相続税や遺産分割のトラブルを避けるために、不動産信託を利用している方が徐々に増えています。

不動産信託を行う際は、それまでの所有者が委託者となり、受託者が所有者として登記されることとなります。

この他、信託契約時に作成される信託目録には、受益者や信託の目的などが記載されており、法務局で管理されます。

このように信託目録の内容を変更したい場合には、そのための登記手続きが必要となります。

ここでは、信託目録を変更する際の手続きや必要書類、そして注意点について解説していきます。

信託目録の変更登記が必要になるケース

不動産信託を行っている人でも、どのような場合に信託目録を変更しなければならないのか、把握している方は少ないでしょう。

ここでは、信託目録を変更しなければならないケースにはどのようなものがあるのか、紹介します。

受益権の売買により受益者が変更した場合

受益者は、信託財産から生ずる収益を受け取る人であり、納税義務者となる人のことです。

受益権を売買して受益者に変更があると、その不動産に関して納税義務が生ずる人が変更することとなります。

このことは信託契約においてとても大きな変更であり、信託目録をそのままにしておいていいということにはなりません。

受益権の売買により受益者が変更となった場合には、信託目録の変更を行いましょう。

信託条項の変更があった場合

信託条項とは、信託契約についての詳細を定めたものです。

信託条項に変更があるということは、信託契約の内容が見直されたことを意味します。

契約の内容について見直しが行われた場合、その信託契約にもとづいて作成される信託目録も作成し直す必要があります。

また、信託目録が変更になった場合は、不動産登記についてもそれにあわせて変更する必要があります。

信託目録の変更登記を行う流れ

信託目録の変更が必要となるケースについて、確認することができたでしょう。

それでは、実際に信託目録の変更登記を行う場合、どのような流れで手続きが行われるのでしょうか。

ここでは、受益権の売買があったことにより信託目録の変更を行うものとして、その流れを信託の設定からさかのぼって紹介します。

（1）不動産信託の設定

土地・建物を所有していたAさんは、その不動産の運用をBさんに依頼することとしました。

そのため、不動産信託を設定し、その契約を当事者で締結することとなります。

信託契約の締結

AさんとBさんは信託契約を締結します。

これによってAさんを委託者兼受益者、Bさんを受託者とする信託契約が成立します。

信託契約の登記

信託契約を締結したら、その信託契約にもとづいた登記を行う必要があります。

それまで不動産の所有者として登記されていたAさんに代わり、Bさんがその不動産の所有者として登記されます。

ただ、Bさんは信託契約の受託者であるために所有者として登記されるのであり、所有権を有するわけではありません。

（2）受益権の売買

信託契約の委託者兼受益者であったAさんは、その受益権を第三者に売却することができます。

受益権を売買する際には、信託契約の受託者であるBさんとの関係に注意しなければなりません。

法的には受託者への通知は不要

土地や建物の所有者として登記されているのはBさんですが、受託者であるBさんから事前に許可や了承をもらう必要はありません。

少なくとも法的には、受託者の了承がなくても受益権の売買が成立するのです。

実際は受託者へ通知しなければならない

事前に受託者に承諾をもらわなくても、受益権の売買は成立します。

ただ最終的には、受託者に対して受益権の売買があったことを連絡する必要があります。

それは、ほとんどの信託契約で受託者に連絡せずに勝手に受益権を売却することはできないと定められているためです。

また、売買が成立した時に受託者に通知し、その承諾をもらわなければ、第三者や受託者に対抗できないと定められているためです。

そのため現実的には、受託者に対して受益権の売買についての通知を行い、承諾してもらう必要があるのです。

「信託受益権譲渡承諾依頼書兼承諾書」を受託者に提出し、承諾書に印鑑を押してもらいましょう。

その上で、この書類を公証役場に持っていき、確定日付を押してもらいます。

こうすることで初めて、第三者にも対抗できる受益権の売買が成立するのです。

信託目録の変更登記時に必要な書類

信託目録の変更があった場合に登記を行う場合、どのような書類が必要となるのでしょうか。

ケースごとに必要となる書類を確認していきます。

受益者の変更があった場合

受益者が変更になる場合には、受益権の売買の他、受益権の相続などが考えられます。

受益者が変更になれば、その変更登記を行う必要があります。

この場合、登記申請書の他、登記原因証明情報、代理権限証明情報を法務局に提出します。

なお、登記原因証明情報とは、その登記を行う原因となった事実や法律行為があったことを示す書類です。

委託者の変更があった場合

委託者の住所や氏名などの情報は、信託目録に記載されており、その内容に変更があれば変更登記を行う必要があります。

委託者が亡くなれば、その地位は相続人が相続するものとされています。

また、委託者としての地位は、受託者や受益者の同意を得た上で第三者に移転することができるとされています。

このような場合には、委託者の変更について登記を行う必要があるのです。

この場合、登記申請書、登記原因証明情報、代理権限証明情報を提出しなければなりません。

受託者の変更があった場合

受託者は、信託財産となっている不動産の所有者として登記されています。

そのため、受託者が変更になれば、所有権移転登記を変更するために、登記申請を行う必要があります。

また、受託者が亡くなった場合や辞任した場合にも、受託者の変更が行われます。

信託行為に後継者についての定めがある場合には、その定めにしたがって新しい受託者が就任します。

もしそのような決まりがない場合には、委託者と受益者が新しい受託者を選任する必要があります。

受託者が死亡した場合は、登記原因証明情報として受託者の死亡の記載がある戸籍謄本を提出します。

また、新受託者の住所証明情報として住民票と、登記申請書や代理権限証明情報も提出します。

受託者が辞任した場合は、登記申請書や登記原因証明情報、代理権限証明情報を提出します。

また、旧受託者の登記識別情報や印鑑証明書も提出する必要があります。

信託目録の変更登記を行うときの注意点

ここまで述べてきたように、信託目録の変更登記を行うということは、信託契約の内容の変更があったことを意味します。

そこで、信託目録の変更登記を行う際の注意点を確認しておきましょう。

課税が発生する場合がある

信託目録の変更が生じる場合の中には、その変更により課税が生じる場合があることに注意しなければなりません。

たとえば、受益権の売買があった場合には、売主に所得税や住民税が発生します。

また、受益権の贈与があれば、贈与税が課されることが考えられます。

そのような場合には、申告や納税を忘れないように注意しなければなりません。

専門家に相談せずに行わない

信託契約の見直しを行う場合は、必ず司法書士や信託銀行などの専門家に相談して行うようにしましょう。

専門的な見地から検討をせずに信託契約やその変更を行うことは、様々なリスクを抱えることとなります。

そのようなリスクを放置した状態で信託を行うことのないようにしなければなりません。

まとめ

相続対策の一環として利用されることの多い不動産信託ですが、その利用にあたっては登記が必要となります。

そして、信託契約の内容を見直したりすると、その登記も変更しなければなりません。

頻繁に信託契約の見直しを行えば、その都度登記を行うこととなり、登記費用だけでも大きな負担となってしまいます。

不動産信託を設定する際には、その内容をよく検討して、できるだけ後から変更しなくていいようなものにしておきましょう。