親が亡くなったとき、親名義の不動産が多くの場合、子に相続されます。
相続人が子だけのときは、不動産の名義変更をして相続の手続は完了します。

しかし複数の相続人が存在するケースでは、誰が不動産を相続するかでトラブルが発生する場合もあります。

そのため、相続時に不動産の名義変更をするのではなく、親が生存している間に不動産を子に生前贈与して、名義変更をすることを検討される方もいらっしゃいます。

この記事では、生前贈与で実家の名義変更をすることについて詳しく解説していきます。

実家の名義変更とは

実家を親から子へ生前贈与をした場合、実家の名義変更をすることになります。

実家の名義変更をすると、第三者に所有者であることを主張できます。
もし実家の名義変更をしなかったら、実家の所有者は親であると第三者に認識されるため、トラブルが発生する可能性があります。

実家の名義変更は、不要なトラブルを避けるためにも必ず行うようにしましょう。

では、どのように実家の名義変更をすればいいのでしょうか。
また、実家の名義変更をしないとどうなるのでしょうか。

生前贈与で実家の名義変更をする方法

土地や建物などの不動産は、所有者を明確にするために登記簿に登録して、誰でも閲覧できるようになっています。

たとえば売買された不動産の所有者が変更されると、所有者の名義を変更して登記簿を書き換えます。
名義変更は不動産を売買したときだけではなく、生前贈与や相続で親から子へ所有者が変更された場合にも行います。

ちなみに相続が原因で所有者になった相続人には、法律で名義変更が義務づけられているため、注意が必要です。

生前贈与で実家の名義変更をする方法ですが、必要書類を収集した後法務局で手続きをします。

事前に必要書類の収集や贈与契約書の作成などが必要なため、準備をしっかりと整えて法務局に行くほうがいいでしょう。

実家の名義変更をしないとどうなる

もし生前贈与で親から子に実家の所有者が変更されたにもかかわらず、名義変更をしないとどうなるのでしょうか。

実家の名義変更をしなかった場合、第三者に対して実家の所有者であると主張できなくなります。

たとえば親から子へ生前贈与した場合でも、名義変更をしていないと親は子以外の人への贈与が可能です。
もしその人が子よりも先に移転登記をしたら、実家はその人のものになってしまいます。

他にも実家の名義変更をしなかったら、不動産を売却できなくなってしまう、または担保を設定できないなどの不都合があります。

実家の名義変更は暦年贈与ではできない？

生前贈与を、相続税の節税対策で利用する場合があります。

たとえば暦年贈与という制度を利用すれば、年間110万円までの生前贈与であれば贈与税は科せられません。

しかし、暦年贈与は不動産を生前贈与するケースではあまり利用されない制度です。
生前贈与される不動産の価格が、暦年贈与の控除額である110万円以上の場合が多いためです。

では不動産全体を一度に生前贈与するのではなく、不動産の持ち分を年間110万円ずつ生前贈与するのは可能なのでしょうか。

不動産の持ち分を年間110万円ずつ生前贈与することはできます。
ただし仮に不動産の価格が2,200万円の場合、年間110万円ずつ生前贈与すると20年かかります。
親が生存しているうちに実家の名義変更をしたいのであれば、暦年贈与では時間がかかりすぎるため、不向きな制度だといえます。

実家の名義変更には相続時精算課税制度

暦年贈与は、不動産の生前贈与の節税対策には不向きな制度ですが、向いている制度もあります。

生前贈与の節税対策に向いているのは、相続時精算課税制度というものです。
相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円までなら贈与税がかかりません。

ただし相続のときに相続税がかかります。
相続税は生前贈与で取得した不動産の額と相続された財産の額をもとに計算されるため、節税対策にならない場合もあります。

また相続時精算課税制度を利用すると、暦年贈与の制度を利用できなくなります。

相続時精算課税制度を利用するときは、事前にしっかりと計算してから行うようにしたほうがいいでしょう。

生前贈与で実家の名義変更をするメリット

生前贈与で実家の名義変更をする場合、いくつかのメリットがあります。
実家の生前贈与をするか迷っている方は、次のデメリットとあわせて参考にしてください。

どのようなメリットがあるのか、さっそく見ていきましょう。

相続のときにトラブルが起こりにくい

生前贈与で実家の名義変更をするメリットの１つ目は、相続のときにトラブルが起こりにくくなることが挙げられます。

相続のときにトラブルが起こりやすいのは、不動産を誰が相続するかという問題です。
生前贈与で実家の名義変更をしておけば、相続時の上記のようなトラブルは防げます。

相続時精算課税制度で相続税を減らせる可能性がある

生前贈与で実家の名義変更をするメリットの２つ目は、相続時精算課税制度を利用して相続税を減らせる可能性があることです。

必ずしも相続税を減らせるわけではありませんが、生前贈与される不動産の価格と相続される予定の財産から相続税を計算しておくことは節税対策として有効でしょう。
その上で、相続時精算課税制度を利用するか検討してみるのもいいかもしれません。

生前贈与で実家の名義変更をするデメリット

生前贈与で実家の名義変更をすることには、当然のことながらメリットだけではなく、デメリットもあります。

生前贈与で実家の名義変更をするデメリットは大きくわけて２つあります。

ここからは、生前贈与で実家の名義変更をするときのデメリットを紹介します。

相続時精算課税制度を利用すると暦年贈与が利用できなくなる

生前贈与で実家の名義変更をするときに、相続時精算課税制度を利用した場合、暦年贈与の利用ができません。

不動産以外に財産も生前贈与をする予定の場合は、どちらがより節税効果が高いのかを、慎重に検討する必要があります。

実家の名義変更をする手続が必要になる

生前贈与の実家の名義変更をするためには、法務局で手続を行います。

また必要書類を収集し、贈与契約書を作成するなど、法務局に行くまでにやらなければいけないことが数多くあります。
時間と手間がかかるため、多忙な方にはデメリットといえます。

生前贈与で実家の名義変更をする流れ・必要書類

法務局での手続には、様々な書類が必要になります。

収集する書類の数は多くありませんが、必要書類のうち一つでも欠けていると申請できなくなるため、しっかりと確認して申請するようにしましょう。

ここからは、生前贈与で実家の名義変更をする流れと必要書類について、解説していきます。

実家の名義変更の手続の流れ

実家の名義変更の手続の流れは、以下のようになります。

1. 必要書類の収集
2. 贈与契約書の作成
3. 登記申請

生前贈与で実家の名義変更は最終的には法務局で手続きしますが、その前段階として必要書類の収集から始めます。
必要書類を収集したら、次に贈与契約書を作成します。
必要書類の収集と贈与契約書の作成が完了したら、いよいよ法務局に登記申請に行きます。
申請が済んだら、実家の名義変更の手続は終了です。

また、登記申請のときに登録免許税を納める必要があるため、支払いの準備を忘れずに法務局に行くようにしましょう。

実家の名義変更をするときに必要な書類

生前贈与で実家の名義変更をするときに、いくつかの書類を収集する必要があります。

必要な書類は次の通りです。

登記識別情報通知は法務局が発行する書類で、住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書は市区町の役所で発行される書類になります。

間違えやすいのが、住民票と印鑑証明書の収集です。
住民票は受贈者の、印鑑証明書は贈与者のものが必要になるため、誰の名義の書類を収集するのかを意識して、間違えないようにしましょう。

生前贈与で実家の名義変更をする費用

生前贈与は、贈与者と受贈者の同意があれば、誰でも利用できる制度です。
ただし実家の名義変更をする場合、費用がかかるため、気をつける必要があります。

生前贈与で実家の名義変更に必要な費用は、主に税金になります。

生前贈与で実家の名義変更をするときに、どのような税金が発生するのかを見ていきましょう。

実家の名義変更をするときに発生する税金

生前贈与で実家の名義変更をするときに発生する税金は、以下になります。

では、それぞれの内容について見ていきましょう。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、不動産を取得したときに発生する税金です。

相続で取得した場合は不動産取得税が発生しませんが、生前贈与で取得すると発生します。

生前贈与で取得した不動産の価格に税率を乗じた額が、不動産取得税として科せられます。

登録免許税とは

登録免許税は、実家の名義変更をするときに発生する税金です。

法務局で実家の名義変更の手続を行うときに、登録免許税を支払います。
生前贈与で取得した不動産の価格に0.2を掛けて計算します。

贈与税とは

不動産取得税と同じように不動産を贈与されたときに発生する税金です。

計算方法は少し複雑で、まず贈与された不動産の価格から110万円を引いて課税価格を算出します。
その課税価格に税率を掛けて、控除額を引いた額が贈与税になります。

控除額は贈与された不動産の金額により異なるため、国税庁のホームページ等でしっかりと確認するようにしましょう。

まとめ

生前贈与で実家の名義変更をするには、法務局での手続が必要になります。
その手続をするために事前に必要書類を収集し、贈与契約書を作成するなど事前の準備も欠かせません。

また生前贈与をして相続税を節税できるのか、計算して検討する必要があります。

そのため生前贈与で実家の名義変更をすることは、一般の方ではスムーズに進めるのが困難な場合もあります。

そういう場合は一人で悩まずに、弁護士や税理士などの専門家にご相談されるのもよい方法です。
相続関係の専門家なら、安心してご相談いただけるのでおすすめです。