袋地とは？　囲繞地・無道路地の違いや問題になる理由・解消方法を解説

土地はその形状や状況によって価格が大きく変動します。その中でも「袋地（ふくろち）」は法律上、既存の建物の建て替えができないため、売却が難しい土地といえます。

この記事では、どのような土地が袋地になるか、袋地の問題点や解消方法について解説します。

袋地と囲繞地・無道路地の違い

袋地とは道路に面していない土地のことです。

袋地は、土地の周りが他の人が所有する土地に囲まれているため、道路に出るには他人の土地を通行させてもらう必要があります。

この袋地を囲んでいる土地を囲繞地（いにょうち）といいます。袋地の所有者は道路にでるために囲繞地を通行する権利を有しますが、通行する場所は囲繞地にとって損害が最も少ないところを選ばなければいけません。

また、袋地は無道路地と呼ばれることもありますが、無道路地とは、建築基準法の接道義務を満たしていない土地のことを指します。

接道義務とは、建物を建てる土地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければいけないとする規定のため、無道路地は接道義務の要件を満たしていない道路に接している可能性があります。

袋地が問題になる理由

袋地には、どのような問題があるのか、具体例を３つご紹介します。

建物の建替えができない

袋地は、前述した接道義務の要件を満たしていないため、建物を建てたり、建て替えを行うことができません。

そのため、基本的には現存の建物を利用することになります。

売却が難しい

袋地は、新たに建物を建てることができないなどの制限を受けるため、売却することが難しく、買い手が見つかったとしても高値での売却は期待できないでしょう。

通行料を払わなければいけない可能性がある

袋地の住民には、道路に出るために囲繞地を通行する権利が法律で認められていますが、袋地の所有者は、原則として囲繞地の所有者に対し、通行料を支払う義務も負います。

例外として、囲繞地の所有者が通行料を求めない場合や囲繞地がもともと袋地の所有者の土地で、売却により今の所有者になっている場合は、通行料を支払わなくてよいことになっています。

自分の土地が袋地なのか確かめる方法

相続などで引き継いだ土地が実際に袋地なのかどうかは、現況（ブロックがついている、 側溝が通っているなど現在の状況）を見ただけではわからない場合があります。

特に昔からの住宅地は、現況と実際の境界線が異なっていることが多くあります。

ここからは、取得した土地が袋地に該当するかの確認方法についてみていきましょう。

法務局で公図と地積測量図を確認する

法務局で公図（土地の形状や区画を示した地図）を確認することにより、自身が所有している土地、及び周辺の土地や道路の形状や境界線がどのようになっているのかが分かります。

公図とともに地積測量図（土地を測量した成果である図面）を確認すると、より明確に土地の形状を知ることができます。

公図や地積測量図は450円程度の手数料を支払えば、誰でも確認することができます。

公図や地積測量図を確認し、自身の土地が袋地に該当するかを確認しましょう。

役所に相談する

接道義務を満たすために接している必要がある道路とは、建築基準法の42条に当てはまる道路のことです。

基本的には４m以上の幅の道路ですが、いくつかの例外もあるため、役所で確認してみましょう。

役所で「建築基準法上の道路なのか確認したい」と伝えると、担当部署に案内してくれます。

土地家屋調査士に相談する

自分の土地が袋地かどうかを確認する最も確実な方法は、土地の境界のプロである土地家屋調査士に相談することです。

その際、法務局で手に入れた公図や地積測量図を持っていくと話がスムーズに進みます。

袋地の解消法についても、詳しく教えてもらうことができます。

袋地を解消する方法

袋地を解消する方法はいくつかありますが、有効な方法を５つご紹介します。

隣の土地を買い取る

袋地を解消する最もわかりやすい手段は、道路に出るために通行している囲繞地を買い取る方法です。

該当の土地が使われていない場合、登記簿などで所有者を確認し、売却してもらえないか交渉してみましょう。また、居住者がいる場合でも実際の所有者が異なる可能性があるため、登記簿などで所有者を確認してから交渉を行いましょう。

隣の土地と共同売却する

取得した袋地を売却することを考えている場合は、囲繞地の所有者に土地を共同売却することを提案してみるのもひとつの方法です。

まとまった土地として買い手がつきやすいだけでなく、囲繞地も袋地が残ったままでは、買い手が見つかりにくいため、双方にメリットがあります。

隣の土地の一部を買い取る

囲繞地の土地の全体を買い取ることができなくても、通路部分だけを買い取ることによって接道条件を満たすことができます。

土地の一部を買い取るためには、土地の所有者に土地家屋調査士に依頼して土地の分筆（登記記録上、土地を2つに分ける）をしてもらう必要があります。

その際に測量や登記申請の費用がかかるため、囲繞地の所有者の協力が不可欠です。

土地の一部を交換する

袋地と囲繞地の土地の一部をそれぞれ分筆し、交換することもできます。

注意点として、必ずしも同じ面積の土地を交換できるわけではないという点があげられます。

この方法は袋地側のメリットの方が大きいため、囲繞地より多くの土地を差し出すことになるケースが多いです。

また、両方の土地を分筆する必要があるため、土地の一部を買い取るよりも測量や登記申請にかかる費用が高くなります。

地役権を設定する

土地の分筆や売却をせずに、袋地を解消する方法として通行地役権の設定があります。

地役権とは、特定の目的のために他の土地を利用させてもらう権利のことです。

地役権は土地の登記記録に登記するため、後々所有者が変わってもトラブルに発展する可能性は低いでしょう。

とはいえ囲繞地の所有者と交渉して合意を得る必要があります。

使用させてもらう範囲や期間、使用料は話し合いで任意に決めることができます。

地役権の設定には地役権図面も必要となるため、土地家屋調査士または司法書士に相談しましょう。

まとめ

袋地は接道義務を満たしていないために建物が建てられない、売却価格が低いなどのデメリットがありますが、今回説明した方法で袋地を解消することができれば、土地の価値を上げることができます。

どの方法を取るかは、隣地の状況や所有者との関係性、費用面を考慮して決めましょう。

まずは、取得した土地が実際にどのような状況になっているのかを確かめるために、法務局で公図を確認してみましょう。