遺産分割は不動産から決める

遺産分割のなかでも、とりわけ判断の難しいのが不動産です。

遺産分割協議をスムーズに進めるコツは、まずは不動産の分割を決めて、その結果に応じて預金などの分け方を決めることです。

不動産の分割はなぜ難しいのか

不動産の評価計算は複数ある（「相続時の所有不動産はどのように把握する？評価方法も解説－もめない遺産分割Vol35」）ので、相続人同士で納得できる金額を探ります。

そして、残された物件に引き続き住む相続人の有無や、収益不動産を誰が管理していくのか、といった状況を考慮します。

遺産争いが起きやすいのは、相続財産の多くの割合を不動産が占めるケースです。

できれば不動産の共有は避けたいので、特定の１人が相続するとしましょう。

この場合、不動産を相続した人に財産の大半が引き継がれ、残りの相続人から不満が出るかもしれません。

不動産の相続は相続税のルールへの理解も大切

さらに、不動産を誰が相続するかを決めるときは、相続税のルールも理解することが大切です。

とくに一定の条件を満たす宅地（建物の敷地）に対し、大幅に相続税の課税価格を減額する「小規模宅地等の特例」はぜひとも活用したい制度です（図表４−４）。

相続税の減額につながる「小規模宅地等の特例」とは

▲図表４−４

特例の対象となる宅地は、「居住用」「事業用」「貸付用」の３つがあり、居住用と事業用の評価額は80％減、貸付用は50％減となります。

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例は、誰が相続するかによって適用を受けられるかが変わります。

たとえば、被相続人の居住用の宅地は、配偶者が相続すれば無条件で特例の対象です。

しかし、配偶者以外の親族が相続する場合、要件が加わるため、その要件を満たせるかを確認する必要があります（図表４−５）。

▲図表４−５

複数の要素を加味して、不動産を誰が、どれくらい相続するのかを相続人全員で決めましょう。

このとき、相続財産に預金が多ければ、「兄が２０００万円の不動産を相続し、弟が２０００万円の預金を相続する」といったように相続財産内で柔軟に解決することもできます。

しかし、預金が不足するのであれば、換価分割や代償分割といった手法を検討する必要が出てきます。

繰り返しになりますが、共有分割にするのは最終手段です。

どうしても分割協議がまとまらない場合は別として、できるだけ不動産を共有にしない形で遺産分割するのがセオリーです。