相続が発生して遺産分割協議を行う場合、土地を共有名義とすることができます。

しかし、共有名義とすることにはデメリットがあるため、一般的には共有名義を避けるべきといわれています。

また、すでに共有となっている土地については、早いうちに何らかの方法で単独所有に変更すべきでしょう。

ここでは、共有名義とすることが適している場合も中にはあるため、共有名義とすることの意味を考えてみましょう。

協議分割では土地を共有名義で相続できる

相続が発生して、遺言書がない場合には、相続人同士で遺産分割協議を行うこととなります。

遺産には、土地のように金額が大きなものも含まれます。

そのため、土地を1人で相続しようとすると、他の相続人とのバランスが取れないこともあります。

そこで、土地を単独所有ではなく、何人かの相続人と共有することがあります。

共有名義とすることで、それぞれの相続人がバランスよく相続することができ、協議分割が成立する可能性が高くなるのです。

土地を共有名義で相続するデメリット

土地を相続する際に、共有名義とすることにはデメリットがあります。

そのデメリットや共有名義とするリスクについて確認していきましょう。

土地の処分や活用が困難になる

土地を共有名義として相続した場合、その土地の所有者は2人以上いるのと同じこととなります。

そのため、共有者の1人が土地を売却したいと考えたとしても、他の共有者が同意しなければ売却できません。

全員の意見が一致しない限り、土地を売却することはできなくなってしまうのです。

また、土地を第三者に賃貸したり、建物を建ててその建物を誰かに貸したりすることもあります。

しかし、このような場合にも、共有者全員が同意しなければ賃貸契約を締結したり、建物を建てたりすることはできません。

兄弟で土地を共有することがありますが、お互いの関係がこじれていなければ共有にしても問題ないと思うかもしれません。

しかし、兄弟でもそれぞれの考え方や経済状況は異なります。

相続が発生した当初は何の問題もないように思っていても、次第にその違いがはっきりしてくることが多いのです。

そして、土地を売却したり、何らかの方法で活用したりすることを考えるのも、相続後しばらくしてからです。

そのため、実際に土地を処分したり活用したりしようとする時に、対立が明らかになることも少なくありません。

次の相続で遺産分割ができない

3人で1/3ずつの持分で共有している土地の共有者の1人が亡くなった場合、共有土地の持分も相続財産となります。

そのため、1/3の持分を相続人の誰かが相続することとなります。

しかし、前述したように共有土地は簡単に売却したり利用したりすることができません。

そのため、共有土地を相続すると、財産としての価値があるとしても実際にそれだけの恩恵を受けるとは限らないといえます。

このために、共有土地の持分を相続したいという相続人が現れない可能性もあります。

土地の持分を相続したいという人がいなくても、誰かが相続しなくてはならないため、その持分がさらに共有されることもあります。

たとえば、1/3の持分を3人の相続人で均等に共有した場合、その持分は1/9ずつとなります。

その結果、1/3の持分を有する人が2人、1/9の持分を有する人が3人で合計5人の共有となるのです。

共有物件が相続の度にさらに細分化されていくと、結果的にその土地を処分・活用することはさらに困難になります。

土地の共有名義を解消する方法

土地の遺産分割を行う際に、共有名義とならないような方法を定めることが相続人にとってはメリットがあることが多いでしょう。

しかし、実際には遺産分割を行う際に共有名義となってしまうことがあるため、共有を解消する方法が重要となります。

ここでは、協議分割後に共有を解消する方法や、共有となるのを回避する方法について解説します。

共有物分割を行う

遺産分割協議を行い共有となった土地を、その後に自分の持分を売却するため、単独所有に変えたいと考えることが起こり得ます。

このような場合、相続人同士の話し合いによって共有を解消することができる場合もありますが、話し合いで解消できない場合には、裁判所に請求を行うこととなります。

このように、話し合いや裁判所での訴訟により、共有の土地を単独所有にすることを共有物分割といいます。

遺産分割協議に代わる調停や審判を行う

遺産分割協議は、相続人間の同意を得られないと成立しません。

ただ、相続人同士の考え方が平行線のままだと、いつまでたっても協議分割が成立しません。

そこで、遺産分割調停や遺産分割審判を、家庭裁判所に申し立てることとなります

遺産分割調停は、調停委員を交えながらも、基本的には相続人同士の話し合いを行うこととなります。

また遺産分割審判は、法定相続分となるように裁判官が遺産分割の方法を決定する方法です。

共有名義の土地の協議分割方法

共有の土地を単独所有に変更することを、共有物分割といいます。

共有物分割の方法としては、(1)現物分割、(2)換価分割、(3)代償分割の3つがあります。

この3つの方法のいずれかを選択して、共有物分割を行うこととなります。

(1)現物分割

現物分割は、土地を共有者の持分に応じて分筆し、2つ以上の土地とすることです。

2つ以上の土地に分けた後のそれぞれの土地は単独所有となるため、それぞれの所有者が自由に処分・利用することができます。

1つの土地の広さは狭くなるため、元がさほど広くない土地だと現物分割することは難しくなります。

無理に現物分割しても、その利用価値は大きく下落してしまうため注意が必要です。

(2)換価分割

換価分割は、共有のまま売却し、その売却代金を持分に応じて分けることをいいます。

共有者の中に、土地を所有し続けたいと強硬に考える人がいなければ共有のまま売却することができるのです。

売却代金を持分に応じて分割することとなりますが、現金を分けるため、非常に公平に分割することができます。

(3)代償分割

代償分割は、共有者の中で売却したい人の持分を他の共有者が購入する方法です。

共有者の中に、引き続き土地を所有し続けたいという人がいる場合、他の人の持分を購入することがあります。

持分を購入する人は、持分を売却する人に現金を渡し、持分の移転について登記を行うこととなります。

土地の価格によりますが、まとまった現金がなければ持分を購入することはできません。

そのため、誰でも代償分割できるわけではないことに注意が必要です。

共有名義での相続が適しているケース

冒頭でもお話したように、遺産分割を行う際には共有名義とすることは基本的に避けるべきです。

しかし、中には共有名義とすることが適しているケースもあります。

共有としても、その後に売却できなくなるようなデメリットがなければ、共有とした方がいい場合もあるのです。

どのような場合に、共有名義とすることが適しているのか、例を紹介します。

被相続人の居住用財産の特別控除を受ける場合

被相続人が亡くなるまで居住していた自宅を相続し、一定の要件を満たすと最高3,000万円の特別控除が受けられます。

この上限3,000万円の特別控除は、居住用財産1件あたりの金額ではなく、相続人1人あたりの金額となっています。

そのため、居住用財産を複数人で相続し共有とした場合は、複数の相続人がそれぞれ3,000万円の控除を受けられます。

たとえば、5,000万円の居住用財産を1人で相続した場合、特別控除を差し引いても2,000万円の所得が発生します。

しかし、2人で相続した場合は、その共有者ごとに3,000万円控除されるため、均等に相続すれば売却時の所得は発生しませんので、相続税の心配は必要なくなります。

相続した不動産を売却する前提としている場合

相続財産の中に土地がある場合に、その土地を相続しても利用することはないため売却するという人もいます。

相続した時に単独で相続するのではなく共有とし、その後に売却すれば、売却代金は共有持分に応じて按分されます。

そのため、相続財産全体の金額をみながら持分を決めてひとまず共有とし、その後に売却すればバランスよく遺産分割ができます。

まとめ

相続が発生し、遺産分割の方法を決める際には、相続人ごとのバランスをとるために、不動産を共有とすることがあります。

しかし、このような共有財産は、その後の処分や利用について共有者の見解が一致せず、何もできなくなる場合もあります。

そうならないためには、はじめから共有分割を行わないようにすること、あるいは共有を早めに解消することが必要です。

ただ、相続後にすぐ売却する予定の場合は、共有とすることでスムーズに手続きを進められます。

どのようにするのが最善の策なのか、よく考えて遺産分割を行うようにしましょう。