相続の際に、大幅な減額を受けることができるでしょうか？「小規模宅地等の特例」を使うことができれば、自宅の敷地は80％も減額されます。使うことが可能かどうか知るために、制度の仕組みや使い方、対象や条件について、詳しく解説します。
目次
制度の仕組みと使い方
まずは、仕組みと使い方について、確認しましょう。
制度の仕組み
「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方と同じ生計で暮らしていた親族が、事業や居住に使っていた宅地を遺言や相続によって取得した時に、相続税の評価額について軽減を受けることができる制度です。
居住用の宅地は、配偶者や同居していた親族が引き続き居住する場合には、評価額が80％下がることになります。また、それ以外でも50％の減額です。事業用宅地の場合は、事業を引き続き営むなら80％、それ以外でも50％の減額となります。
この制度は、相続税の課税価格から一定の割合を減額することから、「相続税の課税価格の計算の特例」とも呼ばれます。課税価格は、遺産のうち相続税の対象となる財産評価額のことを指します。
小規模宅地等の特例を使えるのは土地だけ
名称が「等」と表現されていますが、使えるのは土地に対してのみで、建物については自宅家屋でも使うことはできません。
控除は申告しないと使えない
この制度を使うためには、必ず相続税の申告が必要です。たとえ、制度を使えば税額がゼロになる場合でも、必ず手続きを行う必要があります。
なぜなら、申告手続きをして、はじめて制度が使えることになるからです。申告しない場合は、制度を使うことができないだけでなく、追徴課税されることになってしまいます。
また、遺産分割協議が終わり、相続人が決まっていないと使えないことにも注意が必要です。申告と納税の期限は、死亡日を起点とする相続開始から10カ月とされています。
相続税の大幅な減額に！お得さを比較
評価額が1億円の自宅敷地なら、この制度を使うことができれば、評価額から8,000万円も減額できることになるため非常に魅力的です。土地の評価方法や、制度を使わない場合と比べたお得さを解説します。
宅地の評価額
相続税を計算するときは、相続した財産ごとに価値が評価されます。預貯金なら通帳で確認できますが、土地や建物の場合は個別に、実際の取引価格などに比べて低めに評価されます。
宅地の評価は、１筆ごとに、路線価方式または倍率方式で評価します。市街地の場合は、道路に面する宅地の路線価をもとに評価する「路線価方式」、市街地以外の場合は、固定資産税評価額に決められた倍率をかけて評価する「倍率方式」によって評価します。
なお、路線価は公示地価の0.8倍、固定資産税評価額は公示地価の0.7倍に評価されるよう、均衡化が進められています。
特例を使わない場合
山田さんが亡くなり、遺産となる土地を、長男が譲り受ける例を考えます。説明を単純化するために、親族は成人した長男だけで、譲り受ける財産は自宅の敷地だけとし、評価額は１億円とします。
山田さんの長男は、相続税が課税される財産の額１億円から、基礎控除と呼ばれる額を差引くことができます。
基礎控除額は、相続人に対して一律に適用されるもので、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算することができます。相続人は長男だけのため、定額3,000万円に600万円を加算した、3,600万円が基礎控除の額です。
土地の評価額１億円から、基礎控除の3,600万円を差引いた残りの6,400万円が、課税される遺産の額となります。
相続税の税率は、国税庁から公表されている「相続税の速算表」により、5,000万円を超え1億円以下の場合、700万円を差引いた後の金額に対して30％です。
このため、特例を使わない場合の相続税額は、基礎控除を差し引いた遺産の額6,400万円から700万円を差引いた額5,700万円に30％をかけ、1,710万円となります。
特例を使った場合
制度を使うことができれば、居住用宅地は評価額を80％下げることができます。山田さんの敷地には、この制度が使えるものとします。このほかの前提条件は、使わない場合と同じです。
山田さんの宅地の評価額は１億円ですが、制度を使うと80％減額され、2,000万円の評価になります。
山田さんの長男は、相続税が課税される財産の額2,000万円から、基礎控除を差引くことができます。相続人は長男だけですから、定額3,000万円に600万円を加算した、3,600万円が基礎控除の額です。
宅地の評価額2,000万円から基礎控除の3,600万円を差引くと、評価はゼロになり、相続税が課されないことになります。マイナス評価はありません。
両者を比較すると、使えない場合の相続税は1,710万円、使える場合はゼロとなり、お得さが分かります。
小規模宅地等の特例が使える土地と条件
制度を使うことができる土地は、自宅の敷地である「特定居住用宅地」、事業用の「特定事業用宅地」「特定同族会社事業用宅地」、賃貸用の「貸付事業用宅地」の４種類に分けることができます。
特定居住用宅地：住宅として使っていた土地
敷地面積のうち330平方メートルまで、評価額を80%下げることができます。330平方メートルを超えた広さの分には使えません。
使うための条件は、譲り受ける相続人によって異なります。配偶者の場合、特別な条件はありません。相続税の申告をしたあとで、売却や賃貸することになっても、取り消されることはありません。
同一の生計で同居していた親族の場合は、相続税の申告期限まで保有して、住み続けていれば使うことができます。
特定事業用宅地：事業で使っていた土地
亡くなった方が個人商店を営んでいた建物の敷地は、特定事業用宅地に分類されます。400平方メートルまでの部分について、土地の評価額を80%減額することができます。
個人商店を自宅と兼用の建物で営んでいた場合、特定事業用宅地と特定居住用宅地、両方の制度を利用することができます。それぞれの面積割合で土地を按分します。特定事業用宅地は400平方メートルまで、特定居住用宅地は330平方メートルまで制度を使うことができます。
亡くなった方が生前に事業を営んでいたこと、相続税の申告期限までの10カ月間を事業用の土地として使うことが条件となります。
特定同族会社事業用宅地：事業で使っていた土地
株式会社や有限会社の場合は、「特定同族会社事業用宅地」を使うことができます。400平方メートルまでの敷地について、土地の評価額を80%減額できます。
相続人が、相続税の申告期限までの10か月間に同族会社の役員として土地を保有していることが条件となります。同族会社とは、亡くなる直前に、亡くなった方や親族の持株割合が50％を超える会社を指します。
貸付事業用宅地：賃貸していた土地
亡くなった方が生前、アパートや賃貸、駐車場、駐輪場として貸し付け用に利用していた場合に使うことができます。
200平方メートルが限度で、50％減額されます。亡くなった方が生前、貸し付け用に使用していたこと、相続税の申告期限まで同様に利用することが条件となります。
譲り受けた土地が２か所以上の場合は？
複数の居住用の宅地がある場合、両方に使うことができるでしょうか。ケース別に確認しましょう。
亡くなった方が、戸建住宅を職場のある東京と、家族のいる神奈川県に持っていて、両方の家を自宅として利用した場合を想定します。この場合、どちらか一方しか居住用とは認められません。主に居住していた土地の330平方メートルまでの部分について、使うことができます。
一方、先のケースと同様、戸建て住宅を２軒所有している場合でも、１軒は亡くなった方が、もう１軒は別居で生計が同一の家族が利用していた場合を想定します。 この場合は、両方の敷地を対象とすることができます。ただし、面積は330平方メートルが限度となります。
土地の評価額が高い方を優先して使えば、より評価額を下げることが可能になります。なお、別荘には使うことができません。
また、2か所の土地でも、居住用住宅と賃貸用住宅の敷地がそれぞれ１か所で、それぞれ要件を満たしている場合は、2か所とも使うことができます。
小規模宅地の特例を申込む方法について
小規模宅地の特例は勝手に適用されるわけではありません。
必要な書類を準備して、期限内に税務署へ申込を行います。
土地の利用方法によって必要書類は違いますが、住居用に利用している場合は、下記のようなものが必要です。
- ・戸籍謄本
- ・遺言書か遺産分割協議書の写し
- ・相続人全員の印鑑証明書
- ・住民票の写し
これからを準備して、不備のない状態で税務署への申込を行います。
ただし土地の利用が住宅でない場合は、他の書類も必要になるため、不安な場合は弁護士か税理士への相談がおすすめです。
こちらの記事で詳しく紹介しているので、気になる人はぜひ参考にしてみてください。
▶︎小規模宅地等の特例を受ける方法｜必要なの要件や添付書類の記入方法
小規模宅地の特例についての注意点
小規模宅地の特例はどのような場合でも利用できるわけではありません。
土地の利用方法や、住居の状態によって適用が異なります。
下記では、小規模宅地の特例を適用する場合に注意しておきたいことを紹介します。
被相続人が老人ホームに入っている場合
もし被相続人が、自宅ではなく老人ホームで暮らしていた場合は注意が必要です。
基本的には自宅に住んでいなかったとしても、小規模宅地の特例は適用されます。
ただし老人ホームに入っている間に、自宅を他の人に貸してしまうと、特例の減額率が下がるかもしれません。
特例の減額率は土地の利用方法によって異なり、住居用であれば最大80%減額できますが、賃貸をしていた場合は最低50%しか減額できなくなります。
もし小規模宅地の特例を最大80%利用したい場合は、被相続人が老人ホームに入る前から、親族が住居として利用してないければいけません。
二世帯住宅は特例の適用が複雑になる
二世帯住宅も小規模宅地の特例が複雑になります。
住宅の所有権をどのように区分けしているかによって、適用の範囲が決まります。
例えば親と子で所有権を分けている場合は、親の所有部分に対してのみ特例が適用できます。
最初から子が所有権を持っている部分に対しては、相続が発生しないため、特例が利用できません。
また二世帯住宅で、子供の世帯が引っ越している場合は、特例が適用できないかもしれません。
別居している間に親がなくなって引っ越しが発生すると、親子同居とは扱われずに、特例の適応外になる可能性があります。
相続税で悩んだら弁護士に相談しよう
相続税で悩んだら、早い段階で弁護士への相談がおすすめです。
下記では弁護士に相談するメリットを紹介します。
小規模宅地等の特例を適用できるかどうか判断してもらえる
小規模宅地等の特例は、利用できれば大きな節税に繋がります。
ただし小規模宅地の特例は利用の条件がややこしかったり、法改正されたりすることも多いです。
そのため専門的な知識がない状態で、小規模宅地の特例を利用しようと手続きしても、実際に利用できないかもしれません。
相続について実績のある弁護士に相談すれば、小規模宅地の特例が利用できるかどうかの適切な判断をもらえるでしょう。
また手続きもそのまま任せられるため、時間短縮になります。
相続税の節税が期待できる
相続税には小規模宅地の特例以外にも、さまざまな控除があります。
ただし控除の条件や内容が複雑で分かりにくいこともあるため、自分たちでだけで手続きすると、控除を利用せずに損をするかもしれません。
そこで知識のある弁護士に依頼すれば、相続の状況を見て利用できる控除を教えてくれます。
相続税は税率が高いため、少しでも課税金額が減れば、それだけで大きな節税に繋がります。
「余計な相続税を払って損をしたくない」と思うなら、弁護士への相談がおすすめです。
親族との交渉をしてくれて余計なトラブルを回避できる
相続では財産をめぐって親族の間でトラブルが起きやすいです。
普段面識のない親族が相続人だったり、被相続人と相続人の関係性が悪かったりと、人間関係が絡んでくるため予想外の問題が起きます。
相続のトラブルを回避するために、相続権利を自分から手放す「相続放棄」といった手段もあります。
しかし相続放棄をすると、相続財産はまったく受け取れなくなり、取り消しもできません。
「トラブルは回避したいけど、自分の希望している金額は欲しい」という人は、弁護士に交渉をお願いしましょう。
弁護士がいれば、間に入ってくれて自分に有利なように交渉してくれます。
トラブルが起きるとお互い感情的になることもありますが、第3者である弁護士が入ることで、冷静でスムーズな交渉ができます。
まずは初回の無料相談を利用する
弁護士依頼するときに、気になるのが依頼費用だと思います。
依頼費用が気になる人は、まず初回の無料相談を利用しましょう。
多くの弁護士事務所では、初回の相談を無料で受け付けています。
相続は各家庭・状況によって適切な対処が異なるため、まずは自分の状況を話してアドバイスをもらうのがオススメです。
依頼費用について気になる場合は、初回の相談時に正直に話してみるといいでしょう。
相談してみて「この人に依頼したい」と思えば、実際に依頼してみまましょう。
まとめ
制度を使うためには条件があるため、その条件に当てはまるかどうかが問題になります。特定居住用宅地にしても、亡くなった方が老人ホームに入所していた場合などのように、住居として使っていたかどうかの判定が難しいケースもあります。制度の条件に当てはまるかどうかについて、慎重な検討が必要です。
