不動産の評価額には実勢価格（時価）、公示地価、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額の5種類があります。

このうち相続税を計算する際に使われるのが相続税評価額です。

近年の相続税の申告状況では、土地や有価証券などの評価を要する財産が過半数を超えています。

これによって、相続税の申告において財産の評価という部分がいかに重要かということがわかると思います。

今回の記事では土地の評価額を計算する方法、また評価額の確認する方法を解説していきます。

さらに、気になる相続時でも実施可能な節税方法についても触れていきます。

限られた時間の中で効率よく正しく評価を行えるよう、基本的な知識をしっかり身につけておきましょう。

土地の相続税評価額を決めるのは路線価

遺産の相続税を計算する場合、まず遺産の総額を出して、その総額に税率をかけて計算します。

そもそも相続税法によって、相続により取得した財産の価格は時価で計算することが規定されています。

しかし、相続税法で評価方法を定めている財産はごく一部の財産だけです。

その際、預貯金など総額が一目でわかるものならよいのですが、土地の価格というのは日々変化するものです。

いったいどのように計算したらよいのでしょうか。

このときに使われるのが、国税庁によって毎年7月ごろに公表される路線価と呼ばれるものです。

路線価とは各道路に設定された土地の価格

土地の評価額を計算するために使われる路線価とは、道路（路線）ごとに国税局長が決定した土地の単価のことです。

主に市街地の道路に面した道路の1月1日時点の価格が公表されています。

この路線価は「路線価図」として地図にまとめられていて、税務署に行けば誰でも自由に見ることができます。

また、国税庁のホームページにアクセスすれば、直近7年分の路線価図の閲覧から印刷まで可能です。

路線価は所有者自身が自由に使える土地の価格

路線価は所有する土地を自分自身で使用できる自用地である場合の価格を示しています。

そのため、他の権利が付いている土地や土地の上に存在する権利を評価する場合は、その権利に応じた割合を考慮して評価額を算定する必要があります。

路線価の調べ方と計算方法

路線価を調べるためには、インターネットで国税庁のホームページにアクセスして探すのが一番簡単な方法です。

調べたい土地がある都道府県から順にクリックして選んでいき、所在地の路線価図を表示してみましょう。

参考：国税庁：路線価図・評価倍率表

相続税評価額を計算する場合、相続が発生した年度の路線価図を確認するようにしましょう。

路線価は毎年7月に公表されますが、その年の1月1日から12月31日に相続が発生した場合の土地の評価に使うことができます。

相続税を申告する年度ではないので注意してください。

もし、1月から6月に相続が発生した場合は、路線価が発表されるまで待つ必要があるということです。

路線価図を見てみると、1本1本の道路に値段がふられており、数字とアルファベットが並んでいるのがわかると思います。

この数字とアルファベットの並びが「路線価」になります。

示されている路線価の数字は1㎡当たりの価格を千円単位で表わしています。

例えば、路線価が400で面積が100㎡の土地の評価額を計算すると、400×1,000円×100㎡＝4,000万円ということになります。

数字の隣にあるアルファベットは借地割合を示しています。

記号	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

借地割合とはその土地の権利のうち借地権が何割を占めるかを表した数値です。

路線価がない土地の評価額は倍率方式で決める

倍率方式とは路線価が定められていない土地の評価方法です。

地方の山間部などでは路線価が定められていない場合もあり、路線価の設定されていない地域を倍率地域と呼びます。

倍率方式では地方自治体が公表する固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価額を計算します。

課税評価額ではなく固定資産税評価額を用いることに注意してください。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額は、その土地を所有している人に課される固定資産税を計算するために使用されているものです。

現在所有している土地の固定資産税評価額は毎年郵送されてくる納税通知書を見るとすぐ確認できます。

また、その不動産の所在がある市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得することでも、簡単に情報を得ることができます。

一方、倍率方式で計算するときに必要な評価倍率は、路線価と同じく国税庁のホームページの評価倍率表から知ることができます。

路線価方式でも述べたように、倍率方式を使って計算するときも、自分で自由に使えない借地権の付いた土地などでは計算方法が変わってきますので気をつけましょう。

遺留分の計算時には土地の評価額は時価で決まる

遺留分とは、配偶者、子、父母に認められている最低限保証された相続財産のことです。

この遺留分の基礎となっている土地の評価額を計算する場合は注意が必要です。

例えば、被相続人が愛人に全財産を残す旨の遺言を書いていたとしたら、残された遺族の生活が危ぶまれることになるでしょう。

そのため、遺言に優先して財産を相続できるよう、遺留分という一定の割合が法律で定められているのです。

遺留分に不動産が含まれる場合、その評価額によっては遺留分の額が大きく変わってしまうため、受け取る側にとってその評価方法というのは重要な意味を持つのです。

路線価や固定資産税評価額では実際の価格より低く見積もられてしまう

遺留分算定で使う土地の評価を路線価や固定資産税評価額をもとにして計算してしまうと、実際より低く見積もられてしまう可能性が高くなります。

なぜなら、路線価や固定資産税評価額というのは税務署が評価を行う方法として定めたものであり、もし実勢価格より大きくなるように計算できてしまうと、納税者に大きな負担をかけることになってしまうからです。

これらの額は、だいたい公示地価の8割ほどの金額で設定されていることが多いようです。

従って、路線価や固定資産税評価額を使った評価方法は相続税を計算するときには便利ですが、遺留分を計算するときには最適な方法とは言えないのです。

ですから、当事者の間で固定資産税評価額から割り戻した額を計算する必要があり、時価の評価額を算出し合意を目指す流れになります。

贈与や特別受益があった場合は不動産価格に換算する

遺留分の計算の基礎となる不動産は、被相続人の死亡時ではなく、相続の開始時点での価格が基準となります。

なぜなら、実際に遺留分権が発生するのが相続開始時点であり、計算の基礎となる財産を一番よく知ることができるのも相続開始時だからです。

従って、被相続人が死亡する前に行われた贈与や特別受益があった場合は、不動産価格の換算を行う必要があります。

贈与や特別受益があったときから、不動産価格が高騰していたケースでは、贈与や特別受益を考慮しないで不動産の評価額を換算すると、相続人にとっては納得のいかない不利な取り分になってしまいます。

遺留分の算定の基礎となる部分は次のように計算されます。

不動産評価額に合意できない場合は調停へ

不動産の評価方法や評価額は当事者が合意すればその額を遺留分の算定に使うことができます。

では、当事者間で不動産の評価額に納得がいかないという状況ではどう対処すればよいでしょうか。

この場合、最終的には裁判所が証拠から時価を判断することになります。

遺留分に関する裁判の手続きではまず家庭裁判所へ調停の申し立てをすることが一般的です。

遺留分の算定においては調停前置主義が取られているため、いきなり訴訟を提起することができないのです。

申立ては相手方の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。

必要に応じて不動産鑑定士への依頼をする

では、本当に適正な評価額はどのように決定すればよいのでしょうか。

そのための1つの方法としては、不動産鑑定士へ依頼して計算してもらうというやり方があります。

また、裁判所が時価を認定するときも、必要であれば不動産鑑定士への依頼がされます。

専門家に評価額の鑑定を依頼すると、少なくとも数十万円という金額を支払う必要が出てきてしまいます。

しかし、相手方への不信感が募ってしまい、合意に至らないような場合には、中立的な立場である専門家に依頼するのも1つの方法としておすすめです。

土地の相続時に使える節税対策

土地の評価は相続税の税額に大きく関わってくる大切な算定です。

評価額を下げることができれば、財産の総額を減らすことができ、最終的に支払う相続税を減額することができます。

相続税の支払いでは、税額が足りないときは税務調査になってしまいますが、多く払いすぎた場合に親切に教えてくれることはありません。

ですから、余計な相続税を払ってしまうことのないように、減額できるケースをしっかり確認しておきましょう。

土地の形状や立地の状況を調査する

土地の相続税評価額は路線価×面積で算出しますが、その路線価には土地の形状や立地が考慮されていないケースもあります。

土地の形状や立地によっては評価額を減らすことが可能なので、しっかり現地に行って自分の目で確認をすることが大切です。

不整形地ではないか調査する

土地がきれいな四角形ではなく、いびつな形をしている場合には、そのいびつさを土地の評価に組み込むことで、評価額を下げることができます。

この場合、不整形地補正率という補正率を使って土地の評価を減額します。

一見すると不整形地でないような四角い土地であっても、小さなゆがみで補正率を使った減額が可能なケースもあります。

実は長方形や正方形といったきれいな形に整形されている土地というのは思いのほか少なく、大部分の土地は不整形地であることが多いのです。

しかし、不整形地の評価計算はとても複雑です。

評価をするために、不整形地に合わせた仮想の長方形（想定整形地)を取り、その想定整形地から計算をしていくのですが、取り方を間違えると、その後のすべての計算が間違った数字になってしまいます。

不整形地の評価計算はかなり高度な知識が必要なため、専門家に任せるのが無難であると言えます。

土地の利用区分を調査する

土地の利用方法がどのようなものかによっても評価額が決まっています。

宅地として使用されている土地は一番評価が高くなります。

しかし、アパートや賃貸マンションの敷地になっている場合や、借地権がついている土地の場合は評価額の減額が可能です。

節税対策として、賃貸マンションを建設し、貸し出すことで、「貸家建付地」という利用区分になり、税額を20%近く減額することができます。

土地の特殊事情を考慮する

その土地の周囲の状況において減額評価ができる場合があります。

例えば、隣に墓地がある土地や、道路に接していない土地、道路と地面の間に高低差が存在する土地などです。

小規模宅地等の減額特例を利用する

小規模宅地等の減額特例とは、相続や遺贈などで取得した土地のうち、被相続人の居住用または事業用に使われていた宅地を引き継いだ場合に適用される税額の軽減措置のことで、相続税額の80％または50％を減額できる制度です。

残された遺族が相続税を払うことによって、生活を脅かされることがないよう配慮されたのがこの制度です。

配偶者や同居している親族が相続し、相続税の申告期限まで居住している場合は、相続税が80％減額されます。

事業用の場合は申告期限までに親族が事業を引き継ぎ、その事業を営んでいることが条件になります。

また、その土地が貸付事業用宅地の場合は、50％の減額ができます。

どちらの場合も土地の面積に上限がありますので、注意してください。

すでに相続税を支払った方も返金してもらえる可能性がある

すでに遺産の相続を終えて、相続税も支払ってしまった方も、返金してもらえる可能性があります。

相続開始後5年10ヶ月以内であれば、払いすぎた相続税を返してもらえる「更生の請求」という制度があるのです。

前回の申告よりも評価額が低いことが認められれば、差額が戻ってくることになります。

土地をたくさん相続した方は過払いの可能性もありますので、すでに払ってしまった方も評価額の算定を見直し、あきらめずに専門家に相談してみてください。

まとめ

遺産相続時の土地の評価額や節税対策についてお話してきましたが、いかがだったでしょうか。

土地はそれぞれに個性があり、画一的な評価には限界があります。

評価額の算定には個別的な判断が必要なため、不動産に関する総合的な知識や評価の経験が重要であると言えるでしょう。

相続税の申告は毎年確実に増えており、今後も多くの方にとって重大な問題になることは間違いありません。

相続発生時、また生前の相続対策として相続物件の実勢価格を知っておくことは多くのメリットがあります。

申告時のメリットだけでなく、円満な遺産分割にもつながりますので、不安のある方は一度専門家への相談を検討してみてください。