借地権という言葉は、不動産関係や相続に詳しい人でなければあまりなじみがないかもしれません。

しかし相続が発生した時に借地権を有しているかどうかは、相続全体に大きく影響する、大変に大きな問題です。

ここでは、相続税における借地権とはどのようなものをいうのかを確認していきましょう。

また、その相続税評価額の計算方法や、借地権が発生した場合の注意点について、解説していきます。

借地権とは

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を賃借して利用する権利のことです。

たとえば、他人の土地の上に自宅を建てた場合を考えてみましょう。

この場合、土地を賃借した人はお金を払って土地を賃借することで、その土地を利用する権利を得たこととなります。

この権利のことを借地権といい、一定の計算方法により相続財産として評価することとされています。

なお、もともとの土地の所有者は、土地を自分の土地であっても自由に使うことはできません。

そのため、借地権が設定されている土地のことを底地といい、借地権を考慮した評価を行うこととされます。

借地権は相続税の課税対象財産に含まれる

借地権は、他人の土地を賃借して建物を建築することで発生します。

他人の土地の上に建物を建てて保有していれば借地権となる金額を計算し、相続財産の金額に含めなければならないのです。

借地権という名称を聞くと、土地の所有者に対してその権利に見合った金額を支払っていると考えるかもしれません。

しかし、実際にそのような権利金を支払っているケースばかりではありません。

そのような権利金を支払っていなくても、借地権が発生する場合があります。

権利金を支払っていないから借地権は発生していない、とはいえないのです。

実際に支払った金額がなくても、借地権として計上する金額を求めなければなりません。

国税庁は借地権の計算方法を定めており、その計算にもとづいた金額を相続財産に含めなければならないのです。

借地権の相続税評価方法

それでは、借地権の相続税評価額をどのように計算するのか、その計算方法を確認していきましょう。

いくつかの事例をご紹介しますが、いずれも基本的な計算方法となるので、実際の評価額の計算にも役立つはずです。

(1)「通常の権利金」の支払いがある場合

「通常の権利金」とは、土地の時価×借地権割合で計算される金額のことです。

借地権割合は、国税庁のホームページで路線価図や倍率表に記載されているため、土地の所在地に該当する場所の割合を確認します。

土地の時価に借地権割合をかけた金額は、本来の借地権となる金額です。

借地権となる金額を借地権者が支払っているのであれば、借地権という権利を保有している状態となります。

そのため、この場合は「土地の自用地評価額×借地権割合」で、借地権に相続税評価額を計算します。

なお自用地評価額は、路線価あるいは固定資産税評価額から求められる、自分で使う土地の相続税評価額のことです。

(2)「通常の権利金」の支払いはなく、地代が固定資産税より高く「通常の地代」より低い場合

通常の権利金に相当する支払いをしていない場合は、実際に支払った地代の額により借地権の相続税評価額が変わります。

土地の固定資産税や都市計画税より高く、通常の地代より低い場合は、「土地の自用地評価額×借地権割合」で計算します。

この「通常の地代」とは、過去3年間の自用地評価額の平均×（1－借地権割合）×6％で計算される金額です。

たとえば自用地評価額の平均が3,000万円、借地権割合が50％の場合、通常の地代は90万円となります。

この場合、支払っている地代が年90万円より低い時は、通常の権利金を支払った場合と同じく借地権を認識することとなるのです。

借地権の相続税評価額は、3,000万円×50％＝1,500万円となります。

(3)「通常の権利金」の支払いはなく、地代が「通常の地代」より高く「相当の地代」より低い場合

通常の権利金を支払っていない場合で、支払った地代が「通常の地代」より高い場合があります。

その一方で、実際に地代が「相当の地代」に満たない場合は、借地権の評価方法が変わります。

ここにいう「相当の地代」は、過去3年間の自用地評価額の平均×6％で計算されます。

たとえば自用地評価額の平均が3,000万円の場合、相当の地代は180万円となります。

借地権割合を考慮しない分、「通常の地代」より大きな金額となります。

通常の地代＜実際の地代＜相当の地代となっている場合、借地権の評価方法は以下のようになります。

実際の地代が年120万円とした場合、3,000万円×50％×｛1－（120万円－90万円）／（180万円－90万円）＝1,000万円となります。

(4)権利金の支払いはなく、地代が「相当の地代」と同額の場合

実際に支払っていた地代の額が「相当の地代」と同額の場合は、借地権の相続税評価額はゼロとなります。

これは、地代としてかなりの金額を支払っているため、それ以上に借主に負担が発生しないことを意味します。

(3)の算式に実際の地代＝相当の地代として計算をしてみると、最終的にゼロになります。

このことからも、かなり多くの地代を支払っている場合には借地権がゼロになることがわかるのです。

(5)権利金の支払いはなく、地代が固定資産税以下の場合

(4)のケースとは逆に、支払っている地代がきわめて少額、あるいは地代を支払っていない場合です。

このような土地の利用法を「使用貸借」といい、通常の賃貸借とは区別されます。

土地を利用している人には、特別な権利はほぼないといえます。

仮に、土地の所有者に立ち退きを求められれば、それに従わざるを得ないでしょう。

そのため、借主に借地権は発生していないと考えられます。

借地権の相続税評価額も、このケースではゼロとなります。

(6)借地権の取引慣行がない地域の場合

借地権の取引をもともと行っていない地域では、たとえ借地権の考え方が理解されたとしてもそのような金銭の授受は行われません。

そのため、このような地域では借地権は発生せず、相続税評価額の計算も行わないこととされます。

借地権の取引慣行がない地域の場合、借地権割合が公表されていません。

そのため、国税庁のホームページで借地権割合が設定されていない地域については、借地権を評価する必要がありません。

借地権を相続したときによくある質問

借地権は土地とよく似たものであるものの土地とはまったく異なる財産であり、その評価方法も違います。

そのため、相続の際に借地権が発生した場合に疑問が生じたり、そもそも借地権が発生するのかわからなかったりします。

ここでは、相続の際に発生する借地権に関する様々な疑問について解説していきます。

小規模宅地等の特例が使えるのか

借地権は土地とは異なる財産であることから、その取扱いは明確に区分されています。

ただ、土地を所有しているか賃借しているかで違いはあっても、その土地を利用していることに変わりはありません。

そのため、制度の趣旨から考えると借地権にも適用されるべき特例があります。

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用建物の敷地に対して適用され、多くの人が利用する特例です。

小規模宅地等の特例は、自宅などの敷地の相続税評価額を最大80％減額する制度です。

ただ、自宅や事業用建物の敷地となるのは、被相続人が自ら所有している土地だけでなく、賃借している土地に建物を建てる場合もあります。

このような場合は借地権が発生しているため、その借地権に小規模宅地等の特例が適用できるかが問題となるのです。

この点、借地権にも小規模宅地等の特例が適用できます。

そのため、借地権の相続税評価額も、最大で80％減額することができるのです。

敷地のどこまで借地権が生じるのか

これまで述べてきたように借地権とは、建物を所有するために他人の土地を利用する権利です。

どれだけ土地を賃借していても、建物を建てて所有していなければその土地の利用者に借地権は発生していないこととなります。

問題となるのは、土地の上に建物を建てているものの、その一部を駐車場として利用している場合です。

この場合、駐車場となっている部分については借地権が発生していないとされるのではないかと考える人が多いためです。

この疑問点については、国税庁が質疑応答事例に回答を掲載しています。

これによれば、借地権の及ぶ範囲は、借地契約の内容に基づいて判定するものとしています。

そして、建物の敷地と駐車場用地が道路などで物理的に分離されている場合は、別個に判定することと解説しています。

裏を返せば、店舗とその駐車場のように道路などで分離されていない場合には、その敷地全体に借地権が生ずると考えられます。

借地権の対象となった敷地はどのように評価するのか

土地を賃借して利用している人がいるのとは逆に、土地を他人に貸して利用させている場合もあります。

この時、土地の利用者が建物を建てているのであれば、借主には借地権が発生するため貸主もそれに応じた評価を行うこととなります。

これも前述したように借地権が発生している土地のことを底地といい、その評価方法も定められています。

通常は、「土地の自用地評価額－借地権の評価額」として底地の評価を行います。

ただ、借地権の金額を認識しない場合でも、底地の評価を行う場合には2割減となる場合もあります。

借地権の評価方法と同じく、底地の評価方法もよく確認しておくようにしましょう。

まとめ

土地を利用する権利である借地権は、一般的に権利として認識されにくいものです。

そのため、相続が発生した時に借地権の評価額の計算を忘れてしまったり、正しく計算できなかったりする場合があります。

借地権の金額はかなり大きな金額になると考えられるため、正しく評価額を計算することが重要です。

土地を賃借している人は、借地権が発生していないか、どのように評価するのか、あらかじめ確認しておきましょう。