不動産を譲渡することによって得られる譲渡利益の計算には、「取得費」 が関わってきますが、相続によって不動産を取得した場合には取得費をどのように考えれば良いのでしょうか？この問題について、具体例を元にして分かりやすく解説をさせて頂きますので、是非最後までお読みください。
取得費について
取得費とは、不動産を取得することに対して発生する費用のことを言います。
通常、取得費というのは不動産を売る際にかかる譲渡所得税を算出する場合に計算式の要素として関わります。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 売却費用）
ここで、取得費の具体例について例を挙げてみましょう。
- （１）測量費
- （２）整地費
- （３）登録免許税・不動産取得税などの税金
- （４）建築代金
- （５）不動産購入費
- （６）取壊し費用
- （７）借入利息
- （８）改良費
- （９）設備費
不動産の取得費を計算する場合には、その構成要素である土地及び建物で別々に算出をしなければいけません。
土地の場合には、購入費その他手数料が取得費と考えられます。
一方で、建物の場合には、購入費より減価償却等が控除された分が取得費とされます。
相続で得た不動産の場合に気を付けるべき点について
通常の売買とは異なり、不動産を相続によって得た場合には以下の通り気を付けなければいけない点があります。
取得費は相続税の課税対象とはならない
相続によって不動産を取得するということは、もともと被相続人が有していた不動産が相続を原因として相続人に移転されたということになるでしょう。
この場合、相続が発生した日が「取得日」ということになり、ここで発生したのが「取得費」ということになります。
なお、不動産の課税所得を計算するにあたっては、不動産の取得時期が長期譲渡所得であるか短期譲渡所得であるかによって異なります。
つまり、不動産の所有期間が５年以下である場合には３９．６％の税率がかかり、不動産の所有期間が５年を超える場合には２０．３１５％の税率がかかるということになります。
| 区分 | 短期 | 長期 |
|---|---|---|
| 所有期間 | ５年以下 | ５年超 |
| 税率 | ３９．６％ | ２０．３１５％ |
| 所得税：３０．６３％ 住民税：９％ |
所得税：１５．３１５％ 住民税：５％ |
どのようなものが取得費として考えられるのか？
相続によって不動産を取得のために支払われる費用とはどのようなものがあるか考えてみたいと思います。
例えば、登録免許税・不動産登記費用などは取得費用として取り扱われます。
一方で、代償分割のために相続人に支払われる費用ならびに遺産分割協議のために弁護士に支払われる報酬は直接的な不動産取得費用としては捉えられないことになっています。
ここで、不動産取得費とされるものを先程確認した譲渡所得によって算出をしていくことになります。
相続で得た不動産を売る際に活用できる特約について
不動産を売却することを目的に不動産を相続した人にとっては、不動産の相続税を支払うと同時に不動産の譲渡所得税も支払わなければいけないという重い負担を強いられてしまうことになってしまいます。
そのために、少しでもこのような方の税金を減らす目的で特例が定められています。
以下でご紹介する特例に当てはまる場合には、積極的に税金を安く済ませてしまいましょう。
相続税の取得費加算の特例について
相続税の取得費加算の特例というのは、譲渡所得税の前段階である相続税の納付金額の一定額を取得費として加算し、結果的に譲渡所得税の支払いを少なくするというものです。
本特例を用いて、取得費として算入する取得費は、以下の計算式により算出することになります。
相続税 × 譲渡財産の課税価格 ／（課税価格 ＋ 債務控除額）
ここで、一つ例を挙げてみましょう。
ある人の相続税額が３，０００万円、譲渡した不動産の課税価格は５，０００万円、相続財産の合計価格が１億円であった場合、
３，０００万円 × ５，０００万円 ／ １億円 ＝ １，５００万円
したがって、この場合１，５００万円が取得費として計算されることになります。
相続税の取得費加算の特例の適用を受けるためには、以下に掲げる要件に当てはまっている必要があります。
- （１）相続税が課税されていること
- （２）相続税申告期限の翌日より３年間以内に不動産を譲渡していること
- （３）相続又は遺贈によって不動産を取得していること
相続税の取得費加算の特例を利用するためには、不動産の譲渡がされた年にきちんと以下の書類をもとに確定申告を行う必要があります。
- （１）相続税の申告書の写し
- （２）譲渡所得の内訳書
- （３）相続財産の取得費として加算される相続税の計算明細書
中には、毎年確定申告をされない方もいらっしゃるかもしれませんが、申告を行っていることが適用の条件ですのでご注意ください。
空き家の譲渡所得の３，０００万円の特別控除について
相続人が一定の条件に当てはまる場合には、相続した不動産売却の際に３，０００万円の特別控除を受けることが出来ます。
先程の取得費加算の特例では、相続税で計算した一部分を取得費として譲渡所得が算出されましたが、本特例では計算した譲渡所得より最後に３，０００万円を差し引くというイメージです。
計算式は以下のようになります。
譲渡所得＝｛譲渡価格―（取得費＋売却費用）｝―特別控除（３，０００万円）
譲渡の要件
- （１）建物を譲渡する際に、現行の耐震基準を満たすものであること
- （２）譲渡価格が１億円以下であること
本特例を受けるためには、以下で定める譲渡の要件ならびに建物の要件の双方を満たしていなければいけません。
建物の要件
- （１）相続開始より譲渡日まで居住用・事業用・貸付用として使用されていないこと
- （２）相続開始日まで被相続人が単身で居住していたこと
- （３）昭和５６年５月３１日以前に建てられた区分所有建物ではないこと
まとめ
譲渡所得税は売却をすることによって譲渡所得を得ることに対する税金ですので、それが相続によって取得された場合にでもかかることになります。
一方で、相続税と譲渡所得税が同時にかかることで税負担が重くならないための特例が定められています。
この特例を上手く活かして、少しでも支払い金額を安く済ませましょう。
