相続が発生した際に、遺言書がなければ遺産分割協議を行って協議分割することとなります。

この時、被相続人が不動産の共有持分を保有している場合があります。

被相続人がそのような不動産の共有持分を保有している場合、相続人はその共有持分を相続することとなります。

その場合、単独で所有する不動産を相続する場合とは異なるデメリットがあります。

どのようなデメリットがあるのか、そして共有持分を解消する際の方法など、相続手続きの前に確認しておきましょう。

共有持分の不動産を協議分割するデメリット

土地や建物などの不動産については、登記を行えば共有持分とすることができます。

また、過去に相続登記をしっかり行っていなかった結果、相続人全員による共有となっている場合もあります。

このような共有持分のある不動産を相続で協議分割する場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

所有者が増えて活用が難しくなる

不動産の共有者は、その土地や建物に対してどのように利用するのか、あるいは売却するのかの意思決定ができます。

共有者の中には、半分以上の持分を有している人もいれば、わずかな持分しかない人がいる場合もあります。

しかし、不動産に対する意思決定は、すべての人が同じ権限を有しています。

そのため、共有者の中に1人でも反対する人がいると、その不動産に対する意思決定はできなくなるのです。

共有者となる人の中には、不動産を持ち続けたいという人もいれば、売却してお金に換えたいと考える人もいるでしょう。

このように考え方の違う共有者がいると、結局その不動産を活用することができなくなります。

他人に貸すことも第三者に売却することもできないため、ただ保有するだけの状態になってしまいます。

その結果、共有者は固定資産税の負担だけが発生し、お互いに不満を持つこととなってしまうのです。

誰が所有者なのか把握できなくなる

特に、相続登記が正しく行われていない場合に起こりやすい問題があります。

それは、誰が所有者となっているのかがわからなくなってしまうことです。

どのようなことか、具体例をあげて説明しましょう。

亡くなった人（Aさん）が所有していた土地を子ども4人で相続したとします。

本来、協議分割を行って新しい所有者を決定し、その土地の所有権について登記を行うこととなりますが、相続登記が行われていない状態の場合、その土地は相続人による共有のままであると考えられます。

また、その持分は均等になると考えられます。

そのため、このケースでは4人の子どもがそれぞれ1/4の持分を有することとなります。

その後、4人の子どものうちの1人であるBさんが亡くなったとします。

すると、Bさんの相続分はBさんの子どもが相続することとなります。

この時、本来であればBさんが持分を有する土地の登記簿を確認して、遺産分割協議を行い、協議分割により新しい所有者を決定することとなります。

しかし、Aさんが亡くなった時にBさんの所有権について、相続登記は行われていません。

そのため、Bさんの持分がどれだけあるのか、Bさんの子どもも把握できない状態にあり、その結果、Bさんの子どももまた、この土地について相続登記を行わないこととなってしまうのです。

Bさんの子どもが3人いたとすると、それぞれの持分は1/12ずつとなります。

Bさん以外のAさんの子どもについても、それぞれに子どもがいれば、その人たちはすべて土地の所有者となります。

こうなると、土地の所有者全員で一緒に行動し、意思決定することは大変困難な状態と言えます。

共有持分を解消する方法

共有持分となっている不動産については、簡単に売却も活用もできないことから、その共有を解消したいと考えることがあります。

しかし、共有を解消することは簡単なことではありません。

ここでは、実際に共有を解消するための方法について、解説していきます。

共有物の分割は協議と裁判のいずれか

共有を解消して単独名義の不動産とするには、共有者同士の話し合いで決定するのが原則です。

ただ、そのためには共有者同士の合意が必要となるため、その協議が必ず成立するとは限りません。

そこで、協議が成立しない場合には、裁判所に共有物分割請求を申し立てることとなります。

まず話し合いを行い、それが成立しない場合には裁判という順番になります。

具体的な分割の方法は、以下の3つとなります。

(1) 現物分割

現物分割は、1つの土地を2つ以上の土地に分筆する方法です。

共有となっている土地を、その持分の割合に応じて分けるとともに、その1つ1つの土地を1人で所有することとします。

こうすることで、売却したい人、自分で住みたい人、他人に貸したい人がそれぞれ自分の思いどおりに利用することができます。

(2) 換価分割

換価分割は、共有している土地を売却し、その売却代金を持分に応じて分割する方法です。

土地を持分に応じて分割することは簡単ではありませんが、お金を分割するのであればそれが可能になります。

ただ、どうしても土地を売却したくない人が1人でもいると、共有の土地を売却することはできません。

(3) 代償分割

代償分割は、共有者の1人が他の共有者の持分を購入し、最終的に1人でその土地を所有する形にすることです。

土地を所有し続けたい人が土地を売却したい人の持分を購入することで、スムーズに共有を解消することができます。

ただし、他の共有者の持分を購入するためには多額の資金が必要です。

ローンを利用することも難しいため、まとまった資金がなければ現実的な方法ではありません。

共有財産の相続財産を含む遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議を行って相続人間の同意が得られたら、遺産分割協議書を作成しなければなりません。

共有財産がある場合の注意点も含めて、遺産分割協議書を作成する際の書き方について、確認していきましょう。

タイトルと被相続人の情報を記載する

タイトルは「遺産分割協議書」となります。

また、被相続人の氏名、死亡日、本籍地、最後の住所地を記載します。

これらの情報を記載することで、被相続人が誰かをはっきりさせることができます。

協議分割の内容に同意したことを記載する

相続人全員の名前と被相続人との関係を記載し、誰が法定相続人となっているかを確定させます。

そして、それらの相続人が遺産分割案に同意していることを明記し、有効に遺産分割が完了していることを明らかにします。

ここでのポイントは、誰が相続人となっているのかを明記することで、相続人に漏れがないことを明らかにすることです。

もし、戸籍を確認して他に相続人がいる場合はその遺産分割協議は有効に成立していないこととなります。

相続財産の内容と相続する人を記載する

相続財産には、土地、建物、預貯金、有価証券などがあります。

これらの種類や明細を明記し、どの財産が相続財産となるのか確定させる必要があるのです。

土地の場合は、その所在・地番・地目・地積などを記載します。

また、建物の場合は、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを記載します。

預貯金の場合は、金融機関名・支店名・口座番号を記載します。

有価証券の場合は、個別の銘柄の他、預け先の証券会社の支店名などを記載します。

土地や建物については、共有となっている場合があります。

この場合、被相続人の持分を明記し、どれだけの財産が遺産分割の対象になっているのかを明らかにしましょう。

この際、「○山×男（被相続人名）持分2分の1」などと記載します。

地積や床面積に持分を乗じて計算した面積ではないため、間違えないようにしましょう。

遺産分割協議が成立した日付を記載する

遺産分割協議が成立した日付を記載し、あわせて相続人全員の住所と氏名を記載します。

また、氏名の後には必ず実印で押印を行いましょう。

不動産の相続登記の流れ・必要書類

不動産の相続を行った際には、必ず法務局で相続登記を行わなければなりません。

相続登記の流れと必要書類を解説していきます。

相続登記の流れ(1)書類の準備を行う

相続登記に必要な書類は、以下のようになります。

これだけの書類がすべて必要となりますが、被相続人の戸籍謄本と相続人の戸籍謄本が一致する場合など、不要なケースもあります。

また、被相続人が亡くなった後のものでなければならないものもあるため、亡くなった後にまとめて準備する方がいいでしょう。

また、登記申請書の作成や登録免許税の計算のために、相続する不動産の登記簿謄本と固定資産税評価証明書が必要です。

これらの書類もあわせて準備しておくようにしましょう。

相続登記の流れ(2)法務局に申請を行う

相続を行い、登記申請する不動産の所在地を管轄する法務局に申請を行います。

法務局の窓口に持参する方法の他、郵送でも申請を行うことができます。

また、法務局のホームページからオンライン申請を行うことも可能です。

なお、登記に関する書類の作成や手続きに不安がある人は、司法書士に依頼するのもいいでしょう。

専門家に依頼すれば費用はかかりますが、間違いなく手続きを完了させることができます。

まとめ

共有持分がある不動産を遺産分割する場合は、その遺産分割協議書の作成に注意が必要となります。

ただその前に、相続登記が行われていないため相続人全員の共有となっているような不動産がないか、確認しなければなりません。

もしそのような不動産がある場合は、共有を解消する必要があるため、どの方法がいいのか考える必要があります。

また、遺産分割を行う際は新たに共有となる不動産がないよう、遺産分割の方法を検討するようにしましょう。