これから家を売却したい人は、家売却の基礎知識を知っておくことでスムーズな売却が可能です。
家を売却するときの流れながら必要な費用まで、おさえたい基本的なポイントをわかりやすく解説します。
家を売るときに疑問を覚えやすいポイントとしては「家売却の流れ」と「売却が完了するまでの期間」ではないでしょうか。
家などの不動産は大きな資産ですから、不動産投資家でもなければ頻繁に売買することはありません。
「マイホームが一生に一度の大きな買い物」といわれることもあるように、不動産の売買はそう頻度が多くないでしょう。
頻度が多くないということは、家売却の手続きなど基本的なポイントに慣れていない可能性が高いということではないでしょうか。
まずは家売却の基本である「家売却の手続きの流れ」と「売却完了までの期間」について確認していきます。
家売却の手続きの流れは、7つのステップで完結します。
なお、7つのステップは、不動産会社と仲介契約（媒介契約）を結んで家を売却する場合の流れです。
不動産会社に家を買ってもらう（不動産会社が家の買主になる）「買取」や、住宅ローン返済問題の解決などに使われる「任意売却」などで家を売却するときは、この流れとは異なります。
媒介契約で家を売却するときも、先に不動産会社を決めてから売却計画を立てるケースなどがあります。
今回ご紹介するのは、家売却のよくある基本的な流れです。
まずは不動産会社を探し査定依頼するところからスタートです。
査定依頼は複数の不動産会社に出します。
それぞれの不動産会社は得意分野や査定のときに重視するデータが異なっています。
査定結果が出たら家の売却金額などをよく確認し、わからないところがあれば不動産会社に説明を求めるといいでしょう。
「不動産会社を決めてから査定依頼するものではないか」と思うかもしれませんが、査定結果も不動産会社選びの材料のひとつです。
不動産会社を決める前に査定依頼し、査定結果や説明などの点で不動産会社をよく比較しましょう。
比較した上で、複数の不動産会社の中から自分の家の売却を任せたい不動産会社を何社かに絞っておくとスムーズです。
なお、査定には2つのタイプがあるため、どちらの査定タイプで依頼するかも重要です。
査定の種類については後の見出しで説明します。
査定結果が届いたら、改めて「家をいつまで売却したいか」「いくらで売却したいか」を考え、計画を立てておきます。
たとえば家の住み替えを検討している場合、住み替え先の購入を先にするか後にするかで売却スケジュールがかなり変わってくることでしょう。
具体的に「この日付まで売却を済ませたい」「いくら以上で売却したい」の2点について、自分なりに考えてみることが大切です。
テストで80点取りたい。
とりあえず良い点を取りたい。
この2つは、ゴールや勉強内容が変わってきます。
80点取りたいという明確な目標の方が、より勉強スケジュールを立てやすいはずです。
家の売却も同じで、売却希望額や売却完了日などを明確にしておくことで、より売却スケジュールを立てやすくなるのです。
査定結果などを比較して依頼する不動産会社候補を決めたら、候補を絞って依頼する不動産会社を決めます。
大切な家の売却を手伝ってくれるパートナーを決めるわけですから、査定結果以外にもいろいろなポイントを見て資料にしたいものです。
具体的には、査定結果以外に次のようなポイントを確認して不動産会社を選びましょう。
依頼したい不動産会社は第一候補や第二候補のように順位付けしておくと後々助かります。
不動産会社を選んだら、その会社に家の売却を相談します。
相談の際は「希望する売却額」「売却完了までの希望期間」を明確に伝えることが重要です。
引っ越しや転勤などがある場合は、引っ越しや転勤などの事情も伝えておきましょう。
相談の際は不動産会社に説明のわかりやすさや、自分と息が合うかどうかも見ておく必要があります。
不動産会社と依頼主（売主）にも相性があります。
相談していて「自分と合わない」と感じたら、第二候補や第三候補の不動産会社にも相談し、自分に合っているか確認してみましょう。
「この不動産会社に任せたい」という会社が決まったら、不動産会社と家売却の媒介契約を結びます。
媒介契約とは「家の売却を不動産会社にサポートしてもらうための契約」です。
不動産会社が媒介契約に沿って売却希望の家の宣伝や広告を行います。
宣伝広告の主な方法としては、ネットへの家情報の掲載などがあります。
宣伝広告によって家の購入希望者を探すという流れです。
家の宣伝広告を見て「購入を検討している」という買主候補があらわれたら、家の見学や交渉の対応です。
見学などの対応はほぼ不動産会社がしてくれますが、交渉で売買価格の減額を迫られたときなどは不動産会社と相談し、交渉内容について検討した上で進める必要があります。
買主が決まったら家の売買契約を締結します。
売買契約書については売主がすべて作成する必要はありません。
不動産会社が作成してくれますので、家の権利証や印鑑など必要な書類や物を準備しておけば問題ありません。
契約の締結に際して必要になる書類や物については、不動産会社によく確認しておきましょう。
売買契約を結んだら、決済や引き渡しを行います。
売却する家に住んでいる場合は、引き渡しや決済に合わせて引っ越しする必要があります。
また、家は家そのものを引き渡すだけでは足りません。
家の名義を登記によって変更する必要があるのです。
家の名義変更登記は司法書士に依頼して行います。
不動産会社は士業と提携していることが多いため、相談すれば司法書士を紹介してもらえるはずです。
不動産会社や買主、司法書士と相談の上で登記の段取りや必要書類なども整えましょう。
日本は贈与や給料などの収入やプラスが発生すると、収入やプラスの種類に応じた税金が課されます。
家の売却益も課税対象です。
家の売却後は確定申告をする必要があります。
確定申告では1年間の収支を申告する手続きです。
2020年に家を売却した場合は、2020年の収支を申告する2021年の確定申告での手続きになります。
確定申告については後の見出しでもう少し詳しく説明します。
家売却が完了するまでの期間は数カ月から半年ほどが目安だといわれています。
不動産会社との媒介契約（仲介）の手続きをしてから数カ月から半年くらいの期間は必要だろうと考えて動き出すことが必要です。
「家を売ったときのお金でマイホームの買い替えを検討している」「転勤があるので、急いで売却したい」という人は売却完了までの期間を逆算して計画を立てることも重要になります。
なお、数カ月から半年という売却完了までの期間はひとつの目安です。
売却までさらに期間を要する可能性があります。
たとえば、Aという家は自治体の中でもアクセスの良い住宅街にあったとします。
もうひとつのBという家は、アクセスが不便で病院や買い物に行くのも苦労するような山中にありました。
家は住み、生活するためのものです。
住みやすい家の方が、より買い手がつきやすい傾向にあります。
買い手がつきやすいということは、売却しやすいということです。
例で考えると、住宅街にある家の方が早めに買い手がつき、売却が完了する可能性が高くなります。
対して山中の家の方は完了までの目安期間内に売却できない可能性もあるのです。
このように、家の立地や状態、状況によって売却までの期間に差が出ることは珍しくありません。
完了までの目安期間はあくまで一般論であることを知っておく必要があります。
また、売却に必要な書類の準備がスムーズにできない等のケースでは売却完了までさらに時間がかかる可能性もあるため注意が必要です。
依頼先の不動産会社の所見も訊いておきましょう。
家売却をスムーズに進めるためには、家の売却相場を調べておくことが重要です。
家に相場より高い価格をつけると、買主があらわれても価格交渉に発展する可能性が高くなります。
交渉が難航すれば、それだけ家の売却完了まで長くなるのです。
反対に相場より安い価格をつけてしまうと、家売却で損する可能性が高くなります。
家に適正価格をつけることで損しないスムーズな家売却ができるのです。
そのためにも、家の売却相場をおさえておくことは重要になります。
家の売却相場を調べる方法は3つあります。
家は築年数が経過するごとに市場価値が下がるといわれます。
年々少しずつ価値が下がり、築10年価値が半減。
築15年の家で価値が2割になり、築20年で価値がゼロになります。
家を買ったときの価格と築年数を照らし合わせれば、おおよその売却相場が見えてくるはずです。
もうひとつの方法としては、家の売却事例を参考にする方法があります。
ネットで中古の家の売り出し広告などを見て、築年数やタイプが似ている家がどのくらいの価格で取引されているか確認するのです。
この方法のメリットは、ネットで売りに出されている家の情報などから個人でも比較的簡単に売却相場を調べられることになります。
デメリットは、同一の家はこの世に存在しないわけですから、詳細な売却価格を算出することはほぼできない点です。
家の売却相場を調べるときは、不動産会社の査定を利用する方法もあります。
不動産会社にはさまざまなタイプがあります。
不動産会社の中でも家の売却を得意としており、情報に通じて実績もある会社に査定依頼することで、売却を希望する家の市場価値を把握することができるのです。
不動産会社に査定を依頼して売却相場を調べるメリットは、不動産の専門家に売却相場を教えてもらえるところになります。
デメリットは、会社によって売却相場にズレが生じるところです。
不動産会社によって査定の際に重視する情報が異なるため、査定結果も異なるという理屈になります。
家の売却相場を知りたい。
家の価値を知りたい。
このような場合は、家の価値判断や評価の専門家である不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
不動産鑑定士の鑑定結果は公的にも使われる信用性の高いものです。
不動産の売却相場だけでなく、価値判断についても参考になるはずです。
不動産鑑定士に依頼するメリットは、不動産鑑定のプロフェッショナルの判断を得られるという点になります。
デメリットは報酬がかかる点と、鑑定結果はあくまで参考価格であるという点です。
家の査定額は、査定方法によっても変わってきます。
売却を進めたら「査定とまったく違っていた」と後悔せずに済むように、査定方法の基本についてもおさえておきましょう。
不動産会社の査定方法には2つの種類があります。
机上査定とは「現地（家）に足を運ばず資料などを用いて査定する方法」のことです。
不動産会社の机の上で査定することから机上査定と呼ばれます。
机上査定の特徴は、査定結果が出るまで早いところです。
査定が早い不動産会社や査定に必要な資料がそろっているケースだと、査定結果が出るまで1日という場合もあります。
参考のために売却価格などを急いで取得したいときなどに有用な査定方法です。
ただし、机上査定はあくまで資料を使った査定なので、家の現状を反映し難いという特徴もあります。
資料からはわからなかった家の状況を査定結果に盛り込み難いため、最終的な売却金額とのズレが生じることも少なくありません。
訪問査定とは「現地（家）に足を運んで行う査定方法」のことです。
家などの不動産は資料だけではわからないことも多いため、実際に家の状況を見て査定に活かすのがこの訪問査定になります。
訪問査定では家の外観や立地、家の中、周辺なども確認して査定するため、机上査定より詳細な査定額を出すことができるのです。
ただし、訪問が必要なため、机上査定より査定結果が出るまでの時間が長いという特徴があります。
家の売却では「費用」と「税金」がかかります。
家の売却で損しないためには、あらかじめ費用や税金について確認しておくことが重要です。
不要な費用の支出などをおさえることができれば、その分だけ手元に残るお金が多くなります。
反対に不要な支出をしてしまうと、家売却で損してしまう結果になるのです。
下記は不動産の売却でかかる費用の一覧です。
| 項目 | 費用 | 支払い時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3%＋6万）＋消費税 | 売買契約時と決済後 |
| 印紙税 | 1000円〜6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 1000円（司法書士に依頼する場合は追加で1~5万円） | 移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000〜3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 | 所得税額（短期）＝売却益×30.63% 所得税額（短期）＝売却益×15.315% | 確定申告後 |
| 住民税 | 住民税額（短期）＝売却益×9% 住民税額（長期）＝売却益×5% | 確定申告後 |
| ハウスクリーニング費用 | 3~10万円 | クリーニング実施後 |
| 測量費用 | 50~80万円 | 測量実施後 |
| 解体費用 | 100〜300万円 | 解体後 |
| 契約書類発行費用 | 300円/枚 | 書類発行時 |
家売却の費用と税金にはどのようなものがあるのか見て行きましょう。
家売却でかかる代表的な費用は「リフォーム代」や「仲介手数料」などです。
家売却をするにあたって家の修繕やリフォームを行うと、家の価値が上がります。
ですので、売却しやすくするため、リフォームや修繕を行う場合はリフォーム代や修繕費などが必要です。
不動産会社と家売却の媒介契約を結ぶ場合は仲介手数料も費用です。
仲介手数料は成功報酬なので、家の売却が決まってはじめて発生する費用になります。
手数料は上限値が法律で決められており、下記のようになっています。
| 取引金額 | 手数料（消費税別） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引金額×5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 取引金額×4%＋2万円 |
| 400万円超 | 取引金額×3%＋6万円 |
不動産の金額によって、手数料の割合が変わります。
5000万円の不動産を売却した場合は
が合計されて、171.6万円が仲介手数料になります。
不動産の売却において、仲介手数料は大きな金額を占めます。
なお、買取で家売却をする場合は仲介手数料がかかりません。
家売却でかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「所得税（譲渡所得税）」「住民税」などです。
家の売買のときに作成する契約書には売買額などに応じた印紙を貼るルールがあります。
この印紙が印紙税です。
印紙税の金額は不動産の売却価格によって異なります。
| 売却価格 | 印紙税の金額 |
|---|---|
| 10~50万円 | 400円 |
| 50〜100万円 | 1,000円 |
| 100~500万円 | 2,000円 |
| 500~1,000万円 | 1万円 |
| 1,000~5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万〜1億円 | 6万円 |
| 1~5億円 | 10万円 |
| 5~10億円 | 20万円 |
| 10~50億円 | 40万円 |
| 50億円超〜 | 60万円 |
また、不動産売買契約書は司法書士や行政書士が作成するのが一般的ですが、その依頼料も必要です。
依頼料は司法書士や行政書士ごとに異なりますが、1件1～3万円前後がだいたいの相場です。
登録免許税とは、登記申請の手数料のような税金になります。
家の売却に際して家に付着した抵当権の抹消をする登記や家の所有権移転登記をする場合に登録免許税を印紙で納める必要があるのです。
家の売却益については所得税（譲渡所得税）や住民税がかかります。
家売却で知っておきたい注意点は4つあります。
家売却で損しないために知っておきたい注意点です。
家売却のパートナーには信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社の基準としては「説明がわかりやすい」「家売却の実績と深い知識を持っている不動産会社」などがあります。
この他に、2つの基準で不動産会社が信頼できるか判定しましょう。
ひとつは、売主と不動産会社とのフィーリングが合うかどうかです。
家売却は不動産会社と家の所有者が足並みをそろえて進める必要があります。
フィーリングが合わないと足並みがそろわないため、家売却が遅々として進まなかったり、話がかみ合わなかったりするのです。
基本的なことですが、不動産会社とフィーリングが合うか否かは重要になります。
もうひとつは、不動産会社の売却力です。
最終的な目標は家売却を納得できる金額で成功させることではないでしょうか。
そのためには「不動産相場をよく理解している」「ニーズを細かくヒアリングしてくれる担当がいる」「交渉に強い」などの不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産相場をよく理解していれば適切かつ売れやすい価格設定ができます。
細かなヒアリングをしてくれる担当がいれば、ニーズに合った売却もしやすくなるのです。
買主側が交渉してきても、交渉に強ければ押し負ける可能性も低くなります。
反対に売却する力のない不動産会社を選んでしまうと、家売却が難しくなってしまうのです。
不動産会社は信頼できるか、力があるか比較して厳しい目で選びましょう。
また不動産会社によっては仲介手数料が安くなるケースもあります。
そのため複数の不動産会社を比較して、仲介手数料が安い会社に依頼するのも大切です。
不動産売却において仲介手数料は大きな割合を占めるため、仲介手数料が安くなると、それだけで費用がグッと抑えられます。
家売却では家の掃除やごみ捨て、樹木の選定などの掃除が査定での評価に繋がる可能性があります。
訪問査定で見にきた家がろくに掃除されていなかったり、庭が荒れていたりすると、家が陰鬱で汚く見えることでしょう。
そうすると、本来の価値より低く査定されることがあるのです。
印象は大事です。
買主候補が家を見にきたときも同じことがいえます。
庭や家がキレイに掃除されていると好印象です。
印象を考えて掃除をこまめにしておくことは家売却で重要なポイントになります。
家売却で家の価値を高めるためにリフォームや修繕などを行うことがあります。
価値を高めてより良い売却価格で売るためにも、リフォームや修繕は重要なことです。
しかし、凝りすぎるのは困りもの。
最終的に家を売るわけですから、自分の好みやこだわりを徹底的に反映させる必要はありません。
費用をおさえるためにも、修繕やリフォームは最低限で行うのが注意点です。
リフォームや修繕については、不動産会社の担当ともよく相談しましょう。
家売却の確定申告では、利用できる控除や軽減税率などを使って税金負担をおさえることが重要です。
売却金に対して費用や税金が大きいと、その分だけ手元に入るお金も減ってしまいます。
控除や軽減税率の中から使えるものを探し、利用できるものはすべて利用してしまいましょう。
利用できる可能性のある控除や軽減税率は次の通りです。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
参考：国税庁HP／No.3302 マイホームを売ったときの特例
・10年超軽減税率の特例
参考：国税庁HP／No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・長期譲渡所得
参考：国税庁HP／No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
・買換えの特例
参考：国税庁HP／No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
・譲渡損失がある場合の損益通算や繰越控除ができる特例
参考：国税庁HP／土地や建物を売ったとき
家は大きな資産です。
「売却で損はしたくない」これは、家売却を考えている所有者の本音ではないでしょうか。
家売却を損せずスムーズに行うためには、家売却の流れや注意点などをおさえておくことが重要です。
基礎知識をおさえて、納得できる家売却を目指しましょう。
