昨今、相続における認知症対策として、家族信託という新たな相続方法が注目を集めています。

この家族信託をする際に、信託財産が不動産であった場合、その不動産について信託登記を行わなくてはなりません。

今回は、相続上における不動産の信託登記の必要性と、不動産信託の登記にかかる費用や手続きについて詳述していきます。

また、家族信託で相続する際に注意するべきポイントについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産信託の登記内容と必要性

まず、不動産を信託した場合は、次の内容が登記簿（登記事項証明書）に記載登録されます。

• ・登記の受付年月日
• ・登記原因…信託による登記である旨
• ・登記名義人（権利者）…受託者の氏名と住所
• ・信託目録（委託者、受託者、受益者の住所と氏名、信託条項）

※信託条項とは、信託の目的や信託財産の管理方法、信託の終了事由など信託契約書に記載されている条項をいいます。

信託財産となった不動産の登記簿には、上記の重要な項目がすべて記載されることになります。

これによって、当該不動産に関わる当事者や信託内容が公示され、きちんと把握できるようになるのです。

続いて、不動産信託の必要性について説明していきます。

そもそも、なぜ不動産信託の登記をしておかなくてはならないのでしょうか。

その主な理由は、次の2つにあります。

• ・当該不動産の信託内容を第三者に主張できるようにするため
• ・当該不動産の財産を正確に管理できるようにするため

この2つの理由について、説明します。

当該不動産の信託内容を第三者に主張できるようにするため

家族信託によって不動産を信託した場合、その不動産の信託を第三者に主張するためには、その旨を登記する必要が生じてきます。

これは法律上、登記という手続きが「第三者に対する対抗要件」となっているからです。
（民法177条）

この対抗要件がないことには、すでに当事者の間で成立している法律関係や権利関係（ここでは、信託契約のこと）を、当事者以外の第三者に対して主張することができません。

当事者間で成立している法律関係や権利関係を第三者に主張するときには、法的・公的な手段によって外部にきちんと示しておかなくてはなりません
民法上では、不動産の物件変動の対抗要件として、「登記」という手段が定められているのです。

当該不動産の財産を正確に管理できるようにするため

家族信託によって信託した財産については、受託者の固有資産とは分別して正確に管理するように義務付けられています。
（信託法34条１項）

そのため、信託財産に不動産が含まれる場合には、信託財産である不動産の管理をきちんと行うといった観点からも、登記手続きを行うことが重要なのです。

不動産信託の登記手続き

不動産を信託財産した場合、不動産の信託登記手続きでは、登記簿に、当該不動産の管理者として、受託者の名前が記載されるようになっています。

この手続きにより、形式上は、信託を原因として、所有者から受託者への所有権が移転するということになります。

しかし、これはあくまでも形式上であり、実際の所有権を誰が保有するのかについては、受益者が委託者と同一かどうかで判断されることになるので注意しましょう。

実際の所有権は基本的に、信託財産から利益を得る受益者へ移転したものとみなされます。

委託者本人が受益者と同一である場合には、財産権が所有権から受益権に変更するだけで、実質的に財産を所有している人は変わらないので、贈与税や不動産取得税などが発生することはありません。

また、信託契約期間中は、受託者が登記名義人（権利者）になるため、仮に受益者に相続が発生した場合でも、所有権移転登記を行う必要もありません。

最終的に信託契約が終了した際に、登記簿上の名義を受託者から、信託財産の最終的な所有者へ、所有権移転登記を行うことになります。

そして、この所有権移転登記の手続きは、受託者本人が信託契約終了後にその信託財産を受け取る場合であっても必要です。

「受託者」から「所有者」として、所有権が移転したことを登記簿に記載しなくてはならないので、注意しましょう。

信託登記の費用

ここからは、信託登記の費用について説明します。

不動産の信託登記をする際に発生する費用は、次の通りです。

• ・登録免許税
• ・専門家への登記依頼費用

上記2つについて、それぞれ解説していきます。

登録免許税

まず、信託登記の手続きを行う際には、登録免許税が発生します。

登録免許税は、不動産の信託登記を行う際に、法務局へ納付する税金のことです。

これは、対象となる不動産の固定資産税評価額に基づいて算定されます。

現状では、登録免許税の税率は対象となる不動産に対して、土地の場合は0.3％、建物の場合は0.4％です。
（租税特別措置法第72条（～令和3年3月31日）、登録免許税法第9条別表第一.１（十）イ）

仮に、評価額3,000万円の土地を信託する場合の登録免許税を試算してみると、30,000,000円×0.003＝90,000円となり、登録免許税は9万円となります。

このように、信託する不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算定することになるので、登録免許税の相場は一律ではありません。

なお、この固定資産税評価額は、市区町村より毎年送付される納税通知書に添付された課税明細書を参照することで確認できます。

専門家への登記依頼費用

不動産の信託登記手続きは、家族信託の当事者ら本人が直接必要な書類をすべて揃えて、法務局に提出し手続きを行うことが可能となっています。

しかし実際には、信託登記の手続きは複雑であり、時間や手間を要してしまうことがほとんどであるため、弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。

専門家へ依頼する際の費用は、信託する不動産の評価額や物件数によって増減します。

通常は、信託財産が高額になることに比例して報酬も高くなる傾向があり、この相場も各専門家により差があるので、専門家に依頼する際は予め費用を把握しておくようにしましょう。

家族信託で相続するときの注意点

ここからは、家族信託で不動産を相続する際に注意すべきポイントについて解説していきます。

主に注意すべき点は次の通りです。

• ・損益通算をすることができない
• ・税務申告で必要となる手続きが増える
• ・長期にわたって当事者を拘束する
• ・様々な税金が発生する

上記の注意点について、それぞれ詳しく説明していきますので、確認しましょう。

損益通算をすることができない

信託財産の中に収益不動産（毎月一定の賃金収入のある不動産）がある場合、その不動産の所得に関わる損失は、損益通算ができないものとして定められています。
（租税特別措置法41の4の2）

すなわち、信託財産となった不動産に関する損失については、その信託財産以外からの所得との相殺や、損失自体の繰り越しができなくなる、ということです。

これは複数の信託契約がある場合でも同様に言えることであり、それぞれの信託契約をまたいで損益通算をすることはできないので要注意です。

税務申告で必要となる手続きが増える

信託した財産から年間3万円以上の収入が得られる場合には、信託計算書と信託計算書合計表を税務署への提出する必要があります。

また、信託財産による不動産所得がある場合は、毎年の確定申告で、不動産所得用明細書と信託財産に関する明細書を提出しなくてはなりません。

長期にわたって当事者を拘束する

家族信託は、スムーズな資産承継の実現を目的とする相続対策です。

委託者は、何世代にもわたって信託財産の承継者を決定することができるため、相続人間の関係が複雑な場合であっても、家族信託を行うことでトラブルを予防回避して相続を行うことが可能です。

しかしその反面、長期にわたって当事者を拘束することにもなり得ます。

家族信託の際には、将来を見据えた長期的な設計が必要になるので、相続関係者へ及ぼす影響を十分に考慮して、慎重に検討すべきでしょう。

様々な税金が発生する

家族信託では、当事者にかかる税金が複数発生してきます。

課税対象者は税の種類によって異なるため、誰にどのような税金が発生するのか、しっかりと把握しておかなくてはなりません。

家族信託によって発生する税金の種類として挙げられるのは、主に次のようなものです。

• ・贈与税
• ・相続税
• ・譲渡所得税
• ・登録免許税
• ・固定資産税

上記について、それぞれ説明します。

贈与税

信託財産の所有権の移転登記を行うことによって、受益者に贈与税が発生します。

ただし、受益者に贈与税がかかるのは、信託設定時に委託者と受益者が同一でない場合に限ります。

自益信託の場合（委託者と受益者が同一の場合）、家族信託を行ったとしても信託財産から利益を受ける人が実質変わらないため、受益者に贈与税が課せられることはありません。

しかし、他益信託（委託者と受益者が違う場合）、家族信託を行ったことで信託財産から利益を受ける人が代わるため、委託者から受益者へ贈与があったものとされ、受益者に贈与税が課せられることになります。

そのため、実際に家族信託を行う際には、委託者が生きている間は委託者本人を受益者として設定して、贈与税を発生させないようにするケースが多いようです。

他益信託となる場合には、受益者に贈与税が課せられるので、留意しておきましょう。

相続税

家族信託の委託者や受益者が死亡した場合、新たな受益者がその地位を引き継ぐことになり、その際に相続税が発生します。

委託者や受益者が死亡したときのために、信託契約においてその地位を引き継ぐ相続人を定めている場合には相続人が新たな受益者となり、相続税が課せられます。

譲渡所得税

所有している不動産を売却して得た利益を譲渡所得といい、この譲渡所得には所得税や住民税が課せられます。

これらは総称して譲渡所得税と呼ばれ、受益者はこれを納めなくてはなりません。

受益者が信託財産である不動産を売却した場合には、その売却から得た利益に対して譲渡所得税が課せられることになるので注意しましょう。

登録免許税

前述しましたが、信託財産である不動産の信託登記を行うと、登録免許税が発生します。

また、信託契約が終了した際にも、信託財産である不動産を受託者から引き継ぐ人に登録免許税が課せられます。

ただ、自益信託である場合や、信託契約の終了時に信託財産である不動産を引き継ぐ者が委託者と同一の場合には、登録免許税はかかりません。

しかし、信託契約における当事者の相続人が、信託財産である不動産を引き継ぐ場合には、相続による登記として登録免許税がかかります。

固定資産税

固定資産税については、家族信託を行った年の1月1日に不動産を所有している人に課せられます。

信託財産となった不動産については、所有権移転登記や信託登記の手続きを行い、不動産の名義を受託者に変更するため、形式上、受託者に固定資産税が発生することになるからです。

しかし、一般的には、固定資産税を負担するのは、実質的に不動産の所有権を保有する受益者となることがほとんどです。

信託登記や相続で困ったときの対処法

家族信託による相続や信託登記の手続きでお困りの場合には、弁護士へ相談しましょう。

相続を専門とする弁護士は家族信託の実務経験も豊富であり、様々なケースに応じて柔軟に対応することが可能です。

家族信託について弁護士に相談することで、信託契約の内容を設計する際や公正証書として信託契約書の作成する際、適切なコンサルティングを受けることができることに加え、信託登記の手続きの代行を依頼することができます。

相続に詳しい弁護士に相談すれば、相続トラブルの回避方法や解決策を提案しながら、家族信託を活用したスムーズな資産承継を実現できるでしょう。

まとめ

相続上における不動産信託の登記の必要性と、それにかかる費用や手続きについて解説してきました。

不動産を信託する場合は、信託契約の当事者の権利を保護するため、登記手続きを行い、その内容を公示しておく必要があります。

家族信託で相続する際には、様々な税金が発生し、それらは基本的に受益者に課せられることになるので留意しておきましょう。

家族信託を行う際は、今回紹介した注意点を十分に考慮して検討し、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。