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生産緑地の「2022年問題」とは?

生産緑地の制度はご存知でしょうか?

都心部にポツンと残された田畑の多くが、この生産緑地の指定を受けたものとなっています。

この生産緑地をめぐって、「2022年問題」と呼ばれる事態に陥るのではないかと懸念されています。

はたして、生産緑地とはどのような制度なのでしょうか?

また、「2022年問題」がどうして起こり、その後どのような影響を及ぼすのでしょうか。

詳しく解説します。

生産緑地の制度が生まれた理由

高度経済成長期、大都市に会社や工場が多く進出したことから、多くの労働力が必要となりました。

そのため、地方から多くの人が都市部に移り住み、住宅不足となる状況が起こっていました。

この住宅不足を打開するため、それまで農地として使用されていた土地を新たな宅地として利用しようと考え、大都市圏の農地に対する固定資産税の税額を高くする「宅地並み課税」が行われました。

その結果、多くの農地が住宅地として開発され、住宅不足の解消に大きな効果があったと言われます。

しかし一方で、環境の悪化や緑地の持つ防災上の役割を見直す機運が高まり、都市部にも農地や緑地を残すべきとする考え方も生まれてきました。

そこで、1974年に都市部の緑地を守ることを目的とした生産緑地法が制定されます。

ところがその後も、都市部への一極集中やバブル経済による地価上昇のあおりを受けて農地の宅地への転用は増え続けます。

そこで1992年に、緑地の環境機能を維持するために農地として保存すべき土地である生産緑地と、宅地への積極的な転用を進める宅地化農地に土地を分けることとしました。

このうち生産緑地に指定されたものは、今日に至るまで法の改正を重ねながらも、都市部に残る農地、緑地としてその役割を果たしてきたのです。

生産緑地とは?またその特典とは?

生産緑地とは、生産緑地地区内の土地または森林のことです。

生産緑地法では以下のような土地を生産緑地とする旨の規定があります。

  • 1.公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること
  • 2.500㎡以上の規模の区域であること
  • 3.用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められること

これらの条件を満たす土地について、その所在地の市町村の指定を受けたものが生産緑地となります。

なお、生産緑地の指定を受けるためには上記の要件のほか、指定を受けてから30年間は農業を続けなければならない義務(営農義務)があるうえ、自由な売買ができなくなり、アパートを建てるなど農業以外の目的に使用することもできないなど、その使用について厳しい制限が設けられます。

その一方で、生産緑地に指定されるメリットもあります。

まずは、その保有にあたって発生する固定資産税の評価方法が市街地にある農地とは異なることです。

農村部にある農地については、農地として固定資産税評価額を計算し、農地として課税されます。

農地としての評価額は宅地としての評価額に比べると格段に低いため、固定資産税の負担も少なく済みます。

これに対して、三大都市圏(首都圏・近畿圏・中部圏)の特定の市の市街化区域に所在する農地については、特定市街化区域農地として固定資産税が課税されます。

特定市街化区域はすでに市街化が進んでおり、全体的に土地の価格が高いことから、特定市街化区域農地については農地であっても宅地と同じように固定資産税評価額が計算され、宅地と同じように固定資産税を納めなければなりません。

生産緑地は特定市街化区域に所在している場合でも、特定市街化区域農地としてではなく、一般の農地と同じように農地として評価され農地として固定資産税が課されます。

その結果、生産緑地として課税される場合の固定資産税は、生産緑地に指定されていない場合に比べて数百分の1以下になるとされています。

この特典を受けるためには、その土地を農地として管理すること、農業を営むための施設や建築物以外は設置しないことといった条件があります。

土地としての制約を受ける分、その保有にかかる固定資産税は非常に安くなっているのです。

また、生産緑地を相続した際には、納税猶予の制度の適用を受けることができます。

納税猶予の適用を受けると、生産緑地の相続税評価額の計算方法に農地としての評価方法を採用したうえで計算した相続税を納税すればよいこととされます。

通常の評価方法に比べて土地の評価額を大幅に下げることができるため、生産緑地を相続した人にとっては大きなメリットがあります。

この納税猶予は、贈与の場合にも適用を受けることができます。

ただし、納税猶予を受けるためにはいくつもの要件があります。

相続の場合に、納税猶予された金額が免除となるのは以下の場合です。

  • ①農業相続人が死亡した場合
  • ②後継者へ生前一括贈与した場合
  • ③市街化区域内農地で20年以上営農した場合

このうち③について、三大都市圏の特定市街化区域にある生産緑地については相続した人は終身営農する義務があるとされており、よりその負担が大きくなっています。

また、納税猶予が打ち切られる場合についても定めがあります。

  • ①農地を譲渡したり貸したりした場合、あるいは転用した場合
  • ②3年ごとに提出が義務付けられている継続届出書を提出しなかった場合
  • ③納税猶予を受けた相続税が免除される前に営農義務を放棄して農業経営を廃止した場合

これらの場合に該当すると、納税猶予が打ち切られます。

納税猶予が打ち切られると、相続した時点までさかのぼって、相続税を納めなければなりません。

また、納税猶予を受けていた期間に発生した利息に相当する利子税も納めなければならないため、その負担はかなり多額になる可能性があります。

例えば、終身営農の義務が発生している生産緑地を保有する人が、農業をやめようとする場合には、後継者が現れない限り、納税猶予が打ち切られて多額の相続税と利子税が発生する可能性があるのです。

生産緑地の「2022年問題」とは?

生産緑地の制度には、多くのメリットとデメリットがあります。

特に営農義務はその負担が大きく、また後継者がいない場合にはかなり高齢の人が営農を継続しているケースもあります。

現実には、生産緑地の指定を解除したいと思っても、簡単には解除できないのです。

実際に生産緑地の指定が解除される要件は以下のようになっています。

  • ①農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由により従事することができなくなった場合
  • ②生産緑地として告示された日から30年が経過した場合

①に該当するのは、生産緑地を相続した人が死亡した場合のほか、病気などの理由で農業を続けることができなくなった場合です。

この要件に該当して生産緑地の指定が解除されるケースもありますが、自ら望めばどのような場合でも解除できるわけではないため、かなり限定的です。

これに対して②の要件は、30年が経過すると生産緑地の指定が自動的に解除されます。

多くの農地では、現在の生産緑地の制度が始まった1992年に指定を受けているため、その30年後にあたる2022年に生産緑地としての期限を迎えることとなるのです。

生産緑地はその指定から30年を経過すると、自治体に買い取りの申し出をすることができます。

これにより、自治体にその生産緑地を売却することができるのですが、財政的な事情により自治体が買い取るケースはほとんどないのが実状です。

その場合、生産緑地を他の農家などが購入できるよう、自治体にあっせんを依頼することができます。

ただし、それでも買い手が現れないケースがほとんどだと思われますので、その場合には生産緑地を自由に売却したり転用したりすることができるようになるのです。

ここまでくると、それまで生産緑地として多くの制限を受けていた土地も、他の土地と同じように使用収益することができるようになります。

その代わり、税制上の特典を受けることができなくなるため、固定資産税の額は一気に跳ね上がってしまうのです。

「2022年問題」による影響とは?

全国に1万ヘクタールを超える生産緑地があります。

この多くが2022年に指定解除となった場合、どのようなことが起こると予想されるのでしょうか。

現在でも、日本全国で空き家が増えて問題となっています。

このことは決して地方の問題ではなく、都市部でも起こっている問題です。

生産緑地の指定解除により固定資産税などが上昇し、農地を維持できなくなった多くの人がその土地を手放したり、アパートを建築して賃貸経営を始めたりすれば、空き家はさらに増え状況はより深刻になると考えられます。

また、宅地が大量に供給されることで地価が下落し、日本経済全体に悪影響を及ぼす可能性もあるのです。

これに対して、政府も新たな対策を打ち出しています。

2017年に制定された改正緑地法では、生産緑地として30年の期限を迎えた後、「特定生産緑地」として10年ごとに更新可能な生産緑地の制度を創設しました。

また、生産緑地では不可能だった直売所や産直レストランなどの施設を設置することもできるようにし、より収益性の高い農業経営の可能性が広がっています

しかし、根本的に後継者がいない農地については、条件の緩和とは関係なく生産緑地として維持できないと予想されるため、2022年以降に起こる事態については注視していく必要がありそうです。

まとめ

生産緑地の制度は、税制上の特典が大きい代わりに、その所有者に課された負担も大きく、2022年の指定解除を待ち構えている人も一定数いると思います。

その一方で、指定解除になったからといって土地を簡単に手放せないと考えている人も多くいるはずです。

これまでも、市街化区域の農地を宅地化する政策が行われてきましたが、それでもまだ市街化区域の農地は多く残されています。

生産緑地の指定解除により市街化区域の農地となった後、どの程度宅地化されていくのか、そしてその影響が既存の宅地や都市部以外の地域にまで波及するのか、見極める必要がありそうです。

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