち退くときは以下の費用や不利益が発生するため、貸主との交渉時には過不足のないチェックが必要です。
移転先の店舗を決める場合、一般的には不動産会社に仲介してもらうため、立ち退き料には仲介手数料も含める必要があります。
新店舗に移転すると、内外装の工事費や移転先での広告宣伝費もかかります。
店舗の移転はリピーターや将来的な見込客を失う可能性もあるため、機会損失にもつながるでしょう。
売上げの減少が見込まれる場合、営業面の補償も必要です。
店舗移転によって生じる不利益があれば、必ず立ち退き料として請求してください。
立ち退きで新店舗に移転するときは、引っ越し費用と内外装工事費用の見積もりを取ってください。
事業内容によっては専用機器などの取り外しや、新店舗への設置費用がかかるため、引っ越し費用が高額になる場合があります。
現在の店舗と同じ間取りの物件が見つからなかった場合、什器類などの買い換えも必要でしょう。
居抜き物件の設備が故障していると、新たな借主が修理費を負担しなくてはならないため、設備の正常稼働もチェックしてください。
店舗の移転費用は複数の業者で相見積もりを取り、工事前の現地調査にも同行しておきましょう。
立ち退き料の合意書を取り交わした後で追加工事などが発生すると、自己負担になるため要注意です。
貸主と立ち退き料について交渉するときは、譲歩する範囲も決めておきましょう。
立ち退きに関する判例をみると、事務所の場合は営業補償がほとんどないケースもあるため、必ずしも借主側の要求が認められるとは限りません。
立ち退き料の交渉が決裂した場合、当事者同士での解決はかなり難しいため、調停の申立てや裁判が必要になるでしょう。
裁判所を介してトラブルを解決すると、調停は短くても３カ月程度、裁判は１年以上かかる場合があるため、時間と労力を大きく消耗します。
立ち退き料の交渉が長期化しそうなときは、「希望額の80%を提示してもらえたら合意する」など、譲歩できる範囲を決めてから貸主と話し合ってみましょう。
店舗の立ち退き料を請求する場合、交渉決裂のケースも想定してください。
建物の老朽化が退去理由になっていると、貸主も高額な建替費用を負担しなくてはならないため、「譲れない一線」があるでしょう。
交渉が決裂した場合に備え、調停や裁判にかかる費用と時間、訴状の作成方法なども調べておく必要があります。
調停や裁判が負担になるときは、弁護士に立ち退き料の交渉を依頼してください。
なお、建物の危険性が立ち退きの正当事由となっている場合、貸主が築年数だけで判断している可能性もあります。
建物の構造によっては耐震補強で十分なケースもあるため、建替えに合理性がないと思われるときは、耐震等級などの資料も請求しておきましょう。
店舗の立ち退き料は借主の所得になるため、確定申告が必要です。
所得の種類は以下のようになっており、税率は所得額に応じて５～45%まで設定されています。
法人が立ち退き料を受け取ったときは益金に計上し、法人税の課税対象になります。
なお、立ち退き料に消費税はかかりません。
店舗の立ち退き交渉は、貸主とトラブルになったり、正しいのか判断しにくいため弁護士に相談しましょう。
ここからは、貸主との立ち退き交渉を弁護士に相談するメリットを３つ紹介します。
弁護士に店舗の立ち退き交渉を依頼すると、貸主の主張が正当事由かどうかわかります。
立ち退き要求は借地借家法に定められていますが、条文の内容がわかりづらいため、貸主に拡大解釈される恐れがあります。
正当事由かどうか明確に判定できない場合、立ち退き料を減額されたり、特に必要のない立ち退きを強要されたりする可能性もあるため、判例の調査も必要です。
立ち退き理由に納得できないときは、貸主との交渉を弁護士に依頼してください。
弁護士は依頼者の代理人になれるため、立ち退き交渉の負担を回避できます。
自分で交渉すると精神的な負担が重くなってしまい、法的に正しい主張を展開しているかどうか、判断できないケースもあります。
店舗が移転する場合、新たな物件探しや移転の周知、工事業者との打ち合わせにも対応しなくてはなりません。
交渉に時間を取られたくない方や、移転の準備に専念したい方は、弁護士に代理交渉を依頼しておくとよいでしょう。
弁護士に関わってもらうと、店舗の立ち退き交渉がスピーディに終わります。
営業時間中は交渉時間の確保が難しく、貸主とスケジュールが合わなければ話し合いはできないため、立ち退き料の決定までに数カ月かかってしまうでしょう。
閉店後は残務処理もあり、疲労も残っているため、交渉をストレスに感じるときは弁護士に依頼してください。
弁護士は論点の見極めが早く、数日で要求どおりの立ち退き料を獲得できる可能性があります。
店舗の立ち退き交渉を弁護士に相談した場合、30分で5,000円、１時間で１万円程度の法律相談料がかかります。
初回の相談は無料になるケースが多いため、資料を揃えておくと１回で要点が伝わるでしょう。
なお、立ち退き料の代理交渉を依頼すると、以下の費用もかかります。
着手金は委任契約時に支払いますが、問題解決の成否に関わらず、返金はされません。
報酬金は依頼者の経済的利益を基準としており、一般的には立ち退き料の10～20%程度に設定されています。
日当と実費は契約時に見込額を支払う、または「発生する都度の請求」になる場合があるため、相談時には必ず請求タイミングを確認してください。
店舗経営は立地条件に左右される場合が多く、立ち退きによって移転すると、一時的に売上げが落ちてしまう恐れがあります。
移転には高額な費用がかかるため、立ち退き料を交渉する際は、引っ越し代や内外装工事費の見積もりを取り、営業補償も請求額に含めておきましょう。
退去理由や立ち退き料に納得できないときは、貸主側に正当事由があるかどうかも判定しなければなりません。
老朽化による建替えは立ち退き要請の正当事由になりますが、補強工事で対処できる場合もあるため、築年数や構造など、建物に関する資料請求も必要です。
店舗の立ち退き料や貸主との交渉で困ったときは、弁護士法人ベンチャーサポート法律事務所の無料相談をご活用ください。
