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生産緑地の制度はご存知でしょうか？
都心部にポツンと残された田畑の多くが、この生産緑地の指定を受けたものとなっています。
この生産緑地をめぐって、「2022年問題」と呼ばれる事態に陥るのではないかと懸念されています。
はたして、生産緑地とはどのような制度なのでしょうか？
また、「2022年問題」がどうして起こり、その後どのような影響を及ぼすのでしょうか。
詳しく解説します。
高度経済成長期、大都市に会社や工場が多く進出したことから、多くの労働力が必要となりました。
そのため、地方から多くの人が都市部に移り住み、住宅不足となる状況が起こっていました。
この住宅不足を打開するため、それまで農地として使用されていた土地を新たな宅地として利用しようと考え、大都市圏の農地に対する固定資産税の税額を高くする「宅地並み課税」が行われました。
その結果、多くの農地が住宅地として開発され、住宅不足の解消に大きな効果があったと言われます。
しかし一方で、環境の悪化や緑地の持つ防災上の役割を見直す機運が高まり、都市部にも農地や緑地を残すべきとする考え方も生まれてきました。
そこで、1974年に都市部の緑地を守ることを目的とした生産緑地法が制定されます。
ところがその後も、都市部への一極集中やバブル経済による地価上昇のあおりを受けて農地の宅地への転用は増え続けます。
そこで1992年に、緑地の環境機能を維持するために農地として保存すべき土地である生産緑地と、宅地への積極的な転用を進める宅地化農地に土地を分けることとしました。
このうち生産緑地に指定されたものは、今日に至るまで法の改正を重ねながらも、都市部に残る農地、緑地としてその役割を果たしてきたのです。
固定資産税について詳しく知りたい方は「不動産を買った際にかかる税金の基礎知識 固定資産税（土地・家屋）について」をご参照ください。
生産緑地とは、生産緑地地区内の土地または森林のことです。
生産緑地法では以下のような土地を生産緑地とする旨の規定があります。
これらの条件を満たす土地について、その所在地の市町村の指定を受けたものが生産緑地となります。
なお、生産緑地の指定を受けるためには上記の要件のほか、指定を受けてから30年間は農業を続けなければならない義務（営農義務）があるうえ、自由な売買ができなくなり、アパートを建てるなど農業以外の目的に使用することもできないなど、その使用について厳しい制限が設けられます。
その一方で、生産緑地に指定されるメリットもあります。
まずは、その保有にあたって発生する固定資産税の評価方法が市街地にある農地とは異なることです。
農村部にある農地については、農地として固定資産税評価額を計算し、農地として課税されます。
農地としての評価額は宅地としての評価額に比べると格段に低いため、固定資産税の負担も少なく済みます。
これに対して、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）の特定の市の市街化区域に所在する農地については、特定市街化区域農地として固定資産税が課税されます。
特定市街化区域はすでに市街化が進んでおり、全体的に土地の価格が高いことから、特定市街化区域農地については農地であっても宅地と同じように固定資産税評価額が計算され、宅地と同じように固定資産税を納めなければなりません。
生産緑地は特定市街化区域に所在している場合でも、特定市街化区域農地としてではなく、一般の農地と同じように農地として評価され農地として固定資産税が課されます。
その結果、生産緑地として課税される場合の固定資産税は、生産緑地に指定されていない場合に比べて数百分の1以下になるとされています。
この特典を受けるためには、その土地を農地として管理すること、農業を営むための施設や建築物以外は設置しないことといった条件があります。
土地としての制約を受ける分、その保有にかかる固定資産税は非常に安くなっているのです。
また、生産緑地を相続した際には、納税猶予の制度の適用を受けることができます。
納税猶予の適用を受けると、生産緑地の相続税評価額の計算方法に農地としての評価方法を採用したうえで計算した相続税を納税すればよいこととされます。
通常の評価方法に比べて土地の評価額を大幅に下げることができるため、生産緑地を相続した人にとっては大きなメリットがあります。
この納税猶予は、贈与の場合にも適用を受けることができます。
ただし、納税猶予を受けるためにはいくつもの要件があります。
相続の場合に、納税猶予された金額が免除となるのは以下の場合です。
このうち③について、三大都市圏の特定市街化区域にある生産緑地については相続した人は終身営農する義務があるとされており、よりその負担が大きくなっています。
また、納税猶予が打ち切られる場合についても定めがあります。
これらの場合に該当すると、納税猶予が打ち切られます。
納税猶予が打ち切られると、相続した時点までさかのぼって、相続税を納めなければなりません。
また、納税猶予を受けていた期間に発生した利息に相当する利子税も納めなければならないため、その負担はかなり多額になる可能性があります。
例えば、終身営農の義務が発生している生産緑地を保有する人が、農業をやめようとする場合には、後継者が現れない限り、納税猶予が打ち切られて多額の相続税と利子税が発生する可能性があるのです。
生産緑地の制度には、多くのメリットとデメリットがあります。
特に営農義務はその負担が大きく、また後継者がいない場合にはかなり高齢の人が営農を継続しているケースもあります。
現実には、生産緑地の指定を解除したいと思っても、簡単には解除できないのです。
実際に生産緑地の指定が解除される要件は以下のようになっています。
①に該当するのは、生産緑地を相続した人が死亡した場合のほか、病気などの理由で農業を続けることができなくなった場合です。
この要件に該当して生産緑地の指定が解除されるケースもありますが、自ら望めばどのような場合でも解除できるわけではないため、かなり限定的です。
これに対して②の要件は、30年が経過すると生産緑地の指定が自動的に解除されます。
多くの農地では、現在の生産緑地の制度が始まった1992年に指定を受けているため、その30年後にあたる2022年に生産緑地としての期限を迎えることとなるのです。
生産緑地はその指定から30年を経過すると、自治体に買い取りの申し出をすることができます。
これにより、自治体にその生産緑地を売却することができるのですが、財政的な事情により自治体が買い取るケースはほとんどないのが実状です。
その場合、生産緑地を他の農家などが購入できるよう、自治体にあっせんを依頼することができます。
ただし、それでも買い手が現れないケースがほとんどだと思われますので、その場合には生産緑地を自由に売却したり転用したりすることができるようになるのです。
ここまでくると、それまで生産緑地として多くの制限を受けていた土地も、他の土地と同じように使用収益することができるようになります。
その代わり、税制上の特典を受けることができなくなるため、固定資産税の額は一気に跳ね上がってしまうのです。
全国に1万ヘクタールを超える生産緑地があります。
この多くが2022年に指定解除となった場合、どのようなことが起こると予想されるのでしょうか。
現在でも、日本全国で空き家が増えて問題となっています。
このことは決して地方の問題ではなく、都市部でも起こっている問題です。
生産緑地の指定解除により固定資産税などが上昇し、農地を維持できなくなった多くの人がその土地を手放したり、アパートを建築して賃貸経営を始めたりすれば、空き家はさらに増え状況はより深刻になると考えられます。
また、宅地が大量に供給されることで地価が下落し、日本経済全体に悪影響を及ぼす可能性もあるのです。
これに対して、政府も新たな対策を打ち出しています。
2017年に制定された改正緑地法では、生産緑地として30年の期限を迎えた後、「特定生産緑地」として10年ごとに更新可能な生産緑地の制度を創設しました。
この改正によって、特定生産緑地として指定されると、固定資産税の優遇措置が10年間継続されます。
また、特定生産緑地に指定されない場合には、段階的ではあるものの課税は宅地並みに引き戻されることとなっており、特定生産緑地への指定を促していく方向となっています。
その他にも以下の点の改正がありました。
また、生産緑地では不可能だった直売所や産直レストランなどの施設を設置することもできるようにし、ビニールハウスや倉庫などしか建設できなかった従来よりも収益性の高い農業経営の可能性が広がっています。
生産緑地に指定されるためには、従来は農地の一団が500㎡以上であることが要件となっていましたが、2017年の改正で地域の実情に応じて市区町村の条例により、その面積が300㎡まで引き下げ可能となりました。
この改正により、比較的小規模な農地でも指定を受けやすくなりました。
例えば相続が起こった際に生産緑地の一部が指定解除されると、残りの面積が要件を満たさなくなってしまうという、いわゆる「道連れ解除」も緩和されることとなります。
2018年9月に新たに施行された都市農地貸借法によって、生産緑地の貸借が安心して行える仕組みができました。
従来の農地法では生産緑地の所有者が農地を貸す場合には、賃貸契約の更新の際は法定更新が適用されており、更新しない場合には知事の許可がない限り農地が返ってこないという制限がありました。
しかしこの都市農地貸借法により、法定更新が適用されずに契約期間経過後に農地が返ってくるようになりました。
さらに、相続税納税猶予制度は農地法による貸借をすると納税猶予が打ち切りとなってしまい、それまでの猶予税額と利子の納税が課せられていたのに対し、この法律では相続税納税猶予を継続することができることとなっています。
今後は生産緑地の所有者の高齢化が進み、農地の管理が困難となる事態が想定されますが、貸借することで継続して所有することができ、生産緑地としての機能も守られるという点では、この新たな法律はとても意義のあるものだといえます。
しかし、根本的に後継者がいない農地については、条件の緩和とは関係なく生産緑地として維持できないと予想されるため、2022年以降に起こる事態については注視していく必要がありそうです。
参考記事：不動産をお持ちの方必見 2022年問題で土地の価格が落ちる？！
不動産業界では特に騒がれている2022年問題ですが、実際にどのくらいのリスクがあるのでしょうか。
住宅市場にどのくらいの影響を与えるかを検討するにあたって、考慮すべきことは生産緑地が2022年に一斉に宅地として放出されるわけでは無いないということです。
これは三大都市圏特定市内で現在存在する生産緑地のうち、1992年に指定されて2022年に期限を迎えるものは全体の約8割だということが一つの理由です。
国土交通省の統計によると、1992年に生産緑地として指定された面積は約15,100ヘクタールで、2016年時点では約15％減少の12,900ヘクタールになりました。
このうちの8割が1922年に指定された生産緑地ということです。
もう一つの理由の根拠には、生産緑地を所有する農家自身の意向にあります。
国土交通省が平成30年1月に実施した意向調査（東京都練馬区、世田谷区の農家を対象）では、30年経過後に「すべて特定生産緑地に指定する」と答えたのが63％、さらに「半分以上を指定する」を含めると78％となり、約8割の農家が特定生産緑地の活用を検討しているとのアンケート結果が出ています。
逆に「一部、または全部を指定しない」と答えたのは28％でした。
そのうち26％が30年経過後すぐに買取りの申し出を行う意向があると答えています。
これらの結果から、この区域の生産緑地のうち2022年にすぐに宅地化されるのは1割にも満たないという計算になります。
さらに相続税納税猶予の適用を受けている所有者は、営農を辞めるとそれまで猶予されていた相続税を遡って納税が課されます。
るこのことも、安易に営農を辞めて宅地に転用することができない理由の一つとなります。
まずは病気や身体的な理由で農業を続けられなくなったときのために、後継者を探しておくことが非常に重要です。
生産緑地の指定を解除する場合には固定資産税は宅地並みになり、相続財産としての評価も高くなってしまいますので、同時に相続対策も必要になってきます。
これらのことについては相続人と充分に話し合う必要があります。
2022年に期限を迎えて宅地化を検討している場合には、その地区が住宅供給用地としてどのくらいの需要があるかをしっかり見極めてから買取りの申し出をする必要があります。
人口減少により空き家が増え、住宅用地としての需要も年々減少傾向にあるからです。
また、後継者がいない農家にとっては、貸借が可能になったことから新たな収益方法が確立され、2022年問題の解決策が宅地化することだけではないという考え方ができたことが、将来の選択肢を広げる大きな要因となります。
政府の対策がさらに周知されれば、農業ビジネスが新たに生み出され、都市農地の価値に変化が起こることが考えられますので、そのまま生産緑地として所有するメリットがさらに広がる可能性もあります。
相続時は、生産緑地の指定を継続するか解除するか選択できる重要なタイミングの一つです。
相続税の増加リスク回避のため、生産緑地の指定を解除せず更新するケースも多いようですが、相続人は生涯営農の条件が義務付けられているため、農業従事者ではない相続人にとっては厳しい選択となります。
また、指定を継続する場合にもその解除の年がいつになるのかを確認することも重要です。
2022年に期限を迎えるならばそれまでの間を猶予期間とすることもできます。
30年経過後には10年ごとに延長できますので、以前よりも営農条件のハードルが下がっているといえます。
農地が徐々になくなっているのが現状ですが、生産緑地に限って言えば、ここ数年では減少率が小さく、先述したとおり期限を迎えた農地が一斉に宅地化されるわけではないと考えられることから、2022年まで宅地購入を買い控える必要はあまり無いないといえます。
また、生産緑地の所有者は指定が解除される場合にも、土地は手放さずに賃貸住宅を建築し不動産収入を得るという選択肢もあることから、賃貸住宅が増えることも予測されます。
過疎化が進んでいる地区ならば、そもそも生産緑地の宅地化は現実的ではないと考えられますし、まずは住みたい地区の現状を調べることも必要となるでしょう。
生産緑地の制度は、税制上の特典が大きい代わりに、その所有者に課された負担も大きく、2022年の指定解除を待ち構えている人も一定数いると思います。
その一方で、指定解除になったからといって土地を簡単に手放せないと考えている人も多くいるはずです。
これまでも、市街化区域の農地を宅地化する政策が行われてきましたが、それでもまだ市街化区域の農地は多く残されています。
生産緑地の指定解除により市街化区域の農地となった後、どの程度宅地化されていくのか、そしてその影響が既存の宅地や都市部以外の地域にまで波及するのか、見極める必要がありそうです。
