不動産をどうするかを決めておく

遺産分割に備えるため、「不動産をどう分けるか」という点も早くから考えておきたい問題です。

不動産は分割するのが困難

「遺産分割の4つの方法｜相続財産に不動産がある場合は要注意－もめない遺産分割Vol16」で説明したように、不動産は、現金や預金などと違って分割するのが困難です。

たとえば、相続財産の大半が親の住んでいた不動産であれば、そこに住む人がすべて相続したいと考えるでしょう。

とはいえ、相続できる遺産が持ち家しかない場合、相続人の１人だけが相続すると不公平になります。

実際にこのようなケースは多く、すべての相続財産評価額の半分以上を自宅の土地や建物が占めていることも珍しくありません。

このような場合、自宅を相続した人と、それ以外の人では相続した財産の額に大きな差が出るため、もめる原因となりやすいのです。

土地が２つ以上あっても、安心とは言えません。

価値に差があるからです。

不動産は評価することが難しい

土地の評価額は、大きさ、立地、形状など、さまざまな要因で変わるため、２つとして同じ価値を持つ土地は存在しません。

仮に同じ大きさであっても、所在地などによって価値は異なるため、どの土地を相続するかによる争いが起きるかもしれません。

わかりやすいのが賃貸物件です。

遺産に賃貸マンションが２棟あるとして、１つは年間１０００万円の家賃を、もう１つは年間３００万円の家賃を見込めると考えてください。

これらの賃貸マンションを、単に２人で１棟ずつ分けても不公平です。

こうした理由から、遺産を法定相続分に合わせて共有分割にする人は少なくありませんが、共有分割はできる限り避けることをおすすめします。

不動産の共有名義は避けるべき

相続の際に不動産を共有分割する人がいるのは、「不動産を共有名義にすることで相続人間の不公平感がなくなる」というイメージがあるからでしょう。

ただ、不動産を単純に共有名義にすることには問題があります。

不動産の共有名義を避けるべき理由(1)売却時には共有者全員の同意が必要

たとえば、共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要です。

仮に１人でも反対すれば売却できません。

動きが遅くなれば、売り時を逃すといった弊害も考えられます。

かといって、売却に賛同する人の共有持分だけ売ろうとすると、期待した値段では売れないでしょう。

事実として、不動産は共有にすると価値が下がります。

まるごと売れば１億円の価値の土地があり、この土地を兄弟で２分の１ずつ共有にしたとしましょう。

その後、兄は土地を売却したいのに弟が同意しない状況が起きると、兄は共有持分だけを売ることになります。

このとき、そもそも買い手を見つけるのが難しく、運良く見つかったとしても、売却価格については妥協を迫られる可能性があります。

まとめて売却すれば、１億円×２分の１＝５０００万円の収入を見込んでいても、共有持分だけを切り出して売ると５０００万円で売れる可能性は低いでしょう。

不動産の共有名義を避けるべき理由(2)手間がかかる

賃貸収入のある不動産も、やはり共有はおすすめしません。

理由は、手間がかかるからです。

共有となっている土地が収益物件である場合、誰が管理をするのかでもめるおそれがあります。

「賃貸不動産につきものの管理費や修繕費の負担をどう分けるのか」「トラブルが起きたときの対処は誰が行うのか」を考える必要があります。

また、それぞれの所有者に家賃収入が発生するため、それぞれが確定申告を行う必要があります。

この作業を税理士に依頼するとしたら、共有名義人ごとに税理士への支払いが必要です。

それでも共有分割を考えるのであれば、いずれ来る二次相続以後の遺産分割が面倒になる点も覚悟する必要があります。

たとえば、親の不動産を子２人で共有分割した場合、その後２人が死亡すると、その相続人に共有持分が引き継がれます。

共有分割を繰り返すと、時間が経過するとともに持ち分がどんどん細分化され、気づいたときには何十人もの共有状態になってしまいます。

こうなると、せっかく相続した不動産も、ますます活用が難しくなり、ついには売却も賃貸もできなくなります。

相続人の仲が悪いときは分筆を検討

土地を現物分割する方法が、分筆(ぶんぴつ)して単独所有にするというものです。

たとえば、不動産をそのまま相続すると遺産争いが想定される場合、生前から土地を分筆して、「この土地は誰が相続する」と計画すれば、将来の遺産争いを防ぐことができます。

分筆を行う上での注意点

ただし、分筆を行う上で注意しなければならないことがあります。

土地の大きさ・周辺環境を加味しなければ不公平が生じる

まずは、土地を平等に分筆したいと考えるとき、面積はもちろん、接道や形状、日当たり、周辺環境といった複数の要因を加味する必要があります。

このようなことを考えずに分筆をすると、結果的に不公平が生じます。

また、そもそも土地の面積が小さいときは、分筆をするとさらに小さくなって価値を落とすことも考えられます。

分筆前の土地が３０００万円で売却できる見込みがあったのに、土地を２つに分筆したらそれぞれ１０００万円でしか売却できないのであれば、やめたほうがいいでしょう。

相続税への影響も考慮しなければならない

また、分筆をすることで相続税に影響が出ることも考慮してください。

相続税を計算する際、基本的には国税庁が定める路線価に面積を掛けて土地の評価計算を行います。

このとき、土地の形状などによって調整が加わるため、分筆を行うことで相続税評価額が変動するのです。

さらに「小規模宅地等の特例」による節税効果に影響が及ぶことも考えられます。

分筆を行うことで、結果的に相続税の節税につながることもあるのですが、利用状況などに照らして不合理になっている場合、分筆しているにもかかわらず一体の土地として評価計算されてしまいます。

分筆は土地を遺産分割するときの１つの選択肢になりますが、慎重に考えなくてはいけません。

税理士などの専門家に相談し、慎重に判断してください。