兄弟で土地を相続する際なぜ争いが起きやすいのか？

被相続人が保有していた土地は、相続人全員で引き継ぐことになります。

しかし、1つの土地を相続人全員で共有することになった場合、相続後にその土地を別の用途に利用しようとしたり他人に売却しようとしたりしても、共有者全員の同意がなければ意思決定できません。

そのため、結局ほとんどの場合は何もできずそのまま保有することとなります。

このような状態で、土地の共有者の1人が亡くなった場合、その相続人が新たに土地の所有者となるため土地の共有者は増えてしまいます。

共有者の数が増えれば増えるほど、土地の売却はますます難しくなってしまうのです。

兄弟で土地を相続するときの揉める原因

土地の共有者がどんどん増えてしまうのを防ぐために、一般的には相続の際に特定の1人の相続人が土地を相続することとします。

遺言書がある場合はその内容にしたがって土地を引き継ぐこととなりますが、遺言書がない場合、すべての相続人による遺産分割協議によって、その土地を引き継ぐ人を決めることとなります。

ただし、この土地を相続する人を決める際に争いになることも珍しくありません。

どうして争いになってしまうのか、まずはその原因を検討してみましょう。

遺言書がない

遺言書が存在する場合、その内容に従って相続財産が分けられます。

それぞれの相続人が実際に相続する財産の額に差があったとしても、その違いは受け入れなければなりません。

しかし、遺言書が作成されていない場合、相続人同士で話し合いを行って相続財産の分け方を決める必要があります。

この話し合いのことを遺産分割協議といい、遺言書がない場合には必ず行います。

遺産分割協議には相続人全員の参加が必要で、遺産分割協議が成立しないと相続後の名義変更ができません。

そのため、遺産分割協議がスムーズに進まないと、相続手続きが滞ってしまうことになるのです。

しかし、兄弟間での話し合いは紛争を招くことがあり、中には裁判所での調停や訴訟にまで発展してしまうこともあります。

土地相続で揉めるのを防ぐためには、被相続人に遺言書を残してもらうことが重要となります。

遺言書はあっても遺留分を満たさない相続人がいる

遺言書がある場合でも、遺留分を無視した財産分けが問題になることがあります。

遺留分とは、法定相続人が最低限相続できる割合を指します。

配偶者や子供が相続人となる場合は遺留分があるため、遺言書を作成する際はその遺留分を意識した財産の分け方にする必要があります。

遺言書の内容が遺留分を考慮していない場合は、遺留分に満たない相続人は侵害額請求権を行使できます。

遺留分侵害額請求は遺留分に満たない金額しか相続できなかった人の権利であり、請求された相続人は必ず応じなければなりません。

また、1年間は侵害額請求を受ける可能性があるため、いつまでも遺産分割が確定しない不安定な状況におかれることとなります。

スムーズな相続手続きのためには、遺留分に関する争いを避けるよう心掛けましょう。

遺言書作成時には遺留分を意識し、公平な相続プランを考えることが重要です。

土地以外の財産が少ない

すべての相続人が1筆ずつ土地を相続することができるのであれば、土地の大小による価格の違いで揉める可能性はありますが、大きな問題には発展しないでしょう。

ただ、それだけ多くの土地を保有している人は実際にはほとんどいません。

また、土地以外の相続財産を大量に保有しているのであれば、やはり揉める可能性は低くなります。

土地を相続できなかったとしても、他の財産を相続できれば大きな不満はないからです。

しかし、実際は相続財産の中で土地の相続税評価額が突出して高く現金や預貯金など他の相続財産の額が少ないケースが多いです。

特に、被相続人と同居していた相続人が自宅を相続する場合、自宅の土地を単独で相続することとなるため土地を相続しない相続人とのバランスをとることが難しいでしょう。

必ずしも法定相続割合のとおりに遺産分割を行う必要はありません。

しかし、目安として一般的に利用されているため法定相続割合に満たない人がいると遺産分割協議が成立しない可能性が高くなります。

想定よりも現金が減っていた

被相続人となった人や、その相続人である兄弟が、生前から相続対策を行っていた場合、誰がどの財産を相続するか、ある程度想定していることがあります。

兄弟間で、兄が土地を相続し、弟が現金を相続するというような具体的なプランをあらかじめ話し合って決めておけば、相続が発生した時にスムーズな遺産分割ができるはずです。

しかし、前もって話し合って決めておいた内容が、そのまま問題なく実行できるとは限りません。

中でも問題になる可能性が高いのが、現金の残高が想定より大きく減ってしまっている場合です。

現金の残高は、被相続人がどのようにお金を使うかにより大きく変動します。

想定より多くの現金が残っていたのであれば、多かった部分の金額を兄弟間で調整して相続すれば問題はありません。

しかし、現金の残高が少ない場合、その分、土地を相続する人の取り分を減らして均衡を保つことはできないため、揉める可能性が高くなります。

寄与分を主張する人がいる

遺産分割を行う際、寄与分を主張する人がいると揉めるケースが多くなります。

寄与分とは、被相続人に対して介護や事業の支援などを提供し、相続財産の増加に貢献したことに対する請求です。

介護を行ったり、事業を支えたりした相続人は、他の相続人よりも多く財産を相続できると主張できます。

ただし、実際に寄与があったのか確認できないことも多く、意見の相違が生じることが多いのも事実です。

寄与分が原因で遺産分割が複雑化し、家庭裁判所の調停が必要になることもあります。

調停での寄与分認定は難しく、介護や事業支援だけでは通常認められないため、寄与分を主張するには高いハードルを超えなければなりません。

このように、相続財産に土地を含むかどうかに関係なく、寄与分を主張する相続人がいると遺産分割がスムーズに進まないことが多くあります。

寄与分を主張するなら、遺産分割協議の場ではより強固に主張する必要がある点に注意しましょう。

特別受益を主張する人がいる

特別受益を主張する人がいる場合も、遺産分割協議で揉めることの多いケースです。

特別受益とは、相続人が被相続人の生前に被相続人から贈与などで特別な利益を受けたことをいいます。

例えば、大学に行くために被相続人の家庭の水準を超える贈与を受けた場合には、特別受益を受けたと考えられます。

一方で、同じような贈与であっても被相続人の家庭の水準の範囲内と考えられるものである場合には、特別受益に該当しません。

この場合、生前に贈与を受けた人は「特別受益を受けていない」と主張し、贈与を受けていない人は「贈与が特別受益にあたる」と主張することとなるでしょう。

両者の意見は対立し、遺産分割協議の場では解決せずに調停になることもあります。

特別受益に該当する金額がある場合には、その金額を法定相続分から差し引いて相続分を計算します。

ただ、その額がいくらになるか計算する際も争いになることが多いため、特別受益を主張する人がいると、遺産分割協議がスムーズに進まないことがあるのです。

相続時に土地を共有分割してはいけない理由

土地が相続財産に含まれると、遺産分割で問題が生じる可能性が高くなります。

このため、土地についてはすべての相続人の共有として、法定相続割合で分けることを検討することもあるでしょう。

しかし、土地を共有すると売却時に共有者全員の同意が必要になるため、大きなリスクが伴います。

土地を単独で所有しているのであれば簡単に売却できますが、共有している土地の場合は共有者のうち誰かひとりでも反対すれば売却できません。

売却できず保有し続けた土地は、時の経過とともに2次相続、3次相続と、共有者の数がさらに増えることもあります。

したがって、遺産分割協議で揉めたからといって、土地を容易に共有財産にすることはおすすめできません。

兄弟で土地を上手に遺産分割する5つの方法

兄弟間であっても、相続財産に土地がある場合できるだけ土地を共有とすることを避けなければなりません。

ただ、土地をそのままの形で単独で相続した場合は、土地を相続できなかった相続人からの不満が出ることも少なくないでしょう。

そこで、さまざまな方法で遺産分割を行うことを検討する必要があります。

（1）遺産分割協議

遺産分割協議とは、遺産を誰が受け継ぐかを決めるため、相続人全員で行う話し合いです。

相続が発生したら、相続人全員で話し合いを行います。

すべての相続人が納得するまで、何度も話し合いは重ねられ、場合によっては何年も決着しないこともあります。

遺産分割協議が成立したら内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印をします。

遺産分割協議書を使って、相続登記や預金の払い戻しなど、実際に遺産の引継ぎの手続きを行うこととなります。

遺産分割協議のメリット

遺産分割協議のメリットは、遺産を相続する相続人が、自身の希望を主張しながら遺産を相続できることです。

遺産分割の際に、相続する財産の金額に大きな差があると、多くの人は不公平だと感じるでしょう。

相続する財産の種類について相続人ごとの考えを聞くと、それぞれ希望が異なるので、その希望をできるだけ反映させるようにすることができます。

例えば、相続人の中には、土地や建物を相続したいという人もいれば、現金を相続したいという人もいます。

そのような希望をふまえて話し合いが進められるため、相続人が望むような遺産分割が可能になります。

遺産分割協議のデメリット

遺産分割協議は、すべての相続人が合意しなければ成立しません。

そのため、成立に時間がかかります。

また、すべての相続人の希望をかなえることは現実的に難しく、大きなトラブルに発展する可能性もあります。

その結果、いつまでたっても遺産分割協議が成立しないということがあります。

遺産分割協議が成立しなければ、遺産の名義はいつまでも被相続人のままとなってしまい、その財産を自由に使うことができなくなります。

（2）相続放棄

相続放棄は、法定相続人が自分の相続権を放棄するための手続きで、家庭裁判所に申し立てを行います。

単に遺産を相続しないのとは違い、はじめから相続人ではなかったものとみなされます。

相続放棄が認められた人は、一切の相続権を失うため、遺産に含まれる借金があった場合でも、その返済義務が生じることはありません。

また、誰も相続したくない遺産がある場合でも、相続放棄した人にその相続が再び発生することはありません。

相続放棄のメリット

相続放棄すると、はじめから法定相続人ではないものとみなされるため、一切の相続権が消滅します。

その結果、被相続人が残した借金などの債務を引き継ぐ可能性はなくなり、安心して相続の経緯を見守ることができます。

遺産に土地が含まれる場合、仮に誰も利用することのない土地でも、相続人の誰かが引き継がざるを得ません。

しかし、相続放棄した人は相続できないので、利用価値のない土地を相続する心配もありません。

相続放棄のデメリット

相続放棄は、家庭裁判所で手続きしなければなりません。

手続きまでの期限が相続開始後3ヶ月以内と短く、手続きも複雑なため、専門家に依頼するなどする必要があります。

また相続放棄すると、一切の遺産を引き継ぐことはできなくなります。

自宅や事業用の資産など、利用したい財産がある場合でも、相続放棄するとそれらの財産を利用できなくなることに注意が必要です。

（3）代償分割

代償分割は、相続した財産の金額に差がある場合に、多くの財産を相続した人が少ない金額の財産しか相続できなかった人に対し、差額を自身の所有する現金で支払う分割の方法です。

遺産分割を行う際に、兄弟間で平等にしたいと考えている人も多いでしょう。

しかし、土地を相続する場合には、その土地を簡単に分割することができず、兄弟間で平等に相続することが難しいことがあります。

そこで、土地を分割できない代わりに、相続人自身の財産を使って平等に相続しようとするのが代償分割の考え方となります。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、遺産の内容に関係なく、金額面で平等な相続が実現できることです。

特に土地が遺産に含まれている場合、土地の金額が大きくなる一方で、その土地を簡単に分割することはできず、土地を相続する人が多くの遺産を相続する結果となることが多くなります。

しかし、代償分割を行えば、土地を相続した人が代償金を他の相続人に支払うことで、平等な遺産分割となります。

代償分割のデメリット

代償分割を行うと、相続人の中に代償金を支払わなければならない人がいます。

代償金を支払うには、相続人自身が現金を持っていなければなりません。

そのため、代償金を支払う相続人の負担が大きく、また代償分割ができないケースもあります。

（4）換価分割

換価分割は、遺産を売却した後に、売却して得た現金を相続人同士で分割する遺産分割の方法です。

土地をそのままの形で分割することは難しいのですが、現金であれば簡単に分割することができます。

そのため、遺産分割協議が成立しやすくなり、相続人間のトラブルも防ぐことができます。

換価分割のメリット

換価分割を行うと、通常の遺産分割が成立しにくいようなケースでも、遺産分割が成立する可能性が高くなります。

また、売却して得た現金を分割することができるため、相続人自身の負担は発生しない点も利用しやすいポイントといえます。

換価分割のデメリット

換価分割は、遺産を売却することが必要なため、売却できる財産でなければ実行できません。

例えば、相続後も相続人が住み続けている自宅は、売却することができません。

また、売却しようとしても購入希望者が現れない土地の場合も、換価分割をすることはできません。

（5）現物分割

現物分割とは、遺産を売却せずに分割し、別の相続人がその遺産をそれぞれ相続する方法です。

1筆の土地を単独で相続すると、土地を相続した人とそれ以外の人で相続する遺産の金額に差が生じ、遺産分割が成立しにくくなります。

しかし、土地を分筆する現物分割を行えば、相続人どうしで平等に遺産分割を行うことができます。

現物分割のメリット

現物分割を行うと、遺産の土地をそのまま土地として相続することができます。

そのため、自宅や事業用の資産など相続後も使用したい財産を、そのまま利用し続けることができます。

また、土地を共有にしてしまうと、売却しようとする場合、共有者の意見が合わなければ売却することができません。

しかし現物分割を行えば、将来的に売却しようとする場合も、スムーズに手続きすることができます。

現物分割のデメリット

現物分割を行うには、土地を分筆しなければなりません。

土地の分筆には測量や登記などの手続きが必要となり、多額の費用がかかります。

また土地を分筆すると、1筆あたりの面積は小さくなってしまいます。

その結果、土地の利用価値が下落してしまう場合もあるので、注意が必要です。

土地を売却して換価分割を行う時の注意点

換価分割を行う際は、他の方法を採用した場合と異なる注意点があります。

相続人全員が合意しなければ換価（売却）できない

相続が発生した直後で換価分割を行う前の土地は、相続人全員で共有している状態となっています。

そのため、相続人全員がさまざまな条件に合意しなければ売却することはできません。

相続人間で最も意見が割れやすいのが、売却価格に対する考え方です。

同じ土地でも、3,000万円くらいで売れればいいと考える人がいる一方で、必ず3,000万円以上でなければ売りたくない、と考える人もいます。

このような状況で土地を2,900万円で購入したいという人が現れた場合、すんなりと売却が成立しないでしょう。

2,900万円で売却しなかったことが後に吉と出ることもありますし、凶と出ることもあります。

2,900万円で購入したいという申し出があった後にその金額を超える申し出があるかもしれませんし、それ以下の金額提示しかないかもしれません。

この場合、売買交渉を始める前にまず共有者の中で一定の決まりを作っておく必要があります。

例えば「2,800万円を超えれば売却する」などと決めておくのです。

この最低ラインとなる金額は、複数の不動産会社に土地の査定を依頼し、その査定金額を参考に決めるのが一般的です。

実際に売買交渉が始まると、話し合いの相手は購入希望者となるわけですから、その前にまず売却する側としての意思統一をしておくとスムーズに売却できます。

売却の際に税金が発生する

相続した土地を売却すると、税金が発生する可能性があるため注意しなければなりません。

所有期間が5年を超える土地を売却した場合、売却した金額（譲渡価額）から購入金額（取得費）と売却にかかった経費（譲渡費用）を控除した金額（譲渡所得）に対して、所得税15.315％・住民税5％、合計20.315％が課税されます。

先祖代々の土地であれば、所有期間は親から引き継いで計算されるため5年超となることがほとんどでしょう。

ただ、この場合は購入金額が分からないことが多いと思います。

購入金額が分からない場合は、譲渡価額×5％で計算される概算取得費を用いて計算するため、必ず税金が発生することとなります。

納税の資金と、確定申告の準備をしておきましょう。

外部の関係者との窓口役に謝礼を用意する

換価分割を行う際は、複数の相続人がいる場合でも、不動産会社や司法書士など、外部の関係者がどこに連絡したらいいかわからないという状況にならないよう、あらかじめ窓口役を決めておきます。

窓口役になった人は、その後、外部関係者とのやり取りを頻繁に行うこととなります。

また、窓口役は兄弟である相続人の意見の調整を行うこととなります。

売却額や引き渡しの時期など、売却する際に決めなければならないことは多くあるので、兄弟の意見を調整し、外部関係者に伝える役割を果たします。

売却が完了したら、窓口役に謝礼を用意しておくなど、その労をねぎらうようにしましょう。

土地を分筆して現物分割を行う時の注意点

土地を分筆する場合は、土地をどのように分けるかという点に注意する必要があります。

境界確定を行っていなければならない

分筆を行うには、その土地のすべての境界が確定していなければなりません。

公道との境界を官民境界、隣地との境界を民々境界といい、どちらも境界が確定していなければならないのです。

このうち官民境界を確定させるためには、道路との境界だけでなく、道路の向こう側の所有者の同意も必要となります。

そのため、費用と時間がかかってしまうことが多いです。

また、隣地の所有者の数が多いほど時間も費用もかかります。

すべての所有者の同意を得るまでに半年以上の時間と100万円程度の費用がかかることもあるため、分筆はすぐにはできないうえ、費用がかかると覚えておきましょう。

接道義務を満たさなければならない

都市計画区域や準都市計画区域にある土地は、幅員が4メートル以上ある道路に2メートル以上接していなければ建物を建てることができません。

このことを「接道義務」といいます。

図のように、一方しか道路に面していない土地を道路に平行に分筆してしまうと、奥に道路に面していない土地が生じてしまいます。

この土地のことを「無道路地」と呼びます。

この土地は接道義務を満たしていないため、ここに建物を建てることはできません。

また道路に面していないことから他の用途に利用することも難しく、利用価値が低くなってしまいます。

そのため売却も難しくなりますし、売却できたとしてもその価格は大きく下がるのです。

つまり、どのような土地であっても、無道路地にすることのないよう注意しなければならないでしょう。

どうしても接道義務を満たすことが難しい場合は、無理に分筆を行わないということも選択肢のひとつです。

切り方によって土地の価値が変わってしまう

分筆の方法によって、その後の土地の価値が大きく変わってしまう場合があります。

例えば図のAとBのように土地を均等に分けた場合、Aの土地は道路に面していて利用しやすい一方、Bの土地は間口が狭く形も悪いことから、利用しにくい土地となってしまいます。

そのため、Bの土地の方がAの土地より価値が低くなります。

また、もともと間口が狭く奥行が長い土地をCとDのように分けた場合、さらに細長い形となってしまい利用しにくくなってしまいます。

そのため、分筆した後の土地は大きく価値を落としてしまうのです。

相続に際に分筆を検討している人は、相続が発生する前に以上の3点を考えておきましょう。

分筆して相続することができても、その後に価値を落とさずに売却したり、自分で利用したりすることができなければ意味がありません。

まとめ

土地相続で争いが生じる主な理由は、財産が少ない他の相続人からの不満です。

そこで、兄弟間で土地の相続を円滑に進める方法として換価分割や現物分割を検討することが重要です。

また、相続した土地を購入したいという人が現れるのか、あるいは分筆して相続した後にどのように利用するのかを想定しておかないと、ただ土地を保有して固定資産税の負担だけが発生する結果になってしまいます。

土地を相続する場合に限らず、相続人が自分の利益ばかり主張していると、遺産分割協議はいつまでたっても決着しません。

兄弟が誰も嫌な思いをすることなく相続できるよう、最後は譲り合いの気持ちも必要だということを覚えておきましょう。