相続が発生すると、被相続人の財産の名義変更をしなければいけません。

相続財産の中に不動産がある場合には、相続登記が必要です。

しかし、相続登記は手続きが複雑なため、具体的にどのような方法で行えばよいのかわからない方も多いと思います。

そこで、本記事では相続登記について、はじめての方でも理解することができるように、必要な手続き・費用などを詳しく解説します。

相続登記について理解したいという方は、ぜひ最後までお読みいただければ幸いです。

相続登記とは

相続登記とは、相続が発生したときに亡くなった人が所有していた土地や建物などの不動産の登記を、相続人の名義に変更することです。

相続登記を行う際には、どのような過程で相続人が決定したのかにより、3つの方法に分類することができます。

・遺産分割協議による相続
遺産分割協議は相続人により実施される、遺産を引き継ぐ人を決める話し合いのことです。

遺産分割協議を行い合意した内容は遺産分割協議書に記載され、その書面に基づいて相続登記を行います。

・遺言による相続
亡くなった人が生前に、どの財産を誰に引き継いでもらうかを記載した遺言書を残している場合があります。

遺言書がある場合は、この遺言書に基づいて相続登記を行います。

・法定相続分に基づく相続登記
法定相続人が、すべての遺産を法定相続分に分割する場合は、遺産分割協議書などはなくても相続登記できます。

2024年4月から、相続登記が義務化されます。

そのため、相続が発生した場合には、スムーズに相続登記の手続きを始められるよう準備しておく必要があります。

相続登記を自分でやるか判断する目安

相続登記の手続きは、自分で行うことも可能です。

ただ、どのようなケースでも自分で行うのがいいわけではなく、一定の条件に合致する場合のみ、相続登記を自分で行うのがいいでしょう。

下記の内容は、特に自分で相続登記しようとするときに検討すべき事項です。

・法定相続人は配偶者や子供だけである

法定相続人が配偶者と子供だけであれば、意思疎通や日程調整も難しくなく、スムーズに手続きを勧められます。

一方、配偶者と兄弟姉妹が相続人になった場合などは、お互いのコミュニケーションをとるのも一苦労という場合があります。

・平日の昼間に身動きが取れる人

相続登記を行うために、法務局や市区町村役場などに何度も愛を運ぶ必要があります。

そのため、平日に時間が取れない人は、自分で相続登記しない方が賢明です。

最低でも上記2つの条件を満たすことが、自分で相続登記を行う必須条件です。

不動産の相続登記手続きを自分でする手順

・相続財産を特定する
相続登記の対象となるのは、被相続人の名義となっている不動産です。

まずは固定資産税課税明細書を使って、どのような不動産の相続登記が必要なのか、確認しましょう。

・登記簿謄本を用意する

相続の対象となる不動産の登記簿謄本を取得します。

法務局の窓口で取得するか、郵送またはオンラインで請求手続きを行います。

・被相続人の戸籍などを集める

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。

市区町村役場で取得できるので、まずは亡くなった時の市区町村役場で手続きを行いましょう。

・登記薄謄本と戸籍等とのチェック

登記簿謄本では、相続財産の所在地などに間違いがないか確認します。

また、戸籍では相続人が名人いるのか、認識していない相続人はいないか、チェックしておきましょう。

・遺産分割協議を行う

遺産分割協議は、相続人全員で行わなければなりません。

たとえ1人でも欠けた状態では、遺産分割協議は成立しません。

・管轄法務局を調べる

相続登記は、その相続財産を管轄する法務局で行います。

そこで、相続財産の所在地から、管轄の法務局を調べておきます。

・登録免許税の計算する

相続登記を行う際は、登録免許税を法務局に納付しなければなりません。

計算は法務局でしてくれますが、あらかじめ計算しておけば、事前に収入印紙を準備しておくことができます。

・登記申請書を作成する

相続登記を行う際には、登記申請書を作成しなければなりません。

不動産の相続登記を自分でやる方法

具体的にはどうやって登記申請をすることになるのでしょうか。

ここでは、以下の3つの方法について解説します。

法務局に登記申請書を持参する

持参による方法で法務局に出向き申請を行うと、軽微なミスをしていた場合に窓口担当の方が訂正をしてくれるのが利点です。

ただし、法務局が近くにない場合はわざわざ遠くまで出向く必要があり、移動コストがかかってしまいます。

訂正があることを見越して、申請書に押印したものと同一の印鑑を持っていくことを忘れないようにしましょう。

法務局というのは、各都道府県にいくつもありますが、その中で最も大きなところは「本庁」と言われます。

本庁など大きなところでは部署がいくつもあるため、相続登記を申請する場合には不動産登記部門（場所によって名称は多少変わるかもしれません）に行きましょう。

申請窓口の近くに掲示されている「登記完了予定日」とは、その日申請が問題なく受理された場合に登記完了の目安となる日付なので、控えておくようにしましょう。

登記が完了すると受領印が必要になるため、申請の際に使用した印鑑を持参しましょう。

この他に、本人であることを示す身分証明書、受付番号、補正指示を受けた場合にはその書類等を持っていきます。

無事に登記が完了すると、以下のような書類を受け取ることができます。

最後に、念のために登記申請が予定通りに完了しているのかどうか登記事項証明書を取得して確認をしておきましょう。　

郵送で登記申請書を送付する

法務局に出向くのは遠いという方のために、郵送による方法での申請も認められています。

万が一書類が届かなかったという事故を防ぐために、最低でも書留郵便以上の方法で郵送する必要があります。

持参による申請の場合は、軽微なミスがあってもその場で申請印を使用して、訂正することができました。

ところが、郵送による申請の場合には、その場での訂正は不可能です。

書類を受領した担当者が軽微なミスがあると判断した場合には、直接訪問をして訂正を行う必要があります。

書類によっては訂正の際に相続人全員の訂正印を貰わなければいけない可能性もあるので、予め捨印をもらっておきましょう。

登記完了予定日は、ホームページから確認することができます。

登記申請日より1週間から10日ほどで完了するといわれているので、このくらいの期間を予測して、書類を取りに行くのもよいかもしれません。

郵送による申請をした場合、登記完了時に法務局まで書類を取りに行くのは手間となるため、予め返送用の封筒を封入しておき、郵送で完了書類を受け取るといいでしょう。

郵送による返却を依頼する場合には、所定の書き方があるので一度確認しておいてください。

法務局のホームページで申請する

これまで自宅から法務局までの距離が遠い場合には、郵送による申請が主流でしたが、近年では制度改正により、オンライン申請ができるようになりました。

これにより、オンライン上から手続きの進捗状況を随時把握することができて非常に便利です。

一方、オンライン申請のための専用ソフトを導入しなければいけないこと、また電子証明書を取得しなければいけないことなど手続きが少々煩雑になることがデメリットであるといえるでしょう。

最近は、オンライン請求が各行政機関手続きにおいて主流となってきています。

そのため、今後何らかの行政手続きをが控えているという方は、この機会にオンラインによる方法での申請に挑戦をしてみてもよいかもしれません。

また、業界的にも書面による請求よりもオンライン経由の請求の方が、手数料が若干安くなる傾向にありますので、コスト節約のためにも長期的にはオンライン請求になれるようにしましょう。

不動産の相続登記を申請する際の必要書類

相続登記を申請する上で、どのような書類が必要となるのかについて確認をしていきましょう。

登記申請書

登記申請書は、そのひな形が法務局に備え付けられていることがありますが、法務局のホームページからもダウンロードできます。

それぞれ申請する場合に応じて、ご自身にあったひな形を使用するようにしてください。

登記申請書は、登記の主たる事項を記載する書類なので、全体的な申請事項を意識して誤りがないように記入しましょう。

登記申請書が完成すると、後は添付書類等の付随する書類を揃えれば足りることになります。

不動産の登記事項証明書

不動産の登記事項証明書とは、申請対象の不動産の詳細情報を把握できる書類です。

法務局で取得することができます。

また、法務局が近くにない場合は、インターネットでのオンライン請求でも取得できます。

住民票の除票（被相続人のもの）

住民票に記載のある人は、死亡届が受理された後に、その住民票が除籍されることになります。

死亡が確認されたことを証明するために、住民票の除籍を添付する必要があります。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等

被相続人の相続人について確認をするために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得しなければいけません。

ここで「等」としたのは、戸籍関係書類として改製原戸籍謄本並びに除籍謄本があるからです。

基本的に、戸籍を1通取得するだけでは、すべての相続人を確定させることはできません。

人は婚姻・養子などにより、転籍等を繰り返すので、その戸籍をはじめからさかのぼる必要があります。

この戸籍謄本等を取得するためには、それぞれの市町村役場まで出向くか、郵送請求等をしなければいけません。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が確定した場合には、その相続人の現在の戸籍を取得しなければいけません。

引っ越し等により転籍していた場合には、その先の最新の戸籍に至るまで漏れなく調査をする必要があります。

遺産分割協議書もしくは遺言書

遺産分割協議により、相続登記を進める場合には、遺産分割協議書を用意する必要があります。

遺産分割協議書には、相続人全員の署名捺印が必要で、捺印する印鑑は実印でなくてはいけません。

一方で、被相続人が遺言書を残していた場合には、遺言書を添付すれば、遺産分割協議書を添付する必要はありません。

そのまま相続の原因書面として、法務局に申請できます。

印鑑証明書（相続人全員のもの）

遺産分割協議書に押印した印鑑が相続人本人のものであることを証明するために、印鑑証明書を添付する必要があります。

ただし、登記実務上では、登記申請者の印鑑証明書は添付しなくてもよいことになっています。

住民票（当該不動産を相続する方のもの）

相続登記により、不動産を相続することなった人の住民票を添付します。

固定資産評価証明書

市町村役場にて、不動産の固定資産評価証明書を取得することができます。

ローカルルールとして、納税通知書の課税明細書で代替することができる場合もありますので、確認をしてみましょう。

相続登記にかかる費用相場

不動産の相続登記は、預貯金等の相続と比べるとお金がかかります。

不動産の相続登記にかかる費用をそれぞれ相場や計算方法と共に紹介していきます。

登録免許税

まず、登録免許税がかかります。

これは、相続登記に限らず、法務局で登記申請をする場合には、基本的には発生する費用です。

登録免許税の収め方は、収入印紙というものを購入する必要があります。

登録免許税の計算方法ですが、「固定資産評価証明書記載の評価額　×　4 / 1,000」により求めます。

一つ例を挙げて考えてみましょう。

固定資産評価証明書に、評価額が2,000万円であると記載がある不動産の相続登記を申請する場合には、8万円（＝2,000万円　×　4 / 1,000）という風に計算をします。

一部の種類の不動産には、登録免許税がかからないこともありますが、世の中の大半の不動産には登録免許税がかかりますので、きちんと支払うようにしましょう。

この登録免許税は、相続の場合には税率が4 / 1,000ですが、名義変更の理由が相続以外の時には、税率が変動します。

例えば、売買による名義変更の登記を申請する際には、20 / 1,000の税率となります。

つまり、売買等で名義を移すよりも相続によって移すことができれば、納める税金も安く済むと考えることもできます。

専門家への報酬

相続登記は非常に複雑な手続きなので、専門家に依頼したいと考える方もいるかもしれません。

不動産登記の専門家は司法書士です。

司法書士に手続きを委任すると、自分で手続きをする手間がなくなり、時間を節約できます。

また、誤った知識・情報により、間違った申請を行う可能性は極めて少なくなるでしょう。

ただし、司法書士に依頼をするのであれば、当然司法書士に対する報酬を支払わなければいけません。

相続登記を依頼した場合の報酬は、およそ10万円が相場といわれていますが、実際のところは事務所によりまちまちです。

例えば、相続人があまりにも多くいたり、相続対象の財産が非常に多かったりする場合には、報酬が増額される可能性ももちろんあります。

具体的な金額は、司法書士事務所に見積もりをもらって確認しましょう。

まとめ

今回は、相続登記の知識について網羅的に解説しました。

これでおよその手続きについては一人で申請することができるようになっているでしょう。

ここで紹介した以外にもさらに細かいルールは数多くあるので、申請書類がある程度そろったら間違いがないかよく確認することをおすすめします。

しっかりとスケジュールを組んで確実に相続登記を申請しましょう。