家族信託は家族のなかで行う信託契約ですから、家庭裁判所が介入する成年後見制度とは違い、民間人契約です。

親である委託者が不動産賃貸業を営んでいる場合、受託者（相続人）はどのようなことに気をつけておけばいいのでしょうか？

ここでは、アパートを信託財産にすることでできることや、必要な手続きについて解説いたします。

家族信託とは？

家族信託とは、加齢や病気を理由に自力での財産管理が難しくなった場合に、家族・親族などに管理権限を託す制度のことです。

家族信託の関係者は、委託者・受託者・受益者です。

家族信託契約を結ぶと、受託者は委託者の財産を管理・処分することができるようになります。

同時に受益者は、財産から生じる利益を得る権利を持ちます。

家族信託は委託者のためにある制度ですから、常に委託者中心になり、委託者と受益者が一致する場合を除いて、受益者のみが中心ではありません。

アパート管理をする親が認知症になったときのリスク

不動産所得業を営む事業主としての親が、認知症になったらどうなるでしょうか？
判断力が乏しくなると、経済活動にまで支障をきたします。

事業主であれば、なおさら危険を生じやすくなり、子としてはとても心配になるでしょう。

たとえば、将来、親の遺産相続として不動産事業を受け継ぐ場合、親が認知症だったため判断を誤り、事業が被った被害・損害まで受け継がなくてはならないリスクがあります。

しかも親が認知症だと、意思能力が低下している親は法律行為が認められない状態ですから、法的代理権などのバックボーンを失うと、損害額は多額になる可能性があります。

相続人になる子は、なにも対処しなかったら、親の不動産事業に対する権限がない状態に陥り、事業運営が宙に浮くどころか、事業破綻にまで追い込まれていくリスクがあります。

これでは、現在から将来に向かうとき、貸アパート業の行く末について不安で仕方ないでしょう。

しかも、親が認知症になると、貸アパート管理に関係する契約について、家賃収入および経営・営業支配権の問題が発生します。

それではどうしたらいいか、次に説明しますが、すべて事前対策です。

法律は現行法において、あるべき制度を活用するしかありませんから、家族信託制度は選択肢として一考の価値はあります。

対策は事前に家族信託で契約する

家族信託契約で解決策を見出すことができます。

信託契約は家族間・親族間で取り交わすことができますから、親がまだ元気で判断力がしっかりしている間、家族信託契約が望ましいです。

親が認知症になったとき、家族信託で貸しアパート事業を引き受けるとき、事業として家族信託契約を結んでおいたら、事業財産管理におけるリスクヘッジになる当事者間契約として、親の財産管理権を使用・実行できるメリットがあります。

親は実質的財産所有者であり、受益者でもあるので家賃収入を得ることができます。

また、親は信託契約に基づいて管理を任せておくだけで安心した老後を送れます。

親がまだ元気なうちに家族信託契約を結んでおけば、家族として私人（個人）としての民間契約になり、公的機関は権限上、一切介入できません。

さらに、親は将来を見据えた遺言に似た意思表示になりますから、将来やって来る相続にも対応できるメリットがあります。

「家族信託」でアパートを引き受ける

家族信託は、家族・親戚で取り交わす契約ですから、貸アパート事業をする親と家族信託契約を取り交わしておくと、後々の相続が発生したときにトラブルを回避できます。

まだ物事の判断力が十分できる事業経営主である親は、加齢とともに事業の将来が不安になりますから、
事前に相続で予想されるトラブルには早めに対策を打っておきたいものです。

その対策として、貸アパート事業を引き受けるとき、相続人を誰にするかを予定しておきます。

家族信託契約に関係する相続人は家族ですから一緒に相談しながら、将来のために事前の意思確認ができます。

親は不動産収入事業主ですから、家賃収入があり、建物の修繕費や管理費などを子である相続人予定者である受託者に任せておけば安心です。

しかし、相続人の一人だけに受託させると、他の相続人から不満が出てくるかもしれません。

そのようなとき、家族間のルールを信託契約の内容に入れておけば、相続による事業承継の問題も回避できます。

ただし、家族信託の相談について、親からではなく家族信託を受ける受託者（将来の相続人）から提示する場合は、親に説明し納得してもらう必要があります。

　　

家族信託でアパートを受け取るときの手続き

親の営む貸アパート業を家族信託で受け取るときは、どのような手続きが必要なのでしょうか？
法的手続きはもちろんの事ですが、実務的には少し時間と手数がかかってきます。

（1）家族信託契約の内容にすでに織り込んでおく

家族で協議すればことは足りる契約ですから、家族信託契約の内容を協議・精査して取り交わしておきます。

まだ親の意思判断能力がしっかりしているときに取り交わす契約ですから、家族合議を開き取り決めておきましょう。

内容は、詳しく織り込む必要があり、手法は次のとおりです。

（2）不動産収入である家賃口座を信託専用口座に変える

実務的に収入源となる家賃口座をどうすればいいかです。

方策は親名義のいままで使用してきた銀行口座に家賃入金するより、信託専用口座を開設します。

ただし、収入口座番号などが変更されますから、親は賃借人に家賃入金口座の変更を依頼する必要があります。

信託専用口座入金として信託受託者(将来の相続人)名義の口座を開設しておけば、親が将来、認知症になったり何かの病気で身動きがとれなくなったりしたとき、受託者が信託契約に基づき信託専用口座から現金出金が可能になります。

資金管理しておけば、親の生活費や事業費用を出金できる権利として、受託者は財産管理権を実行できます。

賃借人には、口座名義人変更の手続きが必要な説明も忘れずに行いましょう。

（3）不動産名義を変更する

続いて、不動産登記を信託登記に名義変更する必要があります。

不動産登記は法的手続き上、登記原因によって取り扱いが違ってきます。

信託登記は、贈与登記や相続登記とは異なりますから、財産所有管理者が誰なのかは、所有権移転として登記簿上および目録で一目瞭然になります。

登記手続きおいて、不動産所有権は受託者名義になります。

しかし、家族信託契約に基づきますから、信託登記として記録される受託者は財産管理権を有するだけで、実質の不動産所有権者は親である委託者である事実は変わりません。

家族信託は当事者間でできますが、信託契約期間の設定など期間限定的にできるため、家族の将来に渡る人生設計に関係します。

法的効力期間と将来の人生設計に関係しますから、弁護士などの専門家にお任せしたほうがいいでしょう。

アパートの家賃経営リスク回避のポイント

アパート経営の不動産収入業には、個人事業か法人事業かの2種類があります。

個人と法人は、確定申告する際に所得税適用か法人税適用かの違いがあり、決算書も異なります。

会計における基本原則として、個人の財産と法人の財産は完全に区別します。

これは、収支計算上における鉄則です。

家族信託財産は、将来相続される貸アパートを相続前から財産管理できます。

家族で行いますから、不動産管理会社などをわざわざ設立する必要がありませんし、無駄な法的法人の設立費用を支払う必要もありません。

経営リスクを回避するポイントは、相続を予定した合理的会計手法に基づいた家賃収入管理のやり方、一言に尽きます。

将来の相続を予定していますから、事業会計手法と相続税対象財産評価、および事業承継手続きと各相続人に対する財産分与の予定における組み合わせを完全に一致させればいいだけです。

経営リスク回避は、経済ビジネス感覚を磨き、法制度を利用する

親が将来、子に相続させる場合、経営リスクは事業後継者と子が一体化になる予定がされます。

すでに子が結婚し所帯を持ちサラリーマンなど別の仕事をし続けているか、または子がまだ独身であるかによって、貸しアパート事業の将来を左右するでしょう。

子は給与所得者を続けるか、事業後継者になるか、それとも二足の草鞋を履けるかなど悩まなくてはなりません
経営リスクは事業継続の不安定要素ですから、相続後に物件を売買しなければならなくなる事を考える必要もあります。

最近の不動産賃貸業は、世代間の人口比率を考え、少子高齢化時代にどのように対応するかが問われています。

住まいとして、自己所有物件か賃貸がいいか、という需要は経済社会のなかで重要ですが、賃貸や中古物件は隠れた潜在的需要があり見直されている現状です。

いずれにしても、新築ならともかく、中古・賃貸物件はメンテナンス費用を支出して建物維持に努めなくては、入居者を囲い込みできませんから、時代のニーズをつかんだ経済ビジネス的感覚を要求されるでしょう。

家賃経営リスク回避は、家族信託を法的利用する

親のアパート財産が老朽化に対処するとき、建て替えしようとすれば膨大な資金が必要になるなど、資金運用面における判断力が要求されます。

家族信託は、委託者である親が受託者である子に物件管理をしてもらう契約です。

委託者(親である受益者)は家賃収入を得ることはできますが、財産管理権だけは任せることになります。

財産管理権における親の財産維持やメンテナンス費用を行う財政出動する権利者は受託者(子)だけです。

財産管理権に基づく建物に関する資金支出は、受託者が資金支出の主導権を握る契約として、家族信託が利用できます。

なお、不動産登記について、信託行為として明確に法的効果を持たせるため、委託者・受託者・受益者との権利関係を目録に記載し、不動産について信託登記しておく必要はあります。

貸しアパート事業において、親は将来のために意向を示すことはできますが、最終的には受託者(子)が事業経営を判断し決める責務があります。

まとめ

家族信託は将来、相続財産となる不動産物件などの財産について、家族間で信託契約を結び、財産管理を行う手法です。

管理権限は期限などを決め、信託が終了すれば権利は消滅します。

法定後見制度や任意後見制度とは違い、家庭裁判所への報告義務や監督チェックを受ける必要がなく、家族間だけで対外的にも法的効果を期待するものです。

貸アパート業を親が営む物件の場合、信託契約では、委託者・受託者・受益者が存在しますから、信託登記をしておけば安心です。

信託物件の特徴は、所有権者と実質的所有権者が一致しない状態を継続できます。

財産管理権と財産から収益を得る権利を2つに分離して、財産維持と収入の安定化を図るものです。

手続きには、法的知識が要求されますから、司法書士など法律の専門家に委任してください。