相続税の計算を行うためには、相続財産の適正な評価額の計算がとても重要です。

中でも土地の相続税評価額は、その時価や固定資産税評価額とも異なるため、正しい計算方法を知る必要があります。

ここでは、土地の相続税評価額を計算する上で重要な相続税路線価とは、どのようなものかを解説していきます。

また、相続税路線価を使った土地の評価額の計算方法について確認していきます。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を計算するために用いる土地の価額です。

国税庁から毎年7月頃に公表され、国税庁のホームページにも掲載されます。

参考：「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの価額です。

公表されている金額は千円単位となっており、その価額に面積を掛ければ土地の相続税評価額が計算できるのです。

なお、路線価は日本国内すべての土地について公表されているわけではありません。

国税庁のホームページを詳しく見ても、路線価が記載されていない地域があることがわかります。

路線価が記載されていない地域は、路線価が最初から設定されていない地域です。

このような地域は、別の方法で土地の相続税評価額を計算することとされています。

土地の評価方法4種類

土地の評価額を計算する必要があるのは、相続税の計算を行う場合だけではありません。

そのため、目的に応じた土地の評価を行う必要があります。

実際にどのような土地の評価方法があるのか、確認していきましょう。

公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日現在の標準地の取引価格を調査・公表するものです。

調査された土地の公示価格は、毎年3月下旬に公表され、テレビや新聞などにも大々的に取り上げられます。

実際の取引価格にもとづいた金額となっているため、土地の一般的な取引価格の指標として利用されます。

また、固定資産税評価額や路線価の基準となる金額でもあります。

基準地価

基準地価は、公示価格と同じく実際の取引価格を調査した結果を公表したものです。

公示価格と違うのは、その調査・公表を行うのは各都道府県であることです。

また、公示価格の調査を行う標準地より、基準地価の調査を行う基準地の方が多くの地点の調査を行います。

なお、基準地価は、毎年7月1日時点の地価を調査し、9月下旬に公表されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税の計算に用いられる土地の価格です。

固定資産税は毎年、土地の所有者に対して各市町村から課税明細書が送られますが、その税額のもととなっています。

なお、固定資産税評価額は公示価格の約7割程度に相当する金額となります。

固定資産税評価額は、毎年評価を行うのではなく、原則として3年ごとに評価を行います。

そのため、土地の価格や土地の状況に大きな変化がなければ、固定資産税の額も3年間変わりません。

相続税評価額

相続税評価額は、相続税や贈与税の計算を行う際に用いられる土地の価格のことです。

土地の評価額を計算する際には、路線価を使って計算を行う地域と、固定資産税評価額から計算する地域があります。

このうち路線価は、毎年国税庁から公表されることはすでに説明したとおりです。

その価格は、公示価格の約8割程度となっており、公示価格の変動に伴い路線価も毎年変動します。

相続税路線価を確認する方法

それでは、実際に相続財産の相続税路線価がいくらなのかを確認する方法を解説していきます。

まずは、国税庁のホームページから、路線価図・評価倍率表にアクセスしてみましょう。

すると、日本地図が表示され、各都道府県別にクリックできるようになっているのがわかります。

相続財産となる土地の所在する都道府県をクリックすると、各都道府県のページに移ります。

次に一番上にある「路線価図」をクリックすると、その都道府県内の市町村名が表示されます。

該当の市町村名をクリックすると、さらにその市町村内の地名（町名または大字）が表示されます。

土地の住所から地名に書かれたページ数をクリックすれば、その地域の地図が表示されます。

その地図の中から、相続財産の土地の場所を探し出し、その土地が面する道路に記された数字が路線価となります。

路線価を用いて相続税の評価・計算をする方法

相続税路線価を調べる方法がわかれば、実際に路線価を使って土地の相続税評価額を計算することができます。

路線価を確認した後の評価額の計算方法について、その流れに沿って解説していきます。

土地の面積と間口距離・奥行距離を調べる

路線価は、土地の1㎡あたりの金額で、その金額に土地の面積を乗じて評価額を計算します。

そのため、土地の面積を必ず確認しなければなりません。

また、この時に土地が道路に面している距離である間口距離、道路からの奥行を示す奥行距離を合わせて確認しておきます。

たとえば、土地の面積が300㎡、間口距離が12ｍ、奥行距離が25ｍといった数字を登記簿や公図、あるいは現地で確認しておくのです。

路線価図で土地の地区区分などを確認しておく

路線価図には、土地の1㎡あたりの評価額以外にも様々な情報が記載されています。

中でも重要なのが土地の地区区分です。

地区区分とは、その土地が所在する地区がどのような地域かをあらわすものです。

高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区といった区分がされています。

その土地がどの地区区分に属するのかは路線価図で確認することができるため、必ず調べておきます。

また、土地を他人に貸しており借地権が発生するような場合は、借地権割合も知っておく必要があります。

借地権割合は、路線価の金額の後ろにアルファベットで記載されているため、必要に応じて確認しておくようにしましょう。

たとえば、路線価に「200D」とある場合は、路線価が1㎡あたり20万円、借地権割合が60％であることを意味します。

土地の相続税評価額を計算する

土地の相続税評価額の計算方法は、正面路線価×奥行価格補正率×面積です。

正面路線価は、その土地が面する道路の路線価のことです。

面積は、登記簿などで正確な数値を確認しておきます。

また奥行価格補正率とは、その土地の地区区分と奥行距離から求められる数値です。

参考：「奥行価格補正率表」（国税庁）

たとえば、普通住宅地区にある奥行25ｍの土地の場合、奥行価格補正率は0.97となります。

そのため、この土地の相続税評価額は、20万円×0.97×300㎡＝5,820万円となります。

その他の補正を確認する

正面路線価と奥行補正率だけでなく、土地の個別の状況に応じて評価額を加減算します。

たとえば、2以上の道路に面している土地はその分利便性が高いため、1㎡あたりの評価額を増額します。

また、土地の形がきれいな形でない場合には、不整形地としてその評価額を減額することが認められます。

この他、間口が極端に狭小な土地や面積の大きな土地などは、調整計算の対象となります。

なお、実際にこのような調整を行うのは専門家でも難しい計算となります。

実際に相続税の申告を行う際には、税理士に相談してその評価額を計算するようにしましょう。

相続税路線価は現金の評価額より低い

土地の相続税評価額は、時価のおよそ8割相当額となっています。

たとえば土地を1,000万円で購入し、その直後に相続が発生した場合、土地の相続税評価額は800万円程度になります。

これに対して、手元に1,000万円の現金があり、そのまま亡くなったとすれば相続財産に1,000万円をプラスしなければなりません。

これは、現金の場合はその残高がそのまま相続税評価額となり、土地のように時価の8割程度という考え方がないためです。

このように考えると、相続税路線価から計算する土地の相続税評価額の方が、現金で相続するより相続財産の評価額は低くなります。

相続財産の評価額が低くなればその分相続税の額は少なくなりますし、場合によっては相続税が発生しないケースも考えられます。

不動産を使って相続税を節税する方法

不動産を相続した場合は、現金を相続するより評価額が低くなるため、相続税の計算上有利なことがわかりました。

ただ、不動産を相続する場合にはそれ以上に大きな節税効果を得られる場合があります。

どのような点に注意すると、不動産の相続を成功させることができるのか、考えてみましょう。

小規模宅地等の特例などを利用する

不動産を相続した場合に相続税評価額が時価の8割相当額となるのは、その土地が更地の場合です。

土地をそのまま相続するのではなく、建物が建てられていたり、アパートが建っていたりすると、さらに評価額は下がります。

たとえば、土地を第三者に貸してその人が建物を建てている場合、土地の借主には借地権が発生します。

この場合、借地権割合にもとづいて計算される借地権が借主に生じるため、貸主に対しては借地権を引いた金額が評価額となるのです。

仮に借地権割合が70％の土地で借地権が生じた場合、土地の評価額は残りの30％となるのです。

また、小規模宅地等の特例を適用できれば、大幅な土地の評価額の減額が可能です。

土地の上に被相続人の自宅が建っている場合は、土地の評価額を最大8割減額することができます。

土地の上にアパートが建っている場合は、土地の評価額を最大5割減額することができるのです。

賃貸物件を建設すれば評価減と家賃収入の確保ができる

土地の上にアパートを建設して、賃貸物件とすることができます。

この場合、土地の評価額は借地権割合や借家権割合を考慮するため下げることができます。

また、土地については小規模宅地等の特例を適用することもできます。

一方、不動産を相続した場合は、納税資金を確保できない場合があるため、注意が必要です。

ただ、賃貸物件を相続した場合であれば、不動産を相続した人には相続後の現金収入が約束されます。

そのため、相続の際には節税を行うことができ、かつ相続後には現金収入を得られる形にすることができるのです。

まとめ

路線価という言葉を聞いたことがあっても、それは多くの人にとって関係のないことと思っているかもしれません。

しかし、被相続人が保有している不動産の評価額を計算して相続税の計算を行うためには、路線価を知ることは非常に重要です。

また、路線価を使った土地の評価方法を知ることは、相続税の計算だけでなく相続対策をする上でも重要です。

相続の問題はいつ起こってもおかしくないと考えて、事前に対策しておくようにしましょう。