土地の権利書（登記済証・登記識別情報）とは？

土地の権利書と呼ばれるものは、実は法律上の正式な名称ではありません。

まずは、土地の権利書とはどのような書類なのかを見ていきましょう。

土地の権利書は正式には「登記済証」

土地の権利を取得する際には、相続や売買が行われます。

平成18年以前は、相続や登記によって土地の所有権を取得して登記が完了すると、法務局で「登記済証」が発行されていました。

この登記済証が、いわゆる権利書と呼ばれる書類です。

登記済証には、どのような登記が行われたのか、その申請の内容が記載されています。

また、登記官による「登記済」の押印があり、実際にその内容で登記されたことの証明書となります。

登記済証は、紛失してしまっても再発行ができません。

また、登記済証はコピーを持っていても何の効力もないため、必ず原本を保管しておかなければならないのです。

登記識別情報が交付される

引用：法務省｜登記識別情報通知書の見本

平成18年の不動産登記法改正により、それまで必ず発行されてきた登記済証が発行されないこととなりました。

そして、登記済証に代わって新たに登記識別情報が発行されることになりました。

登記識別情報は、12桁の数字とアルファベットの組み合わせからなります。

不動産ごと、登記名義人となった申請者ごとに定められ、登記名義人となった人に通知されます。

登記識別情報も登記済証と同じく、その土地の登記名義人であることを証明するための書類です。

そのため、不動産を売却する際に本人確認書類として提出することとなります。

登記済証と同じように、登記識別情報も非常に重要なものであり、他人に知られないように管理しなければなりません。

通常、法務局から交付される場合は袋とじがされ、簡単には中身が見えないようにされています。

土地の権利書を紛失したら相続登記できない？

登記済証は何があっても再発行できない非常に重要な書類です。

特に相続登記の場合は、それまでの土地の所有者が亡くなっているため、権利書を見つけ出すのは困難です。

もし権利書を紛失した場合は、相続登記ができなくなってしまうのでしょうか。

実は、登記済証や登記識別情報がないという理由で、相続登記ができないということはありません。

それどころか、相続登記の際には権利書を提出するように求められることもないのです。

相続登記を行う場合、登記の原因となるのは相続の発生であり、それまでの土地の所有者である被相続人は一切関係ありません。

相続登記も相続人による単独申請とされており、それまでの土地所有者が自ら権利書を提示することはできません。

そのため、相続登記の際には権利書がなくてもよいこととされています。

土地の権利書が必要となる2つのケース

相続による登記申請には、登記済証や登記識別情報といった権利書は必要ありません。

しかし例外的に、相続登記を行う際にも権利書が必要となる場合があります。

権利書が必要なケースを1つずつ見ていきましょう。

被相続人の住所証明情報が取得できない場合

相続登記が行われた場合、権利書ではなく住民票の除票で被相続人が登記名義人であることを確認しています。

登記されている住所と被相続人の最後の住所が一致すれば、問題なく被相続人が登記名義人であると判断されるのです。

そして、そのまま相続登記の手続きが進められ、相続人にその所有者が変更されます。

しかし、何らかの事情で住民票の除票が取得できない場合は、被相続人が登記名義人であることの確認ができません。

また、被相続人が最後の住所地を変更している場合は、登記上の住所と住民票の除票の住所が一致しません。

このような場合は、被相続人が所有者であることを確認できないため、被相続人が所有者であることを示す権利書の提出が求められます。

遺贈登記の場合

遺言書により、法定相続人以外の人に土地を遺贈することができます。

この場合、土地の登記は相続登記ではなく遺贈登記として行われます。

遺贈登記は、相続登記と大きく異なる点があります。

相続登記は、相続人が単独で登記することができますが、遺贈登記は被相続人の受贈者の共同申請とされており、被相続人は登記義務者として権利書を準備しなければならないこととされているのです。

土地の相続登記に必要な書類

それでは、実際に相続登記を行う際には、どのような書類を提出しなければならないのでしょうか。

法定相続分で相続登記をする場合と、遺言により相続登記を行う場合に分けて確認していきましょう。

法定相続分で相続登記する場合

法定相続分で相続登記する場合の必要書類は次の通りです。

法定相続分で相続登記する場合は、法定相続分の計算が間違いないことを戸籍謄本で示す必要があります。

そこで、被相続人の出生から死亡までの戸籍が必要です。

遺言により相続登記する場合

遺言により相続登記を行う場合の必要書類は、次の通りです。

遺言により相続登記を行う場合、被相続人の戸籍は死亡時の戸籍（除籍）謄本のみあればよいこととされています。

これは、法定相続割合を計算する必要がないことから、過去にさかのぼって相続人の有無を調べる必要がないためです。

相続登記が完了すると、その所有権は相続人に移転することとなります。

この時、新たな登記識別情報が発行されるため、次の所有権移転に備えてきちんと保管しておきましょう。

遺産分割協議によって相続する場合

遺産分割協議で相続登記する場合の必要書類は、次の通りです。

遺産分割協議で相続登記する場合は、遺産分割協議書と相続人それぞれの印鑑証明書が必要です。

遺産分割協議書は、相続人全員の合意がないと作成できないため、意見がまとまらないと相続ができません。

相続人全員の合意が得られたら、遺産分割協議で決まった内容を記載し、全員が署名をして実印を押します。

まとめ

相続登記を行う際には、土地の権利書は原則として不要とされています。

しかし、実際には権利書が必要とされるケースがある他、実務的に提出が求められることもあります。

権利書があると登記手続きはスムーズに進められますし、登記名義人の本人確認も簡単に行うことができます。

生前に遺産の整理を行う際は、登記に必要な権利書がどこに保管されているのかも確認しておくようにしましょう。

土地の相続や権利書について不明な点や不安な点がある方は、相続手続きに詳しい専門家に相談することをおすすめします。