土地の境界線とは？　調べるメリット・デメリットや調べ方・費用を解説

あなたの土地と、お隣の土地との境界線はどこかご存知でしょうか。

「自分の敷地と隣の敷地の境にはブロック塀があるので、塀に沿って境界線がある」と思われるかもしれませんが、そうとは限らないのが境界線の難しいところです。

この記事では、そもそも土地の境界線とは何か、 境界線をはっきりさせるとどんなよいことがあるか、境界を調べるための費用はどのくらいかかるのかについて解説します。

土地の境界線とは

一般的に使われている境界線という言葉は、法律上「筆界」と「所有権界」という２つに分けられます。

「筆界」は不動産登記法の用語で、「所有権界」は民法で使われる用語です。

では、この２つの言葉にどのような違いがあるか具体的にみていきましょう。

筆界と所有権界の違い

法務局のホームページにはこのように解説されています。

「筆界」とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線をいい、所有者間の合意などによって変更することはできません。

一方、一般的にいう「境界」は、この筆界と同じ意味で用いられるほか、所有権の範囲を画する線（所有権界）という意味で用いられることがあり、その場合には、筆界とは異なる概念となります。

筆界は、所有権界と一致することが多いですが、一致しないこともあります。

出典：法務局ホームページ

ここで大事なポイントは、筆界は動かすことができないという点です。

理論上、全ての土地の境界は明治の地租改正によってすでに決められており、個人間の話し合いによって移動させられるものではありません。

一方で所有権界は、 隣接地所有者との合意や暗黙の了解などによって「このブロックからこちら側が私の土地ですね」と認識している区画のことです。

法律上の細かな定義は割愛して、筆界と所有権界の違いを簡単に表現するなら「所有権界は見た目上の境界線であり、 筆界は土地本来の境界線である」と言えるでしょう。

そのため、土地の売買の時や自分の敷地と隣の敷地の間にブロック塀やフェンスを新設するなど、土地を扱う際に明らかにしなければならないのは筆界であるということになります。

以降この記事では「境界」と言う場合、「筆界」のこととして説明を進めます。

土地の境界を調べるメリット・デメリット

普段の生活を送る上で土地の境界線を意識することはあまりないかもしれませんが、土地の境界を一度しっかり調べておくことには様々なメリットがあります。

ここでは、土地の境界を調べるメリットとデメリットを紹介します。

土地の境界を調べるメリット

売却時のリスクを減らせる

境界をはっきりさせるということで、自分の土地の面積が確定するため、土地を売却する際に正確な価格で売却できます。

土地の売買方法には、「公簿売買」と「実測売買」があります。

公簿売買は登記簿に記されている面積をもとに価格を決定し、実測売買は測量結果に基づいた面積で価格を決定します。

土地は、登記簿に記されている面積と、実際の面積が大きく異なる場合もあります。

特に何十年も前に登記されている土地であれば、現在と測量技術の差が大きいため、 登記簿に記録されているより面積が増える可能性があります。

さらに、売却前に測量を行っておくことで適正な価格で取引できることもメリットといえます。不動産の取引は高額になることも多いため、価格が不当だった場合、のちのちのトラブルにつながる可能性もあるからです。

売却後の境界トラブルを避けられる

境界確定測量を行うと、 隣地との境界がはっきりするだけでなく、隣接地の所有者立ち合いのもと、境界の位置を合意したことを証明する境界確認書が残ります。

境界確認書は土地の所有者が変わっても引き継がれるため、自分が土地を売却した後に境界トラブルが生じることを避けられます。

隣接地との感情的な摩擦がなくなる

境界が明確になっていない場合、隣接地の樹木の枝が自分の敷地に伸びてきている、 隣の荷物が自分の家の敷地に置かれているなどによって 感情的な摩擦が生じることがあります。

もちろん隣接地との境が、フェンスやブロック塀ではっきりしていればよいのですが、 場所によっては境界線に構造物が何もないところもあるでしょう。

境界線を明確にすれば、隣接地との感情的なトラブルを抑制することができます。

分筆登記がすぐにできる

相続などで子どもに土地を分けたい、畑の一部を工事して別の用途に使いたいなどの理由から、土地を分割する必要が生じることもあるでしょう。

そのような時には、土地を登記記録上２つに分ける分筆登記を申請する必要があります。

分筆登記には、境界が確定していることが求められるため、事前に確定測量を行っておくことでスムーズに手続きを進めることが可能です。

土地の境界を調べるデメリット

境界を調べることによるデメリットは費用面での負担が大きいことです。

土地の境界を調べる方法として最も効果があるのは、土地家屋調査士に境界確定測量を依頼することです。

本来の境界の場所を割り出すには、測量の技術に加え様々な専門知識が必要であり、時間と労力もかかるため、その分費用が高くなります。

とはいえ、土地を売却する際に大抵は境界確定測量を実施することになるため、いずれ支払わなければならない費用を事前に負担すると考えることもできます。

土地の境界線を調べる方法

土地の境界線を調べるためには、専門家に調べてもらう方法が一般的ですが、簡易的に自分で調べることも可能です。

それぞれの方法について解説します。

法務局の資料を調べる

法務局には土地に関する情報がまとめられているため、その資料を元にある程度、自分で調べることが可能です。

特に役立つのは地積測量図で、450円程度の手数料を支払えば簡単に取得することができます。

地積測量図とは、測量の成果を図面にしたもので、以下のようなことを知ることができます。

これらを手がかりに自分の土地を調べてみると、地面より下に埋まっている境界標（コンクリート杭など）が見つかるかもしれません。

注意点として、地積測量図が何十年前のものしかない場合も多く、土地の形状と境界から境界までの距離しかわからない図面もあります。

そもそも地積測量図がない土地もあるため、その場合は専門家に相談しましょう。

土地家屋調査士に調べてもらう

土地の境界線を知る最も確実な方法は、土地家屋調査士に境界確定測量を依頼することです。

土地家屋調査士は、土地の境界を明確にするための専門的知識と技術を持っています。

境界確定測量では、まず土地の現状を測量によって図面にし、法務局や役所に備え付けられている図面やその他の資料を調査して、境界の位置を割り出します。

その後、隣接地所有者に立ち合いのもと確認してもらい、合意が得られれば境界確認書に双方が押印し、互いに１通ずつ保管することになります。

既存の境界標がない境界点には、新たに境界標を設置します。

必要であれば土地地積更正登記を行い、測量の成果を法務局の登記情報として登記してもらうことも可能です。

境界確認図や新たな登記記録があることにより、のちの売買時に有益に働き、隣接地とのトラブル回避につながります。

土地の境界線を調べる費用

法務局で図面や登記情報を入手する際には、手数料として数百円かかります。

郵送やインターネットで申請し、自宅に郵送してもらう方法もありますので、忙しくて時間がとれない場合にはそれらを活用することも検討しましょう。

土地の境界を調べる主な手段である境界確定測量にかかる費用は、一般的な一軒家で40〜60万円程度ですが、土地の形状や広さ、公道や水路に接しているかなどの条件で費用が変わってきます。

土地の境界線を調べるときの注意点

土地の境界線を自分で調べる方法と、専門家に調べてもらう方法について解説してきました。

では、境界線を調べる際にはどのような注意点があるでしょうか。

境界標が正しいとは限らない

自分で境界を調べて、コンクリート杭やプラスチック杭などの境界標を見つけたとしても、必ずしもその位置が境界であるとは限りません。

時間の経過とともに、土圧で押されて杭が傾いていたり、工事や地震などで杭が移動していたり、場合によっては、そもそも間違った位置に境界標が設置されていることもありえます。

そのため、本来の境界の位置を正確に見極めることは、素人には難しいと言わざるを得ません。

境界確定に時間がかかる

境界確定測量の基本的な工程は、測量、調査、立会であり、通常であれば3カ月ほどで完了します。

しかし、隣接地が国有地や市町村が管理する土地である場合などは、立会をするまでに時間がかかることがあります。

また、境界の位置について隣接地の所有者がなかなか同意してくれない、隣接地の所有者の所在がわからないなどの理由から手続きがスムーズに進まず、何カ月もかかってしまうというケースもあります。

土地の売却を考えているのであれば、十分余裕をもって境界を調べておいた方がよいでしょう。

普段から近隣との良好な人間関係を心がける

境界線がどこかというのは、お互いの財産に関わることのため、隣接地の所有者にとっても重要な問題です。

普段から感情的な摩擦があると話し合いがスムーズに進みにくく、最悪の場合は裁判に発展するケースもあります。

裁判までおおごとになることは稀ですが、日頃からご近所の方と良好な人間関係を築いておくことは、境界確定をする際においてとても大切なことです。

まとめ

土地の境界線のことを普段はあまり意識しないかもしれませんが、境界線がはっきりしていると土地の売却や境界トラブルの回避に役立ちます。

まずは自分の土地と隣接地の境を見て回り、コンクリート杭や金属標などの境界標がしっかりと設置されているのか確認してみましょう。

問題が生じる前に境界を調べておき、大切な財産である自分の土地を守りましょう。